Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 01.09.2015г. вступил в силу ФЗ-258 от 13.7.15г., существенно поменявший правовое регулирование сферы самовольного строительства. До его принятия статья 222 ГК РФ не предусматривала порядок сноса самовольной постройки, а только фиксировала необходимость проведения такого мероприятия как последствие несоблюдения законодательства, отнесение расходов на определенного субъекта и исключения, когда правомочия собственника могут быть признаны. Практиковался лишь судебный порядок принудительного сноса.
Отсрочка исполнения решения суда о сносе
Гражданское законодательство наделяет должника, взыскателя, а также судебного пристава-исполнителя правом поставить перед судом вопрос об отсрочке исполнения решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления. Как правило, по делу о сносе самовольной постройки, чаще всего заявителем выступает должник, который по каким-то причинам не может исполнить решение суда в срок.
ЗАКОН: согласно статье 203 ГК РФ суд вправе предоставить отсрочку должнику исходя из его имущественного положения или других обстоятельств.
Предоставление отсрочки исполнения решения суда напрямую затрагивает интересы взыскателя и отдаляет защиту его прав. Поэтому основания ее предоставления должны носить исключительный характер. Заявителем должны быть предоставлены доказательства наличия обстоятельств, которые существенно препятствуют исполнению судебного решения. В свою очередь, взыскателем может быть представлены суду возражения на заявление об отсрочке исполнения решения суда о сносе самовольной постройки. Затем суд, оценив доводы обеих сторон, приходит к следующим выводам: являются ли причины предоставления отсрочки уважительными и обоснованными, отвечает ли предоставление отсрочки критериям справедливости и не затрагивает ли сущность конституционных прав участников исполнительного производства. В случае если суд устанавливает факт наличия оснований для предоставления отсрочки, выносится определение с указанием срока предоставления отсрочки.
Понятие самовольной постройки
Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:
- Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
- Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
- Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
- Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
- Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.
Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.
Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.
Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:
- Административного производства;
- По решению суда.
Какую самовольную постройку можно легализовать
Дмитрий Уваров, член Ассоциации юристов России:
— Право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке, а в определенных законом случаях и в ином порядке, если лицо владеет земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования. Дом или постройка на участке одновременно должна отвечать следующим условиям: если в отношении земли собственник самостроя имеет права, которые допускают строительство на нем данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью неограниченному кругу лиц.
Признать право собственности на самовольную постройку можно только через суд по общим правилам гражданского или арбитражного судопроизводства. Заинтересованное лицо подает иск о признании права, подготавливает доказательную базу, свидетельствующую о соблюдении требований, установленных гражданским законодательством, а также земельным и градостроительным. Затем в состязательном процессе обосновывает свои требования, а суд принимает решение об удовлетворении иска или об отказе.
Ст. 222 ГК РФ относит к незаконно возведённым объектам те, на которые не были получены соответствующие разрешения, расположенные на участках, не предназначенных для этого и построены с нарушением норм права.
Ярким примером незаконной постройки является приобретение гражданами земель с/х назначения и строительство на них домов, предназначенных для ИЖС, не оформляя никаких разрешений или перевода земель. До определенного времени они живут в доме, не прописываясь в нем; но когда приходит проверка, факт самовольности вскрывается и, уполномоченный орган вправе принять решение о сносе объекта.
Важно! Нормы права, устанавливающие требования к участку, необходимым разрешениям на строительство и т. д., должны быть актуальны на момент признания постройки незаконной. Но если собственник сооружения не мог знать о наличии каких-либо требований, здание не может быть признано самовольно возведенным.
Законодатель не разрешает оформить право собственности в отношении сооружения, которое было признано в установленном порядке построенным незаконно. Исключение – признание судом (иными уполномоченными органами) права собственности за гражданином, который является собственником участка под зданием или владеет им на праве постоянного бессрочного пользования. Должны быть одновременно соблюдены следующие условия:
- Гражданин оформил надлежащим образом разрешительную документацию на строительство.
- На день подачи иска сооружение соответствует всем требованиям закона.
- Сохранение постройки в первоначальном виде не будет нарушать ничьи права и законные интересы.
Снос самовольной постройки
Постройку могут снести, признав ее самовольной. Самовольной является постройка, возведенная или созданная (п. 1 ст. 222 ГК РФ):
- на земельном участке:
- который не предоставлен в установленном порядке;
- разрешенное использование которого не допускало ее возведения;
- без необходимых согласований и (или) разрешений;
- с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для признания постройки самовольной и принятия решения о ее сносе достаточно одного из этих нарушений.
