Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риэлтор не возвращает аванс за квартиру, сделка по которой не состоялась». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В большинстве случаев риэлторы без проблем возвращают аванс за квартиру, если сделка купли-продажи не состоялась по инициативе любой из сторон. Такова сложившаяся практика в данной сфере деятельности — агентству недвижимости проще вернуть небольшую сумму аванса, чем терять свою репутацию или тем более заниматься судебными разборками. Однако иногда встречаются случаи, когда агентство недвижимости не желает или не имеет возможности вернуть предоплату. Если, например, аванс был передан собственнику квартиры, он может отказаться возвращать его агентству, которое не будет иметь возможности отдать денежную сумму несостоявшемуся покупателю. Также немало споров возникает по поводу того, что считать расходами исполнителя тогда, если аванс был передан в качестве предоплаты за оказание агентских услуг.
Какие сложности могут возникнуть
Многие случаи индивидуальны, поэтому для возврата полной суммы аванса может понадобиться юридическая поддержка.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Что происходит на практике?
Реальность такова, что далеко не всегда покупатель в случае отказа от заключения сделки купли-продажи квартиры может просто прийти и получить свои деньги обратно, зачастую он сталкивается с отказом продавца возвращать аванс, поскольку тот считает уплаченную в качестве аванса сумму компенсацией из-за срыва сделки.
К сожалению, у покупателя не так много способов досудебного воздействия на продавца, поэтому если продавец не возвращает аванс «мирно» после того, как покупатель заявил ему это требование, быстро решить этот вопрос не получится. Первое, что должен сделать покупатель – это направить в адрес продавца письменное заявление с требованием возврата аванса и указания срока, в который продавец должен это сделать. Требование должно быть направлено таким способом, чтобы у покупателя на руках остались доказательства его направления: расписка продавца о получении требования лично в руки, отправка по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении.
Если аванс вносился в агентство, действующее по доверенности в интересах продавца, возврат авансовой суммы для покупателя также может стать проблематичным. С одной стороны, агентства недвижимости, не являясь стороной сделки, не имеют права удерживать аванс или задаток. С другой стороны, зачастую денежная сумма агентству передается в форме договора поручения, в котором обычно нет ни слова о том, что агентство обязуется вернуть сумму аванса по первому требованию покупателя. Если сделка не состоится, агентство считает эту сумму своей компенсацией за неполученную прибыль. Максимум, что может быть указано в таких договорах в качестве условия возврата аванса – это отказ агентства недвижимости от проведения сделки.
Иногда авансовый платеж может передаваться с подписанием авансового договора, являющегося составляющей договора на оказание агентских услуг. Однако при внимательном изучении такого документа оказывается, что внесенная сумма выступает в качестве аванса именно агентству за оказание консультационных услуг по приобретению квартиры. Покупателя убеждают, что вносимый аванс будет гарантией, что квартиру продадут именно ему, а на самом деле такой документ является лишь гарантией того, что агентство получит свои комиссионные (или их часть). При этом у покупателя появляются обязательства приобрести квартиру именно через данное агентство, а последнее только обязуется снять объект с рекламы.
В подобных договорах формально может быть масса поводов не возвращать внесенную сумму аванса покупателю – например, отказ от выполнения рекомендаций по приобретению объекта, ведение переговоров с продавцом в обход агентства или отказ от сделки.
Чтобы не попасть в подобные ситуации, самое главное – внимательно изучать документы, придавая серьезное значение юридическим формулировкам и терминам. Мы рекомендуем перед внесением аванса получить консультацию независимого юриста, который разъяснит все возможные последствия заключаемого договора.
Как не Возвращать Аванс за Квартиру Покупателю
«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.
На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.
Если риэлтор не знает законов
Агентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.
Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.
Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.
Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.
Предварительный договор
Когда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.
В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.
По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны — продавец и покупатель.
Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.
И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль. Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката, юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.
Как вернуть аванс? Пошаговая инструкция
Если же ситуация с отказом продавца или агентства все-таки произошла, действовать необходимо следующим образом.
- Первое, что будет необходимо – проанализировать документ, на основании которого вы вносили авансовый платеж. Это позволит оценить правомочность ваших требований по возврату денег. Здесь, скорее всего, не обойтись без консультации юриста.
- Второй шаг – правильно составить претензию. Здесь очень важно, чтобы она была составлена юридически грамотно, с фактами и ссылками на статьи законодательства. Рекомендуем для этого обратиться к профессионалам, если вы готовы идти до конца и обращаться в судебные органы. В тексте претензии необходимо указать сроки ответа на нее, а также дату возврата внесенного аванса. Письменное заявление с требованием возврата аванса необходимо вручить другой стороне таким образом, чтобы у вас на руках остались доказательства получения – например, заказным письмом с уведомлением о вручении или распиской от продавца о получении требований.
