Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Плюсы альтернативных сделок
Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.
Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.
Расчеты посредством аккредитива
Аккредитив представляет собой одну из банковских услуг, суть которой состоит в том, что банк по поручению клиента принимает на себя обязательство совершить денежный перевод с аккредитивного счета на счет некоторого лица-получателя при условии предъявления им строго установленных документов. То есть в данном случае речь идет практически о той же операции, что и при использовании банковских ячеек, только с использованием безналичных денежных средств.
Для проведения расчетов покупатель квартиры открывает в банке аккредитив. Банк, в котором открывается аккредитив, называется банк-эмитент. Банк, который перечислит денежные средства на счет Продавца по выполнении определенных условий, – исполняющий банк. Банк, в котором у Продавца открыт банковский счет — банк получателя средств. Один банк может быть использован в качестве только банка-эмитента, исполняющего банка или банка получателя средств, а также в качестве двух или трех одновременно.
Для исполнения (раскрытия) аккредитива (т.е. перечисления денежных средств получателю средств — Продавцу) в исполняющий банк должны быть представлены согласованные сторонами документы определенным лицом (это может быть покупатель, продавец или иные лица).
Аккредитивы бывают:
- депонированными (покрытыми) и гарантированными (непокрытыми);
- отзывными и безотзывными;
- безакцептные и требующие дополнительно акцепта плательщика.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
- продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
- покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
- продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Что такое банковская ячейка
Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы. Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).
Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.
При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Передача денег за квартиру
Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.
Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).
Как открыть банковский аккредитив при покупке квартиры
Эксперты называют примерную стоимость аккредитива в большом диапазоне – от 20 до 40 тысяч рублей. Вероятно, она будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива велики, хотя и сегодня ряд банков делают их вполне доступными.
Аккредитив – это безналичная «ячейка». В банке открывается специальный аккредитивный счет (эта функция возлагается на приобретателя жилья), куда поступает денежная сумма за совершенную покупку. Затем она перечисляется на корреспондентский счет банка-исполнителя. Обычно это банк, где открыт счет продавца недвижимости. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет, ему перечислят зарезервированные деньги на его банковский счет.
Одним из таких страховых механизмов является порядок расчетов с использованием арендованного в банке индивидуального сейфа. В настоящее время большинство банков предлагают клиентам такую услугу. Применительно к расчетам по договорам, эта услуга состоит в следующем.
Именно поэтому стороны должны принимать самостоятельные меры к защите своих интересов – проверять подлинность денежных средств, закладываемых в сейф, своевременно отслеживать процесс регистрации перехода прав, чтобы иметь возможность предупредить банк об отсутствии зарегистрированного договора или о необходимости продлить договор арены, чтобы избежать допуска к сейфу клиента-покупателя в случае приостановки регистрации и соответственно продления срока выдачи готовых документов Росреестром.
Расчёт через банковскую ячейку при альтернативной продаже
Как конкретно используют ячейку: перед заключением сделки покупатель в присутствии продавца вносит деньги в банковскую ячейку. Продавец сверяет эту сумму с оговорённой стоимостью сделки. Продавец не будет иметь доступ к этой ячейке до тех пор, пока сделка не будет зарегистрирована в Регистрационной палате. Зачем это делается? Рассмотрение поданных документов в палате занимает не менее 12 дней. За это время, по разным причинам, сделка может быть расторгнута. Часто это бывает из-за того, что при регистрации сделки были выявлены обстоятельства, препятствующие её заключению. Что было бы, если бы деньги были бы уже переданы продавцу, а тот внёс их как аванс на покупку другой недвижимости?
- Вы арендуете ячейку в банке и устанавливаете круг лиц, кто может иметь свободный доступ к этой ячейке. В этом случае задача банка – это не допустить посторонних людей к вашей ячейке. Что хранится в ячейке, и какие изменения вы там производите, банк не касается.
