Дополнительное соглашение к договору аренды: особенности, примеры, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дополнительное соглашение к договору аренды: особенности, примеры, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Зачем нужно дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в том случае, когда стороны сделки хотят поменять условия, изложенные в основном документе. Распространены следующие причины:

• Изменение суммы арендной платы либо пересмотр графика внесения платежей. Могут поменяться реквизиты для перевода квартплаты либо порядок оплаты коммунальных услуг — например, это действие перекладывается на плечи арендатора. Пункт об изменении суммы за аренду — самый часто встречающийся среди дополнительных соглашений.

• Продление срока договора аренды. Чтобы не заключать новый договор, можно продлить старый, подписав дополнительный документ. Изменений требует лишь один пункт, в котором нужно обозначить новые сроки. Либо можно сделать его бессрочным — в таком случае расторжение будет происходить по обоюдному согласию или по решению суда.

• Появились новые арендаторы, которым нужна регистрация по месту жительства. Если арендатор вступил в брак или у него родился ребёнок, скорее всего, потребуется регистрация. Изменение должно отобразиться в допсоглашении, в котором владелец квартиры разрешит это сделать.

• Изменился собственник жилья. Квартиру могут продать, подарить или вступить в наследство — в этих случаях меняется хозяин арендуемого имущества. Если жильё продолжат сдавать прежним арендаторам, необходимо указать нового владельца. В дополнительном документе будут данные и нового, и старого собственника.

• Досрочное расторжение. При желании собственника и арендатора расторгнуть договор найма по любым причинам требуется заключить дополнительное соглашение. Стороны должны своими подписями подтвердить, что взаимных претензий не имеют. Статья 453 Гражданского кодекса РФ подтверждает: «В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращёнными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора».

Пролонгация договора аренды: общие нюансы

Пролонгация договора аренды влечет значимые последствия для контрагентов, а потому должна совершаться с соблюдением нормативных требований. О том, как продлить договор аренды в соответствии с требованиями Гражданского кодекса, подробно рассказано в нашей статье.

По ст.

610 Гражданского кодекса арендные правоотношения могут носить срочный характер либо заключаться на неопределенный срок.

Возможность продления (пролонгации) срока сделки имеет значение только для первого случая, когда объект соглашения передается для владения и пользования на определенный промежуток времени.

Продление договора аренды по ГК РФ возможно двумя способами:

1. Арендодатель не истребует имущество по окончании срока действия соглашения, а арендатор по-прежнему владеет и пользуется им (ст. 621 ГК), т. е. происходит автоматическая пролонгация договора аренды. В момент истечения старого срока сделка по общему правилу считается возобновленной на неопределенный период (ст. 621 ГК).В отдельных случаях пролонгация означает продление действия соглашения на ограниченный период. Такое случается, когда продление происходит на основании условия сделки наподобие следующего: «Договор автоматически продляется на тот же срок, если соблюдены нижеперечисленные условия: …». При этом стороны часто сталкиваются с вопросом о количестве возможных продлений на основании такого пункта.

   Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 04.06.

   2018 № Ф04-1007/2018 указал, что если условиями договора установлена возможность пролонгации сделки на определенный срок, но не определено число продлений, то возможна только однократная пролонгация договора.

   После стороны смогут либо прекратить правоотношения в связи с истечением срока либо возобновить действие договора на неопределенный период в порядке, установленном ч. 2 ст. 621 ГК.

   Образец договора аренды с условием о пролонгации размещен на нашем сайте.

   Скачать образец

2. Контрагенты достигают согласия по вопросу продления сделки на новый срок. При этом стороны свободны в выборе способа оформления достигнутого соглашения. Они могут:

• заключить новый договор;
• оформить дополнительное соглашение к уже существующему документу.

Использовать готовый образец для пролонгации договора аренды путем оформления дополнительного соглашения следует с осторожностью, поскольку неточность формулировки может повлечь вовсе не те последствия, на которые рассчитывали стороны.

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 20% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение.

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества.

