Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление кредита под залог доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита. Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.
Когда же нужно согласие других собственников на залог?
Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:
«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»
Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.
В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Возможен ли кредит под залог доли
Внимание! Прежде всего, следует сразу же рассмотреть разницу между двумя схожими понятиями:
- общая совместная собственность. Преимущественно такой вид владения имуществом образуется во время нахождения в браке. Документально при этом официальным собственником будет являться один супруг. Однако закон предусматривает, что приобретенное в браке имущество принадлежит супругам поровну, пуст даже половина имущества и не выделена документально. При этом распоряжаться подобной недвижимостью без разрешения второго супруга первый не имеет права;
- долевая собственность. Площадь квартиры при этом делится на несколько собственников – то есть каждому из них принадлежит своя отдельная доля (1/2, 1/3 и т. д.). Рассматриваются такие доли в юридическом понимании раздельно, выступая отдельными объектами. Таким образом, долевладелец распоряжается своей личной имущественной долей, не спрашивая на это разрешения ни у родственников, ни у прочих долевладельцев.
Чем фактически владеет собственник доли
Фото Pexels
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости. Чем вы владеете по факту и по закону?
Владение долей квартиры — не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей. Если, конечно, они не выделены в натуральном виде, что бывает гораздо реже и трудновыполнимо в условиях, например, городской квартиры. Согласно требованиям нормативно-правовых актов при выделении доли в квартире, выделяемая часть жилой площади должна быть полностью изолирована и независима от остальной части квартиры, иметь свой собственный вход, санузел, и должна остаться пригодной для проживания и использования по назначению. Например, если речь о жилом доме, то выделить долю в натуральном виде в нем возможно только если у каждого сособственника будут самостоятельные выходы на земельный участок. Такой выдел можно будет осуществить после реконструкции жилого дома при получении всех необходимых разрешений и согласований. Как мы видим, намного сложнее выполнить условия раздела в многокомнатной квартире, и практически невозможно — в ситуациях необходимости выдела доли в натуре в однокомнатной квартире.
Ипотека под залог доли в жилом помещении без подтверждения доходов
В некоторых банках воспользоваться услугами кредитования можно без предоставления справки о доходах, но на определенных условиях. Такой вид кредитования имеет следующие преимущества:
- Получение займа до 30 млн. руб.
- Заключение договора кредитования на длительный срок (до 20 лет).
- Сохранение права собственности на залоговое имущество за заемщиком на протяжении всего периода погашения займа.
- Получение кредита официально не трудоустроенному гражданину.
Важно! Выдача займа осуществляется под высокий процент и большой первоначальный взнос.
Документы, необходимые для оформления ипотеки без подтверждения дохода:
- Паспорт.
- Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость.
- Дарственная или договор купли-продажи жилья.
- Выписка из домовой книги.
- Справка из ЕГРП.
- Кадастровый паспорт.
Отказ от доли в ипотечной квартире
Отказаться от доли в ипотечной квартире, подарив ее или продав, можно только с согласия банка. И здесь важны детали: как приобретался объект. Например, выступают ли совладельцы долей как созаемщики по ипотеке; был ли заключен договор до брака или уже после официальной регистрации отношений; каким образом оформлена собственность (долевая или совместная). В любом случае стоит проконсультироваться с банком, в чьем залоге находится квартира.
Возможны различные варианты решения этой задачи: один созаемщик может передать права, с разрешения банка, другому созаемщику, и тогда тот уже будет нести все обязательства по выплате кредита. Либо созаемщики могут, с согласия друг друга и банка, продать жилье целиком.
Важно определить, кого считать основным заемщиком, а кого — созаемщиком. Кроме того, стоит понять, кем приходятся друг другу созаемщики, выделены ли доли в имуществе. Тогда можно продать долю приоритетному покупателю (близкому родственнику, являющимся созаемщиком). Все это стоит обсуждать с банком.
Необходимые документы
Кредит под залог доли в квартире по умолчанию будет достаточно большим. Следовательно, для получения необходимых средств потребуется предоставить в банковскую организацию приблизительно следующий пакет документов:
- Паспорт (как правило, требуется Российской Федерации, совершеннолетие и постоянная регистрация).
- Справка о доходах (по форме 2-НДФЛ либо аналогичные).
- Копия трудовой книжки.
- Выписка из ЕГРН либо другой документ, доказывающий право владения долей в квартире.
- Документ, на основе которого заемщик получит в собственность данную долю (договор дарения, купли-продажи, завещание и так далее).
- Доверенность на представителя и его паспорт (если необходимо).
Можно ли отдать долю в своей квартире в залог согласно требованиям законодательства
В том случае, если какое-либо имущество (движимое или недвижимое) переходит во владение двух или более лиц, тогда возникает такое понятие, как общая собственность (ч. 1 ст. 244 ГК РФ), которая может быть:
- долевой (по умолчанию);
- или совместной.
В случае, если установлено долевое владение, тогда порядок распоряжения каждым “дольщиком” своей долей устанавливается в ч. 2 ст. 246 ГК РФ.
Там дается четкий ответ на представленный вопрос – “дольщик” имеет полное право по собственному желанию:
- продать свою долю (при соблюдении преимущественного права покупки – ст. 250 ГК РФ);
- завещать ее;
- подарить;
- передать в залог;
- распорядиться прочим способом.
Как видим, законодательные нормы не запрещают оформлять залог в отношении доли (в том числе, и невыделенной в натуре).