- Если вы заключаете договор хранения, то производится опись предметов, которые будут там храниться. Банк в этом случае отвечает за сохранность каждого предмета там находящегося.
Расчеты по договорам ипотеки: аккредитив или банковская ячейка
Размер и порядок оплаты услуг банка при расчетах по аккредитивам регулируются условиями договоров, заключаемых с клиентами. Условиями договора может быть предусмотрено взимание различных комиссий, например за открытие аккредитива, снятие наличных или перевод средств в другой банк. Размер комиссий может быть существенным, кроме того, зачастую комиссия за открытие аккредитива оказывается больше расходов на аренду ячейки в случае, если бы покупатель предпочел расчетам по аккредитивам расчеты наличными через ячейку депозитария банка.
На практике с целью оптимизации налогообложения стоимость недвижимости в договоре нередко указывается в сумме менее 1 млн руб. независимо от оговоренной сторонами рыночной цены. И если расчеты с использованием банковской ячейки позволяют с легкостью реализовать данную схему, то при расчетах по аккредитиву она работать не будет: само определение аккредитива не допускает расхождений между стоимостью недвижимости по договору и фактической суммой средств, получаемой на руки продавцом. В этом случае необходимость уплаты налога в размере 13% с суммы, превышающей 1 млн руб., скорее всего, приведет к отказу от использования такой формы безналичных расчетов, как аккредитив.
Альтернативные сделки: опасности и подводные камни
Прежде, чем затевать альтернативную сделку, надо взвесить все “за” и “против”. Быть может, легче просто продать квартиру, а потом купить свободное жилье. И обойтись без всяких “цепочек”.
У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.
Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.
“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.
Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.
Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность. Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир. А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.
Банковская ячейка: особенности, преимущества и недостатки
Говоря простыми словами, банковская ячейка — надежное персональное хранилище ваших личных вещей — драгоценностей, сбережений, ценных бумаг.
В сделках с недвижимостью использование ячеек является надежным, проверенным годами безопасным способом передачи денег за имущество от покупателя продавцу.
Схема работает следующим образом. Покупатель оформляет договор с банком об аренде персонального сейфа. В договоре с банком детально прописываются условия, при которых другой человек (продавец имущества) может получить средства из этого сейфа. В момент подписания договора между покупателем и продавцом происходит закладка денежных средств в ячейку, о сумме которых знают только участники договора. Для банка эта информация недоступна, он всего лишь предоставляет сейф, ключ от которого до окончания сделки находится у покупателя. После предъявления банку зарегистрированного документа о передаче права собственности продавец получает ключ и забирает деньги из ячейки.
Стоимость аренды ячейки на месяц в крупнейших банках невысока. К примеру, Сбербанк предлагает данную услугу для Москвы за 2640 рублей, а ВТБ — 2480 рублей. Это суммы за стандартные услуги, но для каждой сделки рассчитываются индивидуальные условия.
Использование наличных средств при сделках с имуществом до сих пор остается приоритетным.
Делаем выводы: в каких случаях выгоднее использовать аккредитив, а в каких банковскую ячейку?
Использование банковской ячейки — это пока единственный проверенный и четко работающий способ передачи денег при альтернативной сделке. Механизмы аккредитива в этом направлении до конца не проработаны.
- Для людей, предпочитающих наличные, сейф является максимально безопасным средством, выигрывающим у таких ненадежных способов, как передача из рук в руки или банковский перевод.
- Если вы боитесь внезапного банкротства банка и потери всей суммы денег, то банковская ячейка гарантированно сохранит все ваши средства.
Выгода от аккредитива в его надежности и защищенности.
- Денежные средства в электронном виде обеспечивают быстроту сделки, устраняя возню с наличностью.
- За средства на счете банк несет ответственность в отличие от того, что может лежать в сейфе.
- Аккредитив выгоден своей прозрачностью и удобством, при оформлении сделок с объектами имущества с использованием ипотечных кредитов.