Выгодная формулировка

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Любой договор – это совокупность прав и обязанностей его участников в отношении предмета договора.

Предметом договора аренды является передача во временное пользование арендатору за обговоренную сторонами оплату:

• жилого или нежилого помещения (строения, здания);
• торговой точки или рабочего места (договор коворкинга);
• автомобиля и любого другого транспортного наземного средства, включая железнодорожный;
• лодок, яхт, танкеров;
• инструментов и т.д.

Соответственно, сторонами договора будут:

• арендодатель, то есть собственник сдаваемого объекта, предмета или вещи;
• арендополучатель, то есть лицо, берущее объект в аренду и обязанное выплачивать арендодателю арендную плату.

Помимо всего прочего любой договор аренды должен предусматривать возможность изменения его существенных условий, а именно:

1. стоимости аренды;
2. срока аренды;
3. права субаренды;
4. размера штрафных санкций;
5. оплаты коммунальных услуг;
6. оплаты налога на транспорт и т.д.

Поскольку изменения по существенным условиям договора влекут за собой существенные изменения в самой аренде, то изменение этих условий может происходить только в результате взаимного согласия сторон. Оформляется это взаимное согласие в виде дополнительного соглашения к основному договору аренды.

Дополнительное соглашение к договору аренды в 2019 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета

Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

• новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
• сведения об исключении действующих условий;
• или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

• замена какой-либо из сторон договора;
• срок действия сделки;
• площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
• размер арендных платежей;
• условия внесения оплаты;
• порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
• правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
• условие о выкупе объекта аренды и др.

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

• прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
• при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Стоимость права аренды земельного участка узнайте в этой статье.

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

• предмет контракта;
• условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
• все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

• его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
• прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
• место и дата совершения сделки;
• наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
• формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
• в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
• при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Риски при отсутствии регистрации дополнительного документа

Если в незарегистрированном документе будет расширен перечень объектов аренды, то в случае смены собственника нежилого помещения аренда новых объектов прекратится.

На подобные ситуации не распространяется правило, в соответствии с которым переход права собственности на сданное в аренду помещение к иному лицу не будет являться основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ, абзац 5 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

За какой срок нужно предупреждать об отказе в пролонгации?

Не позднее, чем за 3 месяца арендодатель обязан поставить в известность нанимателя о продлении договора аренды либо об отказе в продлении договора.

Гражданский кодекс РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

В основном дополнительные соглашения происходят по обоюдному согласию, но бываю такие ситуации, когда одна из сторон отказывается идти на компромисс. В таких случаях вторая сторона может обратиться в суд для изменения условий договора. Если в суд будут предоставлены определенные претензии и желание изменить существующий договор, а также будут доказаны серьезные нарушения и ущемления прав второй стороной, то вполне возможно, что суд вынесет решение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения.

Существуют особенные основания для изменения договора аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 451 Кодекса такие обстоятельства являются форс-мажором и ни одна из сторон не могла предвидеть такой исход при заключении действующего договора. Такое соглашение также может быть достигнуто по взаимному согласию или при помощи суда, в который подает одна из сторон. Конечно, такие варианты изменений встречаются крайне редко и лишь в тех случаях. Если при аннуляции договора обе стороны несут колоссальные потери, или по личным соображениям сторон. А также в тех случаях, если расторжение договора может навредить общественным интересам общества.

Поэтому рекомендуется перед составлением договора на аренду земельного участка воспользоваться услугами грамотного адвоката двум сторонам. Это позволит в дальнейшем не прибегать к судебным тяжбам. Это касается и дополнительных соглашений, которые необходимо изучать со всех сторон, перед тем как подписать.

Соглашение о продлении срока договора аренды

Если срок основного договора аренды истекает, стороны могут продлить его с помощью дополнительного соглашения: в документе должны быть указаны новые сроки аренды помещения. Соглашение можно сделать бессрочным — в таком случае в дополнительном соглашении указывается, то договор расторгается по обоюдному согласию сторон или через суд. Бессрочный договор автоматически продлевается каждый год без дополнительных соглашений.

