Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бронирование квартиры в новостройке: условия, преимущества, типичные ошибки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Как оформить резервацию новостройки правильно?
Частые ошибки при оформлении брони:
- спешка, необдуманный выбор объекта;
- неточный расчет времени на оформление кредита;
- невнимательное чтение договора;
- отказ от профессиональной помощи юриста или риелтора.
Как застраховать себя от ошибок:
- Удостоверьтесь в наличии лицензии и разрешения на застройку у строительной фирмы.
- Изучите информацию о новом жилом комплексе.
- Убедитесь, что нашли жилой объект, который полностью вас устраивает. За отказ от брони могут быть предусмотрены штрафные санкции.
- Если девелопер оформляет сделку через посредничество агентства недвижимости, требуйте оформления отдельного договора с риэлтерской фирмой.
- Проследите, чтобы устные договоренности были зафиксированы и в письменном виде.
- Трезво оцените свой кредитный и финансовый потенциал. Возможно, потребуется более длительное время на получение одобрения от банка, чем вы планируете.
- Соглашение о резервации не гарантирует, что покупка состоится – банк может не одобрить ипотеку, застройщику не удастся продать старую квартиру по системе трейд-ин. Проследите, чтобы в договоре были зафиксированы условия и процедура возврата денежных средств.
- Не ставьте подпись, если нет понимания, за что именно вносится платеж. Не стесняйтесь задавать вопросы посреднику и уточнять детали.
- Обратитесь за консультацией к специалистам, работающим в сфере недвижимости – они изучат документацию застройщика, обозначат все подводные камни и проследят за чистотой оформления сделки.
Бронирование новостроек – услуга, которая выгодна покупателю. Она дает возможность выиграть время на обдумывание, поиск финансовых средств и оформление дополнительных документов. Покупатель получает гарантию того, что выбранная планировка на оговоренный период останется за ним и стоимость квартиры за это время не увеличится.
При выборе застройщика или агентства недвижимости для оформления сделки изучайте информацию и читайте отзывы. Надежная строительная компания заботится о своей репутации, сотрудничает только с проверенными агентствами недвижимости и всегда идет навстречу клиентам.
Какие квартиры попадают в «золотой резерв»
На сегодняшний день квартиры «золотого резерва» есть практически в каждой новостройке. Как правило, объекты резервируются еще на начальной стадии строительства и занимают 10-20% (иногда и больше) от общего объема квартир в проекте. Обычно в закрытый список попадают наиболее ликвидные объекты, которые отличаются:
Впрочем, какие именно квартиры покупатели новостроек считают самыми привлекательными, зачастую определяют опытным путем. Создав резерв из объектов с разными характеристиками, девелопер проводит исследование, чтобы узнать какие из них быстро уйдут с рынка, а какие – не будут пользоваться спросом. Обычно это делается на ранней стадии строительства, пока с оказавшимися неликвидными квартирами еще можно поработать, например, изменить планировку или даже скорректировать квартирографию всего жилого комплекса.
Какие квартиры попадут в «золотой резерв» также зависит от класса жилья. В новостройках сегмента «эконом» самыми привлекательными считаются небольшие по площади «однушки». А в бизнес-классе обычно резервируются 2-х и 3-комнатные квартиры новостройке.
Реализация объектов «золотого резерва» обычно начинается на высокой стадии готовности дома. Цена квадратного метра к тому времени может возрасти на 30-40% по сравнению с началом продаж.
Однако застройщик может использовать разные тактики реализации заветных квартир. По общему правилу сначала на рынок выводятся неликвидные объекты, чтобы девелоперу хватило времени распродать их. Спрос на такое жилье может регулироваться при помощи скидок и акций. После этого настает черед более привлекательных квадратных метров.
Однако, если застройщик располагает достаточным количеством собственных средств для строительства, он может вообще отложить продажи до ввода объекта в эксплуатацию, тогда все квартиры в новостройке можно считать «золотым резервом».
Кроме того, изначально зарезервированные квартиры могут и вовсе отсутствовать в проекте. Например, выставив на продажу весь объем имеющегося жилья, застройщик обнаруживает, что отдельные объекты пользуются повышенным спросом и оставляет их про запас, чтобы позже продать дороже.