Нарушения, связанные с разрешенным использованием участка, наличием согласований (разрешений), соблюдением градостроительных и строительных норм (правил), устанавливаются исходя из тех законов, которые существовали в момент начала возведения (создания) постройки и действуют на момент ее выявления (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Президиум Верховного Суда РФ указал, что при рассмотрении споров по самовольным постройкам надо применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время ее возведения.
Не примут решение о сносе, например, если:
- постройка не является недвижимостью (см. Позицию Верховного Суда РФ). Если сохранение такой постройки нарушает ваши права, вы можете обратиться в суд с другим иском в порядке ст. 304 ГК РФ;
- постройка легализована, т.е. право собственности на нее признано в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ;
- собственник объекта не знал и не мог знать об ограничениях в отношении его земельного участка. В этом случае постройка не будет признана самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
- постройка является жилым домом (строением), созданным на дачном (садовом) участке, либо объектом ИЖС, который построен на участке, предназначенном для ЛПХ (когда он расположен в границах населенных пунктов) либо ИЖС, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 3 ст. 22 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ):
- права на постройку зарегистрированы до 01.09.2018;
- постройка соответствует, в частности, параметрам разрешенного строительства, правилам землепользования и застройки;
- собственнику постройки принадлежат законные права на землю под ней.
Учтите, что суд будет оценивать в каждом конкретном случае, является ли объект самовольной постройкой и можно ли его снести.
Рекомендуем проверить судебную практику по таким спорам, в частности, уточнить, не относится ли ваш случай к тем, когда суды не признают постройку самовольной.
Основные пункты статьи
В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:
- О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
- О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
- Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
- О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
- О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
- О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.
Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?
В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:
- снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
- снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
- переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.
Консультации по темам
| Вопрос по алиментам |
| Общие вопросы юристу онлайн |
| Получение гражданства РФ |
| Ритейл |
| Юрист по банкротству |
| Производство |
| Получение субсидий, грантов |
| Бухгалтерский учет. Анализ, аудит |
| Юрист по трудовому спору |
| Арбитражные споры |
| Патентное право |
| Работа с судебными приставами |
| Импорт, экспорт |
| Гражданское право |
| Семейный юрист онлайн |
| Автоюрист. Споры по ДТП |
| Жилищный юрист онлайн |
| Жалоба в ЕСПЧ |
| Защита прав потребителей |
| Наследственные споры |
Суд вправе, но не обязан (немного о применении исковой давности)
Заявить о применении исковой давности можно ещё на стадии подготовки, до рассмотрения по существу.
В этом случае случае заявление рассматривают в предварительном заседании.
Также об истечении срока исковой давности можно заявить на любой стадии разбирательства.
Даже во время судебных прений
В апелляции это возможно только, если коллегия отменила решение и перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.
О применении исковой давности заявляет ответчик. Также это вправе сделать третье лицо, но только если в результате удовлетворения иска к нему могут предъявить регрессное требование или требование о возмещении убытков.
Если истец пропустил срок без уважительных причин, суд отказывает в иске только по этой причине, фактические обстоятельства не исследуются — так говорит закон.
Истечение срока исковой давности — самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске
По общему правилу суд обязан разрешить ходатайство или заявление после заслушивания мнений участников разбирательства.
Это означает, что получив заявление о применении исковой давности, суд здесь же должен либо отказать в его удовлетворении, либо отказать в иске.
Однако на практике это не так
В большинстве дел суд приобщает заявление к материалам дела (или заносит в протокол), заслушивает мнение участников и продолжает рассматривать дело по существу.
Такое поведение основано на разъяснениях в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года за номером 43.
Согласно этим разъяснениям, при наличии заявления о применении исковой давности и отсутствии основания для восстановления срока, суд вправе отказать в иске только по мотивам истечения срока без исследования обстоятельств.
Формулировка «вправе» даёт суду право выбора — либо отказать, либо продолжить рассмотрение
Снос самовольной постройки в административном порядке
Хотя по 222 статье ГК РФ некоторые из таких строений можно легализовать, в то же время, после изменений в законодательстве, произошедших в 2015 году, муниципальные органы получили возможность выносить постановления о сносе самовольной постройки без судебного рассмотрения дела.
Для такого решения достаточно доказательств нарушения градостроительного и земельного законодательства.