На момент написания материала существуют следующие кредитные продукты, в рамках которых возможно предоставление в залог недвижимого имущества (в том числе, и долей):
| № | Наименование кредитного учреждения | Минимально возможная процентная ставка | Максимальная сумма займа | Максимальный срок |
| 1 | Абсолют банк | 13,25 % | До 15 млн. рублей | До 15 лет |
| 2 | Бинбанк | 20,90 % | До 10 млн. рублей | До 10 лет |
| 3 | АК Барс | 10,90 % | До 5 млн. рублей | До 15 лет |
| 4 | Банк Жилищного Финансирования | 12,49 % | До 10 млн. рублей | До 20 лет |
| 5 | Уралсиб | 13,5 % | До 6 млн. рублей | До 15 лет |
| 6 | Интеза | 22,5 % | До 10 млн. рублей | До 10 лет |
| 7 | Совкомбанк | 18,9 % | До 30 млн. рублей | До 10 лет |
Итак, действующим законодательством предусматривается наличие права у любого долевого собственника отдать в залог свою долю. Но не все банки охотно берут в качестве обеспечения такие объекты. Рекомендуем уточнять это по телефону “горячей линии” или в офисе кредитной организации.
Потребуется ли согласие на залог владельцев?
Реально ли взять кредит под залог доли квартиры без согласия остальных совладельцев жилплощади? Все зависит от формы собственности. Если она общая совместная, то есть не предполагает определения отдельных долей владельцев, то заложить часть возможно только при наличии согласий, данных всеми собственниками. Причем согласия даются письменно и заверяются нотариально для подтверждения подлинности.
Если собственность общая долевая (части совладельцев определены), тогда взять займ под залог доли в квартире владелец может без согласия и разрешения остальных собственников.
Но если кредитор потребует удовлетворения требований по погашению кредита заемщиком за счет реализации имущества (при невыполнении долговых обязательств), то при продаже доли квартиры будут действовать правила преимущественного права покупки, прописанные в 250-ой и 255-ой статьях ГК. Если совладельцы не приобретут часть в течение месяца или откажутся от ее покупки, тогда залогодержатель сможет продать ее иным лицам.
Какие необходимы документы
Если нужно срочно заложить долю квартиры, то заранее подготавливайте документы, необходимые для оформления кредита с залогом. В стандартный пакет включаются:
- гражданский паспорт;
- по запросу кредитора другой удостоверяющий личность документ на выбор: СНИЛС, военный билет, загранпаспорт, военное, водительское или пенсионное удостоверение, ИНН;
- подтверждающий доходы документ: 2-НДФЛ, справка банковской или свободной формы с места работы;
- доказывающие трудоустройство и стаж копии заполненных страниц трудовой книжки (трудового договора) с заверением руководителя либо выписка из этой книги;
- все бумаги на залог: свидетельство о государственной регистрации прав собственности на квартиру, документ-основание данных прав владения (договор мены или купли-продажи, дарственная, свидетельство о приватизации или наследовании), технический и кадастровый паспорта, выписка из ЕГРН, единый жилищный документ (сокращение – ЕЖД), акт об оценке, а также определяющий размеры и принадлежность части квартиры документ (например, постановление судебного органа, соглашение о разделе с заверением нотариуса, свидетельство о вступлении в права наследника, брачный договор (если собственность принадлежит супругам).
Также кредитор может дополнительно запросить иную документацию: свидетельства о браке (регистрации, расторжении) и о рождении детей, выписку по банковскому счету (для подтверждений альтернативных источников доходов).
Кредит под залог доли в квартире без согласия других собственников
Кредитование под залог недвижимости – довольно распространенная мера при поиске денежных средств, требуемых на самые различные цели. Относясь к ликвидным видам собственности, квартиры охотно принимаются банком в качестве залогового обеспечения по целевым и нецелевым кредитам. Главное условие, чтобы заемщик являлся собственником и зарегистрировал свое законное право на недвижимость надлежащим образом. Немного иначе обстоит дело с получением кредита под залог доли в квартире.
Если кредитор соглашается принять долю в квартире в качестве объекта залога, скорее всего потребуется получить письменное подтверждение согласия остальных владельцев. Если получить его не представляется возможным, банк вправе пересмотреть условия кредитования и назначить высокие проценты за использование кредитных средств.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли получить кредит под залог доли без согласия других собственников
Этот вопрос является самым болезненным. Юридическая практика, а также судебные решения идут по такому пути, что перед оформлением такой сделки, необходимо получить соответствующее согласие других собственников.
Вызвано это тем, что в случае реализации такого имущества, совладельцы являются первыми покупателями, и они могут отменить куплю-продажу недвижимости на аукционе.
Вторая особенность состоит в том, что если у объекта недвижимости есть несколько собственников, то право на распоряжение своей частью, не должно нарушать интересов других владельцев. Из этого следует, что оформляя кредит на свою часть, лицо должно согласовать данный вопрос с другими владельцами, и получить у них письменное согласие.
В противном случае заключенная сделка, может быть отменена через суд.
Важно знать, что оформление кредита без согласия других собственников возможно в том случае, если кредит будет выплачен добросовестно, и у банка не возникнет правовых оснований для наложения взыскания на имущество. Но кредитные учреждения не слишком идут на такие риски.
Взять кредит под залог части квартиры можно, но для этого необходимо не только собрать все необходимые документы, но и получить согласие иных владельцев недвижимости.
Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?
Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).
Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».
То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».