Когда заключается дополнительное соглашение к договору аренды

Отдельные пункты ДА жилого помещения или нежилого объекта могут изменяться. Новые правила согласовываются сторонами добровольно либо в судебном порядке.

Чтобы зафиксировать изменения, стороны могут выбрать 1 из 2 вариантов:

1. Составить новый договор и одновременно расторгнуть старый.
2. Составить доп. соглашение.

Последний вариант применяется в тех случаях, когда меняется любое условие, например:

• цена, которую арендатор вносит за использование помещения;
• срок действия документа;
• площадь помещения;
• адрес объекта;
• данные арендодателя и/или арендатора – например, смена ФИО, названия организации;
• увольнение генерального директора или другого лица, действовавшего от имени компании (в том числе при подписании документа);
• продление прежнего договора;
• его расторжение (по взаимному соглашению).

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец документа о внесении изменений в условия сделки и его регистрация, оформление приложения

Дополнительное соглашение составляется к договору аренды нежилого помещения в случае когда есть необходимость внести какие-либо изменения в контракт. Ситуации, когда необходимо оформить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения:

• изменилась арендная плата (увеличилась или уменьшилась)
• поменялись условия внесения оплаты
• изменилась арендуемая площадь. Например, при заключении договора найма нежилого помещения объектом выступал один склад. Затем арендатор изъявил желание снимать второе складское помещение, находящееся рядом, соответственно площадь арендуемого нежилого помещения увеличится
• появилась необходимость в продлении договора аренды нежилого помещения
• владелец наделяет правами съемщика предоставлять помещения в субаренду
• стороны решили внести дополнение в договор. Например, создать новый пункт, который будет гласить, что арендатор обязан осуществлять ремонтные работы с определенной периодичностью.

Капремонт по договору аренды делает арендатор

Время от времени в помещении что-то отваливается, выходит из строя и нуждается в замене. Правила из ст. 616 ГК РФ здесь такие: мелкий ремонт делает арендатор, капитальный — арендодатель.

Но в договоре аренды обязанности можно распределить как угодно. Например, и текущий, и капитальный ремонт повесить на арендатора. Бывает, арендодатели сдают недвижимость именно на таких условиях. А бывает, что подобный пункт случайно попал в шаблон договора аренды. Но суть дела не меняется.

Капитальный ремонт — это замена труб, проводки, сантехники, сгнившего пола, текущего потолка, треснувшей штукатурки. Капитальный ремонт всегда вызван технической необходимостью. Без него работать в помещении опасно, холодно или негигиенично. Как правило, на капитальные работы и материалы уходят немаленькие деньги.

Если по договору аренды капремонт возложен на арендатора, придётся платить из своего кармана. Один предприниматель потерял два с половиной миллиона на ремонте текущей крыши и затопленного подвала. Предъявить расходы собственнику не получилось. По договору аренды капремонт делает арендатор, а состояние крыши и подвала он видел, когда принимал помещение— дело № А73-15490/2017.

Порядок изменения арендной платы

Изменение любого условия допускается только по общему согласию, если иное не предусматривается самим документом. Обычно в тексте прописывается, что арендодатель берет на себя обязательство о сохранении цены аренды на протяжении всего срока договора.

Если же собственник намерен изменить плату, порядок его действий следующий:

1. Сначала арендодатель письменно уведомляет арендатора минимум за 1 месяц до окончания срока договора.
2. Арендатор получает документ лично или по почте (заказным письмом) и подтверждает этот факт (например, подписью в уведомлении о вручении письма).
3. После этого он должен принять решение и уведомить о нем собственника.
4. Если решение положительное, заключается доп. соглашение к договору аренды об изменении цены, в котором прописываются новые условия.
5. Если решение отрицательное, граждане или организации расторгают договор, оформляя этот факт также в письменном виде.

Похожие записи:

• Какую систему выплаты налогов выбрать ИП в 2023 году
• Подоходный налог с инвалидов 2 группы в 2023 году
• Выписка о начислениях по финансовому лицевому счету жилого помещения