В частности, таковыми будут признанны:
- Строительство в месте расположения инженерных коммуникаций.
- Использование общей территории (улицы, тротуара и т.д.).
- Строительство на участке, где нужно учитывать ряд дополнительных условий.
Местные власти должны сначала известить владельца постройки о нарушениях. Если он их не устранит в установленные сроки, тогда они имеют право принудительно снести постройку.
Принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда
Производственный кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения главы муниципального образования о сносе возведенной заявителем самовольной постройки (здания ангара).
Этим распоряжением производственному кооперативу предписывалось в тридцатидневный срок снести здание ангара, указывалось, что при неисполнении распоряжения в добровольном порядке постройка будет снесена силами специализированного муниципального предприятия, а связанные с этим расходы – взысканы с производственного кооператива.
Производственный кооператив обосновал свое требование тем, что лишение его имущества во внесудебном порядке противоречит статье 35 Конституции Российской Федерации.
Ответчик против заявленного требования возражал, сославшись на то, что постройка является самовольной, поскольку создана без получения необходимых разрешений (отсутствуют разрешение на строительство и утвержденная проектная документация).
При этом по смыслу статьи / Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) снос самовольных построек производится в административном порядке (пункт 2 статьи / Кодекса), а в судебном порядке разрешается лишь вопрос о признании права собственности на самовольно возведенный объект (пункт 3 статьи / ГК РФ).
Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленного требования было отказано по следующим основаниям.
Согласно материалам дела спорный объект недвижимости являлся самовольной постройкой. Не оспаривая этот факт, производственный кооператив требовал признания недействительным распоряжения главы муниципального образования лишь по тому основанию, что решение о сносе не могло быть принято в административном порядке.
Признание постройки самовольной
Вопросы, связанные с рассмотрением правовых споров на признание постройки самовольной все чаще звучат в залах судебных заседаний. С появлением рынка купли-продажи земельных участков, приватизации, аренды, началось интенсивное строительство жилья, которое часто проводится без разрешения на строительство или с нарушением норм градостроительства. В связи с большим количеством земельных участков, территорий переведенных из государственного в частный сектор, появилась возможность самостоятельного строительства домов, гаражей. Однако любое сооружение, построенное на земельном участке, который не отведен под эти цели или с нарушением правил застройки будет признаваться самовольной постройкой, подлежащей сносу за счет застройщика.
Поскольку гражданин, осуществивший самовольную постройку, не имеет права распоряжения и наследования, должен и обязан обратиться в органы государственной власти для оформления и регистрации постройки. Рассмотрим термин самовольная постройка — это может быть отдельно возведенное здание, самовольная реконструкция с возведением дополнительных этажей, мансард, дополнительные строения к уже существующим объектам, которые нарушают нормы первоначальной технической документации. Такие объекты недвижимости признаются самовольными постройками, согласно Градостроительному Кодексу РФ и подлежат сносу (ст. 222 ГК РФ). Суды не подходят формально к разрешению таких ситуаций, признается право самостоятельно защищать свои интересы в судебных инстанциях. Если изменение площади происходит в результате реконструкции внутри здания, это не будет считаться самовольной постройкой и на нее не действует ст. 222 ГК РФ. Данная статья является фундаментом определяющей правовую сторону постройки.
Самовольная постройка гаража
Одним из наиболее встречаемых обращений является самовольная постройка гаража на не отведенных для этих целей земельных участках. Граждане занимают свободные земли в больших городах, например Москве, ставят временные металлические конструкции, при этом, не имея права собственности или договора аренды на землю. В результате: построенный гараж будет считаться самовольной постройкой. Этот объект не может быть продан или наследован, так как находится на земельном участке незаконно, но никто не мешает обратиться в администрацию города для выделения земельного участка под строительство, однако, в больших городах каждый квадратный метр на учете и гражданин вряд ли получит право на этот участок, и самовольно построенный гараж будет демонтирован согласно ст. 222 ГК РФ.
Важно при постройке гаража иметь документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или договор аренды пожизненного пользования. Земельный участок может принадлежать садоводческому товариществу, постройка гаража на этих землях подпадает под действие ФЗ № 210-ФЗ и признать право собственности на самовольную постройку гаража не сложно, требуется несколько документов из органов власти. Если объект был построен на земельном участке, принадлежащем гражданину на правах собственности, то самовольно построенный гараж оформляется как вспомогательная постройка.
