Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник жилого помещения обязан предоставить управляющей компании (если таковой способ управления выбран в доме) доступ к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям. Эту обязанность устанавливают Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. Получается, если эти коммуникации проходят в вашей квартире за стеной из гипсокартона, то ее придется демонтировать.
Какие требования имеют смысл
Ограничение времени ремонтных работ имеет нормативно-правовую природу. В каждом регионе принят так называемый «закон о тишине». В нем прописывается, в какие часы разрешено шуметь строительной техникой. Например, в Московской области это Закон от 07 марта 2014 года №16/2014-ОЗ. Он разрешает делать ремонт:
-
с 9:00 до 13:00 в будни;
-
с 10:00 до 13:00 в субботу;
-
с 15:00 до 19:00 во все дни, кроме воскресенья.
Уведомление от УК о незаконной перепланировке
Как мы уже писали выше, любое уведомление от УК о незаконной перепланировке носит только информативный характер.
Управляющая компания может выслать десяток уведомлений, предписаний, извещений, писем, требований и т.д., все это не значит ровным счетом ничего.
Даже если собственник получил это заказным письмом, то он может ознакомиться с полученной информацией, но не отвечать на него.
А если письмо было положено в почтовый ящик, то можно совершенно справедливо сказать — вообще ничего не получали, хулиганы наверно вытащили и вообще, почему вы не следите за тем что из почтовых ящиков у нас важные документы пропадают вы управляющая или где?
Управляющая компания может даже угрожать судом, это также ничего не значит. Для того что бы было некое судебное разбирательство необходимы факты ущемления чьих то прав, выполняемый текущий ремонт не относится к данной категории.
Но если в тексте полученного извещения вы прочитали фразу похожую на «мы передадим информацию в жилищную инспекцию», ситуация может стремительно осложнится. А степень трудностей будет зависеть от того в какой стадии ремонт, какие мероприятия проводятся и т.д.
Отвечает директор по производству сервиса капитального ремонта «Сделано» Антон Косоногов:
Первое, что необходимо сделать, — выяснить любым способом, почему и откуда течет. При этом имейте в виду, что без постановления суда никто в вашу квартиру ворваться не может и совсем необязательно впускать кого-то, если у вас нет на это желания.
Однако препятствовать просто осмотру (без разрушений) не нужно: хотят смотреть — пусть смотрят. Если осмотр не принес результата и место протечки визуально определить нельзя, надо заранее сформулировать механизм компенсации или подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине.
Обычно в таких случаях все договариваются мирным способом. Если течь произошла по вашей вине и вы точно знаете, что это вы делали ремонт и там могут быть какие-то проблемы, лучше решить проблему самим.
Если это затопление, которое в зоне ответственности УК (они отвечают за этот стояк), они должны все починить и сделать, как было, но регламентирующих законов на это нет. Они могут сказать, что разберут, починят и соберут, но в итоге починят и не соберут стену обратно.
Что касается юридической стороны данного вопроса, то по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, «исполнитель (в этом случае УК) несет ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя (в этом случае ваша стена) в связи с использованием материалов, оборудования, инструментов и иных средств, необходимых для предоставления коммунальных услуг, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет. Исполнитель освобождается от ответственности за причинение вреда, если докажет (экспертизой и судом), что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил потребления коммунальных услуг».
Чтобы такой ситуации не произошло, нужно:
- просить заключение УК по каждому этапу работ;
- подписать соглашение с УК, что они обязуются починить стену, если в заключении будет указано, что протечка произошла по их вине;
- помнить, что без Вашего согласия никаких работ проведено быть не может, если это не аварийная ситуация (а она не аварийная). Если образуется сильное затопление, тогда в ход пойдет МЧС.
Обратитесь к руководству УК
Если жильцы столкнулись с недобросовестностью управляющей компании, то сначала нужно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. «При первых же признаках игнорирования со стороны ваших просьб и требований необходимо на юридический адрес УК направить претензионное письмо со своими требованиями, содержащее также положение о том, что в случае неисполнения этих требований вы будете вынуждены обратиться с исковым заявлением в суд.
Чаще всего данная мера является достаточной для стимулирования интереса УК к вашей проблеме и исполнения ее в кратчайшие сроки», — объяснил адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. Он пояснил, что, согласно закону «О защите прав потребителя», руководство УК должно рассмотреть письмо в течение десяти дней.