Риск 1. Прописанные отказники
Основной риск покупки приватизированной квартиры связан с так называемыми отказниками от приватизации. Когда кто-то из членов семьи отказывается от участия в приватизации, за ним по закону остается право на бессрочное пользование данным жильем. Об этом праве отказник может заявить даже после продажи квартиры новому собственнику. Такие ситуации, по словам экспертов, часто встречаются на практике. «Отказ одного члена семьи от его доли собственности на квартиру сразу же дает право остальным членам семьи приватизировать квартиру. Но право пользования этим жильем у лица сохраняется», — пояснила член Ассоциации юристов России Коба Оржония.
В таком случае отказник сможет заявить о своем праве пользования на квартиру. По словам руководителя офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталии Борзенковой, в 90% случаев отказник обращается сразу в суд. «Как правило, он подает иск на тот государственный орган, который передал квартиру покупателям, также может судиться и с самими новыми владельцами. Далее все зависит от аргументов сторон и решения суда», — пояснила она.
Коба Оржония, член Ассоциации юристов России. Пример из практики:
— Московская семья состояла из четырех человек. Все они были прописаны в квартире, которую получила мама по ордеру с работы. Квартира не была приватизирована. Дочь вышла замуж, выписалась из неприватизированной квартиры и переехала жить к мужу. Через три года папа, мама и сын приватизировали квартиру, а после продали ее. Дочь, развелась и вернулась обратно, но квартира уже продана. Она подала в суд исковое заявление о признании за ней права пользования квартирой. Исковое заявление суд удовлетворил в полном объеме.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.
Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.
Бронирование квартиры в новостройке
Большинство застройщиков предлагают клиентам различные варианты бронирования квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. Самый распространенный бесплатный вариант: необходимо позвонить в офис компании, оставить свои данные и выбранная квартира будет забронирована на сутки. По истечении этого срока, покупатель должен приехать в офис компании, подписать договор и внести авансовый платеж. Чаще всего авансовый платеж составляет от 2,5% от стоимости квартиры. Это позволит продлить бронь на период оформления и сбора всех документов, а также зафиксировать стоимость квартиры. Чаще всего такой платеж при расторжении сделки не возвращается.
Также существуют платные виды бронирования для более длительного срока. Бронь на месяц 1-комнатной квартиры может составить 10 тыс. руб., 2-комнатной – за 15 тыс. руб.
Если клиент продает свою квартиру через застройщика и покупает у него квартиру в новостройке (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. Как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Если квартира покупается в ипотеку, то с продажи ее снимают не более, чем на 10 дней. Этого времени достаточно, чтобы собрать документы, получить решения по кредитным заявкам. Цена также не фиксируется на этот период. В случае отказа банка о предоставлении кредита, осуществляется возврат денег, если это прописано в договоре.
Как не переплатить застройщику за регистрацию ДДУ?
Я не рассчитывала на такую сумму и пока ничего не подписывала. Законно ли ведет себя застройщик? Можно ли зарегистрировать ДДУ самой и не переплачивать?
По закону, чтобы ДДУ считался заключенным, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Нет регистрации — нет прав на квартиру, даже если договор подписали и вы, и застройщик.
Вместе с представителем застройщика вы должны подать в Росреестр документы и написать заявление. Сделать это в одиночку, без застройщика, невозможно. Исключение — если так решит суд, но это уже другая история.
На этом застройщики и зарабатывают, и ситуация с дополнительными тратами на регистрацию вполне типична. Конечно, навязывать регистрацию ДДУ как дополнительную услугу незаконно, но обыграть застройщика в этом деле будет трудно. Расскажу почему.
Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.
Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.
С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.
Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.
Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.
Причины для бронирования
Как уже было сказано выше, бронь оформляется в случаях, когда ДДУ не может быть заключен. Причинами невозможности заключения договора долевого участия могут быть:
- временное отсутствие у дольщика средств для погашения первого взноса. То есть потенциальный дольщик может, например, находиться в стадии заключения договора кредита с банком;
- отсутствие у застройщика всего пакета разрешительных документов на строительство, что лишает его возможности заключать полноценные ДДУ. Иногда в этих случаях застройщики идут на небольшие хитрости, например, на заключение предварительных или технических ДДУ. Более подробно с вопросами, относящимися к ДДУ, ПДДУ и ТДДУ, вы можете ознакомиться в соответствующем материале нашего сайта.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Как выбрать квартиру в новостройке
Главное, что нужно знать о выборе квартиры в новостройке, – это не должна быть спонтанная и эмоциональная покупка. Прежде чем остановить выбор на том или ином жилом комплексе, посмотрите как можно больше вариантов, обратите внимание на динамику цен и общее состояние рынка первичной недвижимости. Это позволит вам определиться с ценовым сегментом и в последующем не тратить время на неподходящие варианты. Собрать и упорядочить всю необходимую информацию вам поможет Аналитический центр DOM.RIA.
