Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закупки на управление МКД и услуги ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Документом, подтверждающим выполнение требования о величине кредиторской задолженности, является копия утвержденного бухгалтерского баланса за последний отчетный период, представляемая организацией – участником открытого конкурса в составе заявки на участие в конкурсе (пп. 2 п. 53 Правил проведения конкурса).
Преимущества нововведения
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
К недостаткам нововведений старший юрист ProLegals Ольга Жукова относит и возможное снижения конкуренции между управляющими компаниями. Переход к необходимости абсолютного большинства для выбора УК может привести к блокированию возможности принятия этого решения в связи с отсутствием активного участия собственников в жизни МКД, считает юрист. То есть в связи с пассивностью собственников может даже не сформироваться кворум для принятия решения, пояснила Ольга Жукова.
Юрист обращает внимание еще на один аспект. Если управляющая компания не будет исполнять взятые на себя обязательства, а на собрание по выбору новой УК придет недостаточное количество собственников, то это затруднит или вообще сделает невозможным ее смену, поясняет Никита Кузьмин.
Как выбирает УК администрация?
Справка: если жильцы самостоятельно не избрали управляющую компанию в указанный срок (один месяц), то подбор и назначение управленца возлагается на администрацию округа.
В таком случае специалистами назначается конкурс среди УК (в обязательном порядке о проведении конкурса извещаются обе стороны — владельцы многоквартирного дома и все управляющие организации, которые могут в нем участвовать).
Действия администрации в данном процессе:
- Создание конкурсной комиссии для открытого или закрытого голосования, которая состоит из представителя администрации и Совета жильцов домовладения.
Они контролируют процесс избрания, занимаются подсчетом голосов и бюллетеней, являются посредником между владельцами МКД и управляющей организацией. После избрания комиссия занимается заключением договора для дальнейшего сотрудничества УК с МКД.
- Рассмотрение заявок. В приемную администрации владельцы квартир могут направлять заявки на избрание управляющей организации.
Специалисты административной работы занимаются анализом полученных документов и назначают УК на основе большего количества заявок в пользу одной из организаций.
- Принятие решения о выборе УК возлагается на администрацию на законодательном уровне, если владельцы квартир не могут самостоятельно определиться.
Администрация может договориться об избрании управляющей компании с застройщиком МКД до заселения его жильцами и закрепить за собой право избрания УК. В любом случае, жильцы дома имеют право обжаловать выбор администрации через время, так как может пострадать их финансовая сторона.
Застройщик может заключить договор об управлении дома с УК не позднее пяти дней после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Жильцы дома вправе поменять управляющую компанию в течение месяца после ввода дома в эксплуатацию либо оставить ту же компанию.
Правила проведения голосования и протокол
После того, как все заявки кандидатов рассмотрены, начинается конкурс по выбору управленцев. По окончанию голосования один из жильцов, которому доверили этот вопрос, должен суммировать все голоса. После этого все данные по количеству голосов фиксируются в протоколе.
Следом оглашают тех, кто занял лидирующие позиции. В случае если жители голосовали по бюллетеням, то документы не выбрасываются. Они сохраняются для того, чтобы при необходимости подтвердить законную победу конкретной управляющей компании. После оглашения победителя следуют обсуждения перспектив будущего сотрудничества и заключают соглашение. Претенденты, не прошедшие конкурсный отбор, покидают мероприятие.
Как проходят аукционы по продаже квартир
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Преимущества нововведения
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Основания для проведения открытого конкурса
Открытый конкурс по выбору управляющей компании для управления МКД проводится, если:
- собственники помещений в МКД не выбрали способ управления своим домом из-за того, что:
- Не проводилось собрание жильцов по этому вопросу.
- Собрание проводилось и решение жильцов принято, но не реализовано.
- По прошествии 2 месяцев с момента вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся собрания жильцов повторное не проводилось или проводилось, но решение на нем не было принято.
- принятое решение жильцов о способе управления МКД не реализовано из-за того, что:
- Большинство жильцов МКД не заключило договоры по ст. 164 ЖК РФ.
- Жильцы не отправили в соответствующий орган документы, необходимые для государственной регистрации специального потребительского кооператива.
- Не заключены договоры управления по ст. 162 ЖК РФ.
- Построен новый МКД и выдано разрешение на ввод его в эксплуатацию.
Обжалование результатов конкурса
Бывает, что собственники не соглашаются с исходом голосования в конкурсе на управление домом. Для обжалования итога торгов следует подать иск в суд. В качестве доказательств предоставляются бюллетени либо видеозапись. В случае ее отсутствия нескольким свидетелям требуется подтвердить данные.
Мнение эксперта
Миронова Анна Сергеевна
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
ФЕДЕРАЛЬНАЯ АНТИМОНОПОЛЬНАЯ СЛУЖБА
Во исполнение пунктов 49 и 70 Плана оказания методической помощи территориальным органам ФАС России в 2014 году «Рекомендации по применению статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» в случае непроведения органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами (МКД)», а также «Об обобщении практики антимонопольных органов, выявлении проблем при проведении органами местного самоуправления конкурсов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», ФАС России сообщает следующее.
1. В рамках мониторинга применения положений статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» ФАС России установлено, что ряд территориальных органов зачастую неверно определяют случаи, когда в соответствии с жилищным законодательством орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.
В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Порядок проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее — Порядок).