- Если после передачи претензии с требованием возврата денег противоположная сторона отказывается возвращать аванс, вы имеете право обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением. К нему необходимо обязательно приложить документ, который стал основанием для передачи аванса. Исковое заявление должно содержать максимально подробное описание всех обстоятельств передачи аванса, причин вашего отказа от проведения сделки и всех иных нюансов, касающихся данного дела. Также следует понимать, что помимо требования возврата внесенной в качестве аванса суммы сторона-истец может требовать денежную компенсацию за пользование деньгами в виде процентов. В соответствии со статьей 395 ГК РФ при незаконном удержании чужих денежных средств пострадавшая сторона вправе требовать проценты за пользование деньгами. Обычно проценты рассчитываются в соответствии со средней процентной ставкой для вкладов физических лиц Банка России, действовавшей в данный период времени. Кроме того, вы можете потребовать возложения на ответчика оплаты судебных издержек и услуг вашего представителя в суде.
Практика показывает, что агентства в подавляющем большинстве случаев предпочитают не доводить дело до судебного разбирательства, которое повредит их репутации, и возвращают аванс, если видят решимость покупателя довести дело до логического конца. Если же решение вопроса действительно доходит до суда, то с большой долей вероятности решение будет вынесено в пользу истца.
Как вернуть аванс за квартиру покупателю
Внесение аванса — процедура изъявления желания или намерения покупателя приобрести квартиру, оформляемая предварительным договором или соглашением и передачей денежных средств под расписку собственнику или доверенному лицу (риэлтору, агентству недвижмости).
И иногда случается, что за несколько дней до сделки покупатель, внеся аванс передумывает приобретать жилплощадь или жизненные обстоятельства складываются так, что он вынужден отказаться от сделки.
И все бы хорошо, но возникают трудности и люди не могут получить обратно свои деньги, которые находятся у продавца, риэлтора, агентства недвижимости.
Давайте выясним можно ли вернуть аванс за квартиру если передумал покупать и причины и способы решения указанной проблемы.
Аванс и задаток: разница – существенна!
Гражданский кодекс определяет понятие только задатка, но не аванса. Задатком считается сумма, которая передается продавцу потенциальным покупателем в счет основного платежа. И эта сумма действительно законодательно считается обеспечением планируемого заключения договора и исполнения сторонами обязательств по покупке.
А вот аванс, играющий важную роль на рынке недвижимости, к сожалению, законодательной основы не имеет. Уплачиваемая покупателем небольшая сумма, составляющая часть общей стоимости квартиры (обычно до 10%), выполняет исключительно функцию платежа, являясь всего лишь предоплатой. Функцию обеспечения покупки, присущую задатку, она не выполняет.
Поэтому, когда обязательство покупателем не исполняется или предварительная договоренность по каким-либо причинам расторгается, авансовая сумма продавцом должна быть возвращена.
Письменное соглашение
В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.
Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор.
Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:
- фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
- паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
- сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
- сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
- поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.
Судебные решения по возврату аванса
Признать аванс задатком может только суд
Если дело доходит до обращения в инстанции, то продавцы пытаются убедить суд признать аванс задатком. Понятие задатка определяется статьей 380 ГК РФ, в которой говорится, что задаток выдается одной из сторон сделки другой стороне в качестве гарантии исполнения взятых на себя обязательств в счет средств, причитающихся к выплате по договору.
Статья 381 ГК РФ гласит, что в случае, если сделка срывается по вине стороны, уплатившей задаток, то средства остаются в распоряжении второй стороны.
Такой исход полностью соответствует интересам продавца, но суды руководствуются в этом случае положениями статей 421 и 422 Гражданского Кодекса, признающими недействительным включение в договор аванса положений, применяемых к договорам о внесении задатка, а именно – об ответственности сторон за срыв сделки.
Поэтому, если стороны не доходят до заключения основного соглашения, по которому недвижимость переходит в собственность покупателя, то договор об авансе теряет свою силу. Деньги, уплаченные в качестве аванса по будущей сделке, должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю согласно статье 1102 ГК РФ. Отказ от возврата квалифицируется как неосновательное обогащение за чужой счет.