Определившись с ситуацией на рынке, вы поймете общие тенденции и что считается дорогим, а что бюджетным. После этого можно переходить к выбору района и расположению новостройки. Местоположение – один из главных факторов ценообразования. Так, если говорить о мегаполисе, то чем ближе к центру и транспортным развязкам, тем стоимость выше. Кроме того, на стоимость влияет и технология строительства.
С помощью современных материалов застройщики возводят энергоэффективные дома со сроком эксплуатации до 150 лет и устойчивостью к воздействиям внешней среды. В отличие от стандартных панельных многоэтажек, покупка квартиры в новом доме такого образца обойдется гораздо дороже.
Документы при покупке квартиры в новостройке
Надежная и ответственная строительная компания для удобства инвесторов собирает в одном месте скан-копии разрешительных документов, лицензий, список сданных объектов, условия инвестирования, перечень партнеров и другие полезные данные. Документы могут быть как размещены на сайте девелопера, так и предоставлены вам в отделе продаж. Если же сотрудники говорят, что документы застройщика при покупке новостройки являются коммерческой тайной или будут предоставлены позже, – это тревожный звоночек.
Вас должны заинтересовать копии таких документов:
- правоустанавливающие документы на землю. Если это договор аренды, то вас должен заинтересовать срок аренды (он не должен заканчиваться раньше предполагаемой даты введения дома в эксплуатацию). Также обратите внимание на целевое назначение земельного участка и наличие решения государственного органа;
- экспертный отчет;
- документы, очерчивающие градостроительные ограничения. В них должно быть указано, что госорганы подтверждают разрешение постройки дома, к примеру, на 24 этажа и на 3 секции;
- декларация о начале строительных работ;
- документы, в которых четко указано, кто застройщик объекта, кто его заказчик, проектировщик и кто владелец земельного участка. Это поможет вам понять, с кем вы будете оформлять сделку и к кому, в случае чего, предъявлять претензии;
- лицензия на привлечение средств, если привлечение средств для постройки происходит с помощью фонда финансирования строительства;
- проектная документация, технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.
Зачем требуется договор бронирования?
Такой договор распространен преимущественно на рынке новостроек. Несмотря на то, что квартир в новостройках много, чаще всего самые лучшие варианты разбирают очень быстро. И в данном случае становится актуальным бронирование квартиры, чтобы сохранить для себя на определенный срок ту квартиру, которая вам приглянулась. Дополнительным преимуществом договора бронирования является также то, что происходит фиксация стоимости жилья и скидки. Обычно по договору бронирования обе стороны договариваются о проведении сделки на протяжении либо нескольких дней, либо нескольких месяцев.
Кроме того, такой договор требуется тогда, когда нет возможности внести полную оплату за квартиру в данный момент. Это может произойти, когда еще нет полученного одобрения на ипотеку со стороны банка либо же при схеме trade-in, когда еще не завершена продажа прежнего жилья.
Риски при бронировании квартиры
Хотя договор бронирования кажется нехитрым документом, он может содержать в себе подводные камни. Один из них мы уже описывали выше:
— оплата по договору бронирования может быть не включена в стоимость квартиры, если договор бронирования заключается не с застройщиком (а, например, с представляющим его агентством недвижимости), и оказаться комиссией. Уточните заранее, с каким юрлицом будет подписываться ДДУ, а с каким – договор бронирования.
Напомним также, что стоимость брони обычно сопоставима с ежемесячной индексацией цен в проекте. Но что если броней много, цены застройщик повысил сильнее, чем планировал изначально, а спрос все еще велик? Ему становится не очень выгодно продавать квартиры на тех условиях, что прописаны в договорах бронирования. Поэтому назревает риск расторжения договора бронирования по инициативе застройщика. «Раннее бронирование часто позволяет «промерить спрос» – установить, насколько проект интересен инвесторам», – говорит Ирина Доброхотова.