Согласно пункту 3 Порядка конкурс проводится, если:
1. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом , в том числе в следующих случаях:
собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
2. принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано , в том числе в следующих случаях:
большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164
собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;
1. до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
2. в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;
2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3. управление управляющей организацией.
Прокурор разъясняет — Прокуратура Владимирской области
- ЖКХ
- Квартплата
- Коммунальные услуги
- Услуги для населения и предприятий
- Тарифы
- Тарифы по отраслям
- Тарифы по странам и регионам
- Тарифы по годам
- Пошлины — Сборы — Пени
- Реестр
- Льготы — Субсидии — Компенсации
- Все блоги
- Колонка редактора
- Блоги пользователей
- Это полезно знать
- Видео
- Жалобная книга
- Добавить запись в жалобную книгу
- Инспекторы боятся, права дорожают. К чему привели облавы в регионах
- Как проверить квитанцию ЖКХ на правильность?
- Нельзя все время обманывать всех: саратовский гордеп считает тарифы ЖКХ примером экономического бесстыдства
- Большая чистка: Силовики начали разгребать авгиевы конюшни ЖКХ
- Долги из ниоткуда: УК стали доначислять несуществующие задолженности за ЖКУ
- Тариф Хмельной: в России выросло число ДТП с пьяными таксистами
Торги по продаже имущества проходят по стандартной схеме. Основной принцип — квартира достается покупателю, который предложил наиболее высокую цену. Перед стартом торгов определяются начальная цена, которая зачастую бывает ниже рыночной стоимости, и шаг повышения. Как только участники аукциона прекращают повышать цену, победителем признается тот, чья сумма была установлена последней. Отличия могут быть в шаге аукциона: где-то это 5% от стартовой цены, где-то 1% или конкретная сумма (например, 10 тыс. руб.), отмечает Доброхотова.
«Если предложение не заинтересовало никого из покупателей, аукцион на втором этапе стартует с меньшей цены. В случае отсутствия спроса на обновленный лот цена идет на понижение. В зависимости от площадки схемы проведения могут отличаться, но основные принципы сохраняются», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Покупка квартиры на аукционе является привлекательным вариантом в первую очередь из-за возможности приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. В связи с первоначальным демпингом на аукционе есть возможность заработать до 10–15%. Однако покупка жилья на аукционе — довольно сложный и не всегда выгодный процесс, поэтому конечных покупателей среди участников не так много, отмечает Литинецкая. Для участия в торгах необходимо регулярно изучать предложения и состояние торгов, выбирать привлекательные варианты, собирать документы и вносить определенную сумму для участия. Поэтому часто квартиры покупают опытные инвесторы и риелторы, говорит эксперт.
Как составляется и подается конкурсная заявка на управление мкд
Конкурс не может проводиться, а собрание считается несостоявшимся, если были допущены УО с неправильно оформленными заявками. При заполнении важно указать следующую информацию:
- название и юридическую форму управления организации
- код ОКПО, место регистрации
- банковские реквизиты
- документ-соответствие претендента ранее установленным правилам проведения торгов
- квитанция о внесении средств, в качестве обеспечения заявки на участие (это необязательно и определяется организатором конкурса)
- финансовый баланс фирмы за последнее время
- данные директора и главного бухгалтера
Форма должна быть напечатана на компьютере, распечатана и подписана руководителем предприятия.
Как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома?
Рассмотрим порядок выбора управляющей компании многоквартирным домом. Сначала каждый житель МКД должен лично ознакомиться со всеми видами деятельности каждого претендента. Это необходимо сделать до начала голосования. После определения даты и времени проведения общего собрания все данные вывешивают на информационный стенд. Доска объявлений находится в свободном доступе для всех жильцов. Допускается и личное приглашение каждого человека явиться на собрание.
Внимание! Все кандидаты на управление МКД имеют право презентовать себя и свою деятельность любыми возможными способами.
Популярными способами являются:
- раздача печатного материала, содержащего основную информацию об услугах УК;
- личные переговоры с каждым жителем и презентации;
- публикации рекламных роликов и информационных статей в сети Интернет.
В назначенный день проведения конкурса должны присутствовать все претенденты организаций, а также большая часть жильцов дома. Кандидаты повторно знакомят людей с условиями соглашения и своей деятельностью. После этого начинается голосование. В завершении процесса выявляется лидер. Если голосов для выбора победителя не хватило, то процедура переносится на другой день.
Если в качестве инициатора выступает местное самоуправление, то сведения о собрании также доводятся до жителей. При этом на собрании также присутствуют и представители муниципалитета. При отсутствии единогласного решения в процессе голосования, представитель самоуправления самостоятельно выбирает УК.
Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:
- Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации
- В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом
- Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора
- Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК
- ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений
Основания и инициаторы проведения конкурса
После сдачи новостроек в эксплуатацию жильцы должны заняться подбором управляющей организации. Это касается и жителей МКД, которые отказались от услуг предыдущей УК и еще не выбрали новую компанию. Если за 1 месяц компания не определена, со стороны администрации города осуществляется контроль над конкурсом по управлению МКД.
В правилах проведения конкурса сказано, что инициаторами выступают собственники квартир или представители муниципалитета. Сами УК не должны проводить собрания, им позволено разговаривать с жителями и раздавать рекламные брошюры. После того, как пройдет назначение основных претендентов на управление домом, организатор определяется с датой конкурса.
Выбор УК проходит путем открытого или закрытого голосования жильцов. В первом варианте за претендентов участники поднимают руки, во втором – раздаются бюллетени.