В этой ситуации продавцы оказываются в проигрыше потому, что вовремя не взяли на себя труд разобраться с юридической терминологией. Многие из них искренне полагают, что договор об авансе является полноценной заменой соглашению о внесении задатка, или даже воспринимают его в качестве предварительного . Однако эти аргументы не могут повлиять на решение суда.
Когда вносится и возвращается
Разумеется, какой бы объект ни выступал предметом сделки, будь-то недвижимость, транспорт или прочая собственность, ни одна из сторон не желает рисковать и тратить время попусту. Задаток вносится зачастую для того, чтобы продавец не продолжал активный поиск покупателей и не продал имущество кому-либо другому. Если же у покупателя или продавца остаются какие-либо сомнения в отношении заключения договора, спешить с подписанием соглашения не стоит. Связано это с тем, что официальный письменный документ накладывает определённую ответственность и порой становится платформой для мошенников, которые обыгрывают ситуацию так, что одна из сторон теряет часть денежных средств.
Следует учитывать и тот факт, что в некотором случае задаток возвращается в двойном размере. Например, когда стороны договорились между собой, заключили соглашение и частичный платёж был внесён, но находится другой потенциальный покупатель, который готов купить имущество, заплатив больше. Если продавец польстился на такое предложение, он обязан вернуть предыдущему потенциальному покупателю задаток, который тот уже внёс, но в двойном размере, поскольку сделка не состоялась по вине продавца.
Если же сделка срывается по вине потенциального покупателя, у продавца по закону есть право не возвращать внесённый залог, и он может оставить его себе.
Аванс и предоплата при покупке ипотечной квартиры
Вы нашли, как вам кажется, очень выгодный вариант покупки вторичной квартиры. В ходе переговоров выясняется, что квартира в ипотеке, и продавец предлагает внести предоплату за квартиру равную сумме непогашенного ипотечного кредита. Что делать в этом случае? И хочется и колется…
Один из самых распространенных вариантов на рынке, когда именно в качестве аванса предлагают внести огромную сумму денег под расписку, как раз при продаже ипотечной квартиры. И это не мудрено, ведь по статистике около 70% всех сделок на рынке вторичной недвижимости происходят с применением ипотечных продуктов.
В продаже ипотечные квартиры позиционируются как юридические свободные, без обременений, а на деле, если поглубже капнешь оказываются по уши в долгах. На рынке ипотечная квартира должна стоить дешевле аналогичных, но продавцы не хотят терять в деньгах и до поры до времени помалкивают о том, что жильё в залоге у банка. Заманивают клиента, а потом рассказывают им сказки, типа — вы даёте мне деньги, я отнесу их в банк, погашу ипотеку, а затем передам квартиру вам…
Скажу лишь одно, и самое главное, что внесение предоплаты или аванса за ипотечную квартиру суммы равной непогашенному кредиту на руки продавцу под расписку недопустимо и неприемлемо, и всё же если вы решили купить ипотечную квартиру, а предлогом послужил аванс, то вам стоит либо перекинуть кредит продавца ипотечной квартиры на себя, любо по предварительному договору купли-продажи квартиры внести продавцу сумму равную его задолженности по ипотеке банку. Суммы при этом могут доходить до 2-3 миллионов рублей, но все нюансы и тонкости покупки ипотечной квартиры — это совсем другая история…
Что можно сказать в заключении? Не так важен размер аванса внесенного за квартиру, как ваша уверенность в продавце, и что сделка действительно состоится, одними деньгами бывает дело не решить. Психологический портрет продавца и отличное знание всех тонкостей души человеческой могут подтолкнуть вас, в итоге, к принятию правильного решения, а если в силу своего характера, вы не обладаете достаточной проницательностью, то в этом вам обязательно поможет профессиональный участник рынка вторичной недвижимости — юрист или риэлтор — он подвох чуит за версту…
Всем удачных покупок и лёгкого аванса!
Претензия по возврату аванса за квартиру внесенного поверенному
Суть одна: деньги сначала, сделка потом. Все агентства любят брать предоплату, но не все её отдают, если сделка не состоялась, даже если вина агентства в этом неоспорима. О том, как предотвратить такую ситуацию, а если она всё-таки произошла – как вернуть свои деньги, мы постараемся рассказать в этой статье.
Рекомендуем прочесть: В Новостройке Купила Офис Сдача Дома 2021 Год Налог На Имущество Не Приходит
Риелтор с 16-летним стажем работы Сергей Тихоненко и юрист и практикующий риелтор Анна Моисеева рассказывают, какие документы необходимы, какие подводные камни вас ждут и как себя максимально обезопасить на всех этапах сделки. Договорились с продавцом о цене?