Земельный участок может принадлежать гаражному кооперативу, в таких случаях признать право собственности на самовольную постройку гаража можно обратившись, как члену кооператива, в государственные органы. Владелец кооперативного гаража имеет исключительное право на аренду и приватизацию земельного участка.
Неоформленное право собственности на землю, позволяет в дальнейшем признать гараж незаконной постройкой. Все случаи узаконивания гаража проходят практически через судебные инстанции. Сложность дел заключается часто в нарушении норм застройки и нарушении Градостроительного кодекса РФ, требуется большой объем доказательной базы, включающий в себя строительные и технические экспертизы, справки. В любом таком сложном деле нельзя обойтись без правовой помощи. Юридические фирмы предлагают свои услуги гражданам в составлении исковых заявлений, сборе пакета документов, в который входят: технический паспорт, декларация, подтверждающая факт строительства, выписка из БТИ, финансовые документы. Количество этих документов будет не меньше, чем количество документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Зачем нужна легализация самостроя
-
Нужно легализовать самовольную постройку, чтобы впоследствии вы могли ее продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог. Вы не сможете распоряжаться постройкой, если она не поставлена на кадастровый учет, а право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Однако поставить на кадастровый учет самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на нее нельзя.
-
Легализация самостроя нужна, чтобы постройку не снесли. По иску местной администрации суд обяжет вас снести самовольную постройку своими силами и за свой счет. В итоге вы не сможете пользоваться зданием и понесете огромные дополнительные расходы, которые могут достигать несколько сотен тысяч рублей.
Снос самовольных построек – основания для сноса и порядок выполнения
В соответствии со статьей 222 ГК РФ, самовольная постройка должна быть снесена. Решение о сносе могут вынести судебные органы — судебный порядок сноса сохраняется и в 2018-2019 годах.
Уполномоченные лица могут подготовить документацию, доказательственную базу — и потребовать через суд сноса самовольного сооружения.
Заметьте, наличие прав собственности на данную постройку не будет препятствием для обращения в суд и предъявления требований по сносу.
Важно: внесудебное решение может быть вынесено органом местного самоуправления в незамедлительном порядке, если самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан!
Ответчик должен исполнить решение суда или органов местного самоуправления по сносу.
Если он не выполнит требования, то истец вправе выполнить их за ответчика, но — не за свой счет. Расходы «ложатся» на плечи ответчика, который и должен был произвести снос самовольной постройки.
Процедура без решения суда
А возможен ли снос самовольной постройки без решения суда? Совсем скоро для уничтожения «самоволок» решение станет необязательным. Муниципальные образования получат возможность принимать решения о сносе после прохождения определённой процедуры.
- Создаётся специальная комиссия и извещает нарушителя о необходимости сноса. Если нарушитель неизвестен, то извещение о предстоящем сносе размещается публично несколькими способами (через интернет, в печати, на информационных стендах).
- Во внесудебной практике, если должник не среагировал или неизвестен, снос проводится с привлечением соответствующего подрядчика. Обычно это местное управление капитального строительства. Причём все работы должны производиться в присутствии комиссии.
- Все материалы, которые после демонтажа ещё для чего-то пригодны, вывозятся. Расходы по всему комплексу работ взыскиваются с должника.
Если возмещение получить не удаётся, вывезенные материалы переходят в распоряжение госорганов.
Почему возникает самовольная постройка?
Ужесточение законодательства по незаконным постройкам скорее всего оправдано, но судебная практика по земельным спорам за последнее время, а именно в контексте новых законодательных актов, ярко продемонстрировала, что корень проблемы кроется в иных обстоятельствах, нежели желание граждан обойти закон. Но признание этого факта пока ничего не меняет. Наиболее существенная проблема — это длительность процедуры получения разрешений, превращенное чиновниками в нагромождение дублирующих друг друга документов и справок, а процедуры их проверки в долгосрочные процедуры. Получение разрешения на законное признание собственности только на первом этапе требует согласований от 80 структур. На оформление земельного участка уходит 3-4 года, потому многие застройщики вынуждены идти на риск, рассчитывая узаконить объект на этапе строительства. Серьезной проблемой считается финансовая сторона вопроса. Как показала судебная практика, кадастровая стоимость на земельную собственность предоставляется владельцам очевидно завышенной, в отличие от рыночной, в связи с чем у субъектов по данным делам возникает правомерный вопрос про уменьшение кадастровой стоимости земельного участка для получения разрешения.