Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как ускорить продажу дома и срочно его продать? на сайте Недвио». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Пришёл, увидел и купил» – правила быстрой продажи загородной недвижимости
Давайте сразу определимся с понятиями, что мы подразумеваем под быстрой и выгодной реализацией объекта. В среднем нормой для продажи дома с земельным участком является срок в 4-6 месяцев. Если дольше – стоит задуматься, в чем проблема, пересмотреть рекламное объявление, цену, состояние самого дома. Также не стоит сбрасывать со счетов сезонность продажи загородной недвижимости и факторы, от вас не зависящие – например, экономическую и геополитическую обстановку, природные или иные катаклизмы в регионе.
Продажа дома менее чем за 4 месяца – вполне себе оперативная. В идеале экспресс-сделка выглядит так: по телефону покупатель уточняет все ключевые моменты (важно на этом этапе быть максимально открытыми, не утаивая и не искажая действительность). Далее, клиент приезжает и вживую осматривает дом, участок, строения и убеждается в их полном соответствии рекламному объявлению (лучше – можно, хуже – не советую). На этом этапе, как правило, возникают вопросы, в том числе технического и юридического характера.
Напишите продающее объявление
Основа хорошего объявления — базовая информация об объекте. Руководитель департамента городской недвижимости и аренды «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина советует обязательно указывать:
1. Число комнат;
2. Метраж;
3. Жилую площадь квартиры;
4. Размер кухни;
5. Информацию о санузле;
6. Сведения о ремонте.
Откажитесь от пустых фраз типа «свежий ремонт» или «чистая продажа». Пишите конкретно и кратко.
Например, вместо фразы «свежий ремонт»:«Полгода назад в квартире был сделан косметический ремонт — новые обои, паркет, старые окна заменили пластиковыми».
А вместо фразы «чистая продажа»:
«У квартиры один собственник, все документы для проведения сделки готовы».
Шaг 7. 3aключитe дoгoвop зaдaткa
Ecли вы дoгoвopилиcь c пoкyпaтeлeм и coбиpaeтecь выxoдить нa cдeлкy, зaключитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. Ecли пoкyпaтeль пepeдyмaeт, зaдaтoк ocтaнeтcя y вac. Ecли пepeдyмaeтe вы, зaдaтoк пpидeтcя вepнyть в двoйнoм paзмepe. 3aключaть тaкoй дoгoвop нe oбязaтeльнo, нo c ним cпoкoйнee. Cтaндapтный paзмep зaдaткa — 2-5% oт cтoимocти квapтиpы.
B пpeдвapитeльным дoгoвope yкaжитe:
📌 пacпopтныe дaнныe пpoдaвцa и пoкyпaтeля;
📌 aдpec и oпиcaниe квapтиpы;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 paзмep зaдaткa, cpoки и cпocoб oплaты;
📌 ycлoвиe, чтo зaдaтoк ocтaнeтcя y вac, ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пoкyпки;
📌 пoдтвepждeниe, чтo y квapтиpы нeт oбpeмeнeний нa пpoдaжy;
📌 cpoк, в кoтopый вы дoлжны ocвoбoдить квapтиpy и пoдгoтoвить вce дoкyмeнты к пpoдaжe;
📌 взaимнyю oтвeтcтвeннocть зa нapyшeниe ycлoвий дoгoвopa;
📌 чeлoвeкa, кoтopый нeceт дoпoлнитeльныe pacxoды нa peгиcтpaцию cдeлки, oплaтy гocпoшлин, apeндy ячeeк в бaнкe;
📌 дaтy и пoдпиcь.
Шaг 8. 3aключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи
Кoгдa oбo вceм дoгoвopитecь и coбepeтe вce дoкyмeнты, зaключитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Нaдeжнee cocтaвить дoгoвop y юpиcтa или pиeлтopa. Oшибaтьcя нeльзя — ecли пpoпycтитe чтo-нибyдь вaжнoe, cдeлкy мoгyт oтмeнить. Дoгoвop oбязaтeльнo зaвepьтe y нoтapиyca — в cлyчae пpoблeм, cyд нe пpимeт нeзaвepeнныe дoгoвopы.