«В условиях ажиотажного растущего рынка или просто при недооценке девелопером спроса на проект может возникать ситуация, когда девелоперу приходится расторгать договор бронирования с покупателем, чтобы выставить этот объект недвижимости снова на продажу по более высокой цене, – соглашается Денис Бобков. – Эти случаи, увы, стали нередки за последний год на московском рынке новостроек. Получается, покупатели бронируют по определённой стоимости квартиру или апартамент, а девелопер отказывается им продать объект на ранее зафиксированных условиях».
«Насколько это правомерно? Тут всё зависит от договора бронирования. Однако, как правило, они составляются таким образом, что покупателю жаловаться не на что, если он получил обратно свои средства. Поэтому вариант «задатка» по Гражданскому кодексу (когда продавец при отказе от продажи объекта должен вернуть задаток в двойном размере) в данном случае не работает»
Денис Бобков, гендиректор «Недвижимость-Профи»
Интересно и то, что застройщик в принципе по закону не может привлекать средства иначе, чем по 214-ФЗ (то есть по договору долевого участия), если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме.
«Это значит, что соглашение о бронировании либо признается судом договором долевого участия (при наличии в нем всех предусмотренных законом существенных условий), либо ничтожной сделкой. В последнем случае все внесенные средства возвращаются потребителю. Хотя в отдельных случаях суды обязывают застройщиков заключить договор долевого участия на ранее согласованных условиях, в том числе о цене.
Когда же сделка бронирования признана судом договором долевого участия, то если квартира не передана застройщиком дольщику, последний вправе отказаться от покупки, потребовать возврата переданных денег, а также уплаты неустойки и потребительского штрафа (Определение Верховного Суда РФ от 27.11.2018 № 42-КГ18-5)»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Что такое бронирование квартиры?
Термин «бронирование» вызывает ассоциации с заказом номеров в гостиницах и иных объектах, предназначенных для временного проживания. Но этот термин употребляется и в других случаях, например:
бронирование (закрепление) на воздушном судне пассажирского места и провозной емкости для перевозки пассажира, багажа, груза на определенный рейс и дату (п. 8 Федеральных авиационных правил «Общие правила воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов и требования к обслуживанию пассажиров, грузоотправителей, грузополучателей», утв. приказом Минтранса России от 28.06.2007 № 82);
приватизация забронированных жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде (ст. 1 Закона РФ от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).
Бронирование как услуга представляет собой резервирование определенного имущества (имущественного права) для заказчика за плату на определенный период с правом последнего его приобрести. Вне зависимости от того, воспользуется он правом приобрести это имущество (имущественное право) или нет, он обязан оплатить услугу, если исполнитель докажет, что она была оказана надлежащим образом.
Предметом договора бронирования квартиры на практике, как правило, является предоставление клиенту за плату преимущественного права на приобретение согласованной квартиры, индивидуализированной определенными параметрами (этаж, секция, расположение и др.) с обязанностью компании не реализовывать ее другим лицам в течение определенного периода. Объектом бронирования может быть как вся квартира, так и ее часть (например, изолированная комната), доля в праве на квартиру, а также иные объекты (нежилые помещения, машино-места). Бронировать объект можно с целью его дальнейшего предоставления по различным договорам: купля-продажа, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.
Положение в договоре бронирования о том, что клиенту предоставляется преимущественное право на приобретение жилья, не означает, что у клиента возникает преимущественное право в том значении, которое придается этой конструкции действующим гражданским законодательством РФ (например, преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ). Несоблюдение преимущественного права, установленного договором, является нарушением обязательства компанией перед потребителем и влечет наступление для нее негативных последствий в виде гражданско-правовой ответственности, но не дает потребителю права требовать признания заключенной в нарушение его преимущественного права сделки недействительной или требовать перевода на себя прав и обязанностей по ней. Для преимущественного права в рамках отношений бронирования закон подобной возможности не предусматривает (в отличие от нарушения преимущественного права покупки доли в праве общей собственности по п. 3 ст. 250 ГК РФ).