B дoгoвope oбязaтeльнo yкaжитe:
📌 ФИO пpoдaвцa и пoкyпaтeля, вaши aдpeca и пoлныe пacпopтныe дaнныe;
📌 тoчнyю cтoимocть квapтиpы;
📌 пoдpoбнoe oпиcaниe квapтиpы: aдpec, кoличecтвo кoмнaт, плoщaдь;
📌 нaличиe или oтcyтcтвиe oбpeмeнeний нa квapтиpy;
📌 ycлoвия, бeз кoтopыx дoгoвop нe cчитaeтcя зaключeнным;
📌 paзpeшeниe cyпpyгa или cyпpyги нa пpoдaжy;
📌 oтcyтcтвиe дpyгиx coбcтвeнникoв и зapeгиcтpиpoвaнныx в квapтиpe людeй;
📌 cpoки и пopядoк пepeдaчи квapтиpы;
📌 cpoки и cпocoб oплaты;
📌 взaимнyю выгoдy, дoбpoвoльнocть зaключeния дoгoвopa, дeecпocoбнocть cтopoн.
К дoгoвopy пpилoжитe вce coпyтcтвyющиe дoкyмeнты: paзpeшeниe cyпpyги, кoпию тexпacпopтa, pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг, aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Какие документы нужны при продаже дома
Начните продажу дома с подготовки документов:
- Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
- Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
- Акт ввода дома в эксплуатацию;
- Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
- Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
- Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
- Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.
Как подготовить дом к продаже
Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.
Несколько простых советов:
- Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
- Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
- Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
- Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.
Первый вариант: самостоятельно провести анализ рынка на основе текущих предложений на сайтах-агрегаторах объявлений, сравнить цены на аналогичные объекты в районе расположения квартиры. Но это будут лишь цены, которые хотят получить собственники здесь и сейчас, при этом 80% объявлений представлены по завышенной цене. К тому же вы не поймете, как долго квартира находится в продаже и какова динамика ее цены.
Рынок меняется, и довольно быстро, поэтому желательно делать переоценку каждую неделю. Это полезно для процесса продажи, т. к. вы в курсе всех конкурентов, но есть большой минус — нужно разбираться в рынке, очень многое учитывать, просмотреть несколько баз, нужно свести данные по нескольким домам, убрать дубли, убрать всю нереальную информацию, потратить на это минимум 3–5 часов.
Второй вариант: воспользоваться автоматической массовой оценкой, которую предоставляют некоторые сайты по недвижимости при просмотре объявления. Автоматическая оценка появляется, если дом не очень новый и в базе есть какая-то информация по нему. Данные цифры выводятся на основании квартир в похожих домах в этом районе, и диапазон цифр может быть очень большой. Такой вид оценки не учитывает многих параметров и совсем не учитывает параметры вашей квартиры, например ремонт. Полностью ориентироваться только на них нельзя, но, чтобы получить примерную оценку, сколько стоят квартиры в таких домах, насколько цены отличаются, можно использовать и такой алгоритм.
Шаг 3. Оформление документов
Чтобы сделка состоялась, важно побеспокоиться о документах на объект недвижимости. Любые неточности в сборе официальных бумаг могут удлинить время сделки и отпугнуть покупателей.
Все документы для продажи квартиры делятся на обязательные и дополнительные. Их может запросить регистратор сделки, попросить покупатель или потребовать банк.
Документы, без которых нельзя заключить сделку купли-продажи:
- паспорта всех собственников квартиры (для детей — свидетельства о рождении);
- договор между продавцом и покупателем;
- разрешение опекунского совета — в случае, если есть несовершеннолетние собственники квартиры;
- согласие супруга или супруги — нотариально заверенный документ нужен, если недвижимость была куплена в браке;
- доверенность — если делами продажи занимается не собственник.
Дополнительные бумаги:
- свидетельство о праве собственности, если продавец стал собственником квартиры до 2016 года;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- выписка из домовой книги;
- подтверждение отсутствия долгов по оплате коммунальных счетов;
- справка о том, что перепланировка сделана на законных основаниях.
Подготовка документации
Следующий этап предполагает подготовку документации, которая обязательно потребуется покупателям для изучения. Она должна указывать, что сделка является юридически чистой, а также не претендуют другие лица на объект. От правильности подготовки документации зависит, насколько быстро можно продать дом.
Документы представлены такими бумагами, как:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации на объект;
- согласие супруги на процесс продажи;
- если в жилье прописаны несовершеннолетние граждане, то потребуется разрешение от органов опеки;
- техпаспорт;
- технический план на объект, подтверждающий отсутствие незаконных корректировок, внесенных в строение;
- домовая книга;
- справка из ФМС, подтверждающая, что не прописаны в объекте граждане, находящиеся в армии, местах лишения свободы или иных аналогичных учреждениях;
- выписка из лицевого счета, указывающая на отсутствие долгов по услугам ЖКХ.
Размещение объявления
Следующий этап предполагает размещение объявления о продаже объекта. Для этого можно пользоваться разными сайтами в интернете или стандартными бесплатными газетами с объявлениями. Чем больше информации будет размещено в тексте, тем больше вероятность продать объект оперативно. Как быстро продать дом?
Объявление частично является рекламой недвижимости. Потенциальный покупатель может узнать информацию о недвижимости только из вашего объявления. Это значит, что сначала стоит указать все выгоды данного жилья.
Например: новый дом, качественный ремонт, пластиковые окна, центральный район размещения. Или рядом с домом хорошая дорога, лес, речка, а воздух чистый и незагазованный. Далее следует указать тип постройки — одноэтажный или двухэтажный. Из какого материала построен дом и в каком году. Сколько имеется комнат, какие коммуникации есть в доме. Указать наличие земельного участка, хозпостроек, ограждения, гаража. Если высажен сад на участке, то следует упомянуть этот факт в объявлении.
Немаловажный вопрос о том, какая рядом инфраструктура — дороги, магазины, школа. Если дом находится за городом, нелишним будет обратить внимание на то, сколько километров до ближайшего города. Ходят ли рейсовые автобусы, как часто. Многим покупателям будет интересно узнать также о соседях.
Ведь соседи — это те люди, которые могут присмотреть за домом, если хозяева отсутствуют. Хорошие отношения с соседями всегда плюс к дому, который продается. Цену в объявлении все-таки лучше обозначить. Тем самым можно избавиться от ненужных покупателей. А те, кто готов купить дом, будут звонить хозяевам по существу. Другой момент, указывать ли в объявлении, что продажа срочная? Иногда это ассоциируется у покупателей с мошенничеством. Лучше будет написать внизу объявления — торг. Так покупателю будет понятно, что можно рассчитывать на скидку.
Кроме этого, нужно в объявлении сказать о документах на дом. Если все документы готовы, значит, можно сразу проводить сделку купли-продажи. Главное, на момент продажи у продавца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на руках. Остальные справки и выписки нужно собирать в экстренном порядке, если их нет.
Главное — не дом, а объявление о продаже
В мае специалисты по продаже недвижимости заметили, что наибольшим спросом пользуются недорогие дома/дачи, в идеале — до 6 млн. руб. (хотя для многих и эта сумма неподъемная). А самые низкие цены — в Зарайском, Серебряно-Прудском, Озерском, Орехово-Зуевском и Луховицком районах Московской области, где дачный домик можно приобрести за 1 млн. руб. Если оставить свои капризы в белокаменной, скромное жилье на небольшом участке можно найти и в других местах. Даже за полмиллиона. И это не будет дом под снос. Другой вопрос, что многим хочется всё сразу: чтобы и дом просторный, со всеми городскими удобствами, и участок с ландшафтным дизайном. А лучше, чтобы еще и баня с беседкой… Чудеса, конечно, случаются. Но в сфере недвижимости — крайне редко. Тут, скорее, «чудеса наоборот» будут — когда за 7 млн. руб. могут предложить дом с туалетом на улице. И это не выдумка.
Неадекватная цена — бич рынка недвижимости. Особенно, когда хозяин пытается продать дом сам или работает с агентом, но «хочет вот столько!».
Есть и другие проблемы, тормозящие продажу дома, о которых торговцы, видимо, не догадываются. Иначе почему неплохие как будто варианты висят месяцами, а то и годами?
Как правильно делать фотографии дачи для продажи
Фотографии играют большое значение при продаже дачи. Вы можете заполнить все поля в объявлении с развернутым описанием, но фото воспринимается потенциальным покупателем лучше всего. Чтобы удачно продать дачу, учтите следующие нюансы, когда будете делать фото:
- Желательно делать фотографии летом, когда вокруг много зелени и света;
- Постарайтесь выбрать солнечную погоду для фотографирования;
- Уделяйте внимание не только самому дому, но и участку;
- Акцентируйте внимание на самых ярких особенностях вашего дома;
- Проведите уборку в доме и на участке, уберите все лишнее;
- Лучше, чтобы в кадре не было людей и животных;
- Делайте кадры со всех ракурсов;
И не забывайте про то, что фотографии должны быть максимально информативными, яркими и живыми.
Через агентство или самостоятельно?
Продавать дом с земельным участком можно двумя путями: самостоятельно либо через агентство по продаже и покупке загородной недвижимости. И в том и в другом случае есть как свои достоинства, так и недостатки. Вы можете дать объявление в Интернете, в различных специализированных изданиях или газетах бесплатных объявлений (чем больше источников, тем лучше), а затем ждать откликов и отвечать на звонки. Но учтите, что звонить вам будут преимущественно (как показывает практика) не прямые покупатели, а все те же риелторы, которые захотят участвовать в сделке продажи вашей недвижимости. Готовы ли вы ежедневно вести телефонные переговоры, а также тратить время на то, чтобы еженедельно обновлять текст объявления в соответствующих изданиях? Наверное, это подходит тем, кто имеет много свободного времени и не спешит с продажей.
В противном случае наиболее подходящий вариант — обратиться к профессионалам. У каждого из агентств, работающих на рынке загородной недвижимости, свои условия работы с клиентами. Поэтому не спешите соглашаться на сотрудничество с первой приглянувшейся вам фирмой. Выясните, сколько лет она работает на рынке, в каких изданиях будет помещено ваше объявление, будет ли это сделано бесплатно или от вас потребуются какие-либо финансовые затраты? В любом случае вам следует заключить с агентством договор о сотрудничестве, где будут четко прописаны обязательства сторон. Некоторые компании выполняют работу по поиску покупателя бесплатно, но лишь тогда, когда вы обязуетесь заключить договор только с их агентством. Другие не требуют эксклюзивных прав, но их условия могут оказаться для вас невыгодными. Так, например, вам предложат единовременную оплату услуг (от 30 000 до 50 000 руб.). Эти услуги будут оказаны в течение определенного времени, по истечении которого обязательства агентства перед вами будут считаться выполненными, даже если покупатель на ваш объект не нашелся. То есть (и это самое главное!) фирма не гарантирует продажи.
Есть еще один вариант — работать не с агентством, а с конкретным риелтором. Лучше, если вам порекомендует его кто-либо из знакомых. Выгода в этом случае заключается в том, что вам не придется оплачивать услуги сразу. Большинство агентов работают за процент от продажи (от 1,5 до 5%). Как бы надежен ни был риелтор, все же не следует передавать ему правоустанавливающие документы на объект недвижимости или оформлять на него доверенность на продажу. В крайнем случае (если вы не можете ездить сами и показывать дом потенциальным покупателям) в такой доверенности должно быть указано непременное условие: «без права получать деньги за продажу недвижимости».
Еще одна важная задача, стоящая перед продавцом, — привести в соответствие с законом документы на дом и участок. Прежде всего необходимо получить письменное согласие жены (мужа) на продажу объекта. Далее в списке — бумаги, подтверждающие права продавца на недвижимое имущество, — жилой дом и иные строения. В свидетельстве о государственной регистрации права указаны документы, на основании которых жилое строение находится в собственности: договор купли-продажи, мены, дарения (если дом был куплен, обменян на другое имущество, получен в дар); свидетельство о праве на наследство (если дом был получен по наследству); акт о приобретении с публичных торгов; копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на дом (если дом был отсужен в результате судебного процесса). В некоторых случаях у продавца может быть несколько правоустанавливающих документов: например, договор купли-продажи и свидетельство о праве на наследство (если одна часть дома была куплена, а другая получена по наследству). В свидетельстве о государственной регистрации права на дом обязательно указывается объект права. Скажем, «Жилой дом со служебными строениями и сооружениями, назначение: жилое, общая площадь (м²), инв. №, адрес объекта».
До прихода покупателей постарайтесь сделать дом уютнее. В этом могут помочь даже такие мелочи, как новая скатерть, ваза с цветами и т. д.
Третий в списке документ — свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В графе «объект права» в этом документе оговаривается назначение участка, категория земель, площадь и адрес.
В обоих регистрационных свидетельствах указаны также субъекты права — Ф.И.О. и паспортные данные владельца (владельцев), вид права (например, общая долевая собственность, доля в праве — 1/2), кадастровый номер, существующие ограничения (обременения) права.
Продавцу необходимо иметь кадастровый план (паспорт) земельного участка и технический (кадастровый) паспорт, содержащий план дома и описание всех его помещений с указанием площадей. Если дом пригоден для постоянного проживания, то требуется выписка из домовой книги о зарегистрированных в нем лицах.