Обратитесь в прокуратуру или суд
Если после обращений к руководству управляющей компании в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор нарушения так и не были устранены, стоит обратиться в районную прокуратуру, пояснил управляющий партнер AVG Legal. Он рассказал, что заявление должны рассмотреть в течение месяца. «Прокуроры составят акт реагирования, по которому нарушители будут наказаны. Если УК не устранит неполадки в предписанные сроки, то ее закроют», — пояснил юрист.
В суд необходимо обратиться, если УК нанесла материальный ущерб. «Гражданин имеет право подать иск, даже если все проблемы устранены, но ущерб УК ему не возместила. Соответствующее заявление действует лишь в том случае, если его подали не позднее трех лет с момента нарушения прав. Иск рассматривают, как правило, не более 60 дней», — резюмировала Данильченко.
Составление плана текущего ремонта в многоквартирном доме
Для проведения текущего ремонта многоквартирного дома необходимо составить план выполнения мероприятий. Основным фактором, влияющим на выбор ремонтных работ, является осмотр здания с целью выявления проблемных участков, а также оценки степени износа инженерных коммуникаций и конструктивных элементов.
Текущий ремонт осуществляется в том случае, если:
- Подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;
- Участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;
- Неожиданно возникли повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада;
- И т.д.
После осмотра и оценки состояния здания представители УК составляют перечень работ по текущему ремонту. Председатель ТСЖ или председатель совета согласовывает готовый перечень или его утверждают на общем собрании собственники жилья. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения.
Суд признал протокол общего собрания недействительным
УО отказалась делать перерасчёт, поскольку представленный ранее протокол не был оспорен. Один из собственников направил в суд иск с требованием признать протокол ОСС о проведении ремонта за счёт владельцев помещений недействительным, а ремонт оплатить из собственных средств УО (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники в суде доказали, что не были извещены о проведении общего собрания в соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, не присутствовали на нём и не голосовали по заявленным вопросам. Председатель Совета МКД подтвердила, что ОСС не проводилось, а документы она подписала за себя и за членов счётной комиссии.
Суд признал протокол общего собрания собственников недействительным, и УО пришлось вернуть собственникам деньги, которые они оплатили согласно дополнительным начислениям.
В каких случаях жильца дома могут заставить демонтировать дверь в холле
Мы говорим о ситуации, когда в холле у квартир (его еще называют приквартирным холлом) один из жильцов устанавливает дополнительную дверь (далее также — дверь). В зависимости от типа дома и конфигурации холла она может перекрывать проход к одной или двум квартирам.
Заставить вас демонтировать дополнительную дверь в холле можно, если вы ее установили. Тут не имеет значения, зачем вы это сделали. Как правило, убрать дверь в холле от вас требует управляющая организация вашего дома (далее — управляющая компания).
Она может делать это после того, как:
- на вас пожаловался сосед или соседи по лестничной клетке,
- органы МЧС России провели проверку дома и выявили нарушения требований пожарной безопасности. Так, дверь может ограничивать доступ к пожарным кранам, клапану системы пожарной безопасности и т.п.
- управляющая компания обследовала дом и проверила, нет ли нарушений в пользовании его общим имуществом (в том числе прилифтовыми и приквартирными холлами) или правил пожарной безопасности. Такое обследование обычно проводит специальная комиссия из сотрудников управляющей компании. Именно она может выяснить, что вы незаконно установили в холле дополнительную дверь.
Если собственник убеждён, что полученное предписание ничем не обосновано и не соответствует действительности, гражданин имеет право написать претензию в органы жилищной инспекции.
Вместе с претензией необходимо предоставить копию соглашения, заключённого с УК, а также копию предписания. Претензия должна содержать данные о том, где именно были ущемлены права жильца. Далее жалоба направляется на рассмотрение.
Срок рассмотрения таких претензий составляет семь дней. Затем жилищная инспекция принимает решение. Жалоба либо остаётся без внимания, либо управляющая компания получает санкции за выявленные нарушения. Если заявителя не удовлетворило решение жилищной инспекции, он всегда имеет право защитить свои права в суде.
УО отремонтировала подъезд по решению общего собрания
Управляющая организация в Кемерово получила протокол общего собрания собственников с решением о текущем ремонте общего имущества дома – одного из подъездов (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ). Протокол был подписан членами счётной комиссии и председателем Совета многоквартирного дома.
В протоколе ОСС было указано, что ремонт проводится за счёт средств собственников. Они должны были ежемесячно вносить дополнительную плату в адрес УО до полного погашения затраченной на работы суммы. Стоимость ремонта подъезда составила 68 000 рублей. УО согласно решению ОСС включила в счета за ЖКУ дополнительный платёж.
Собственники созвали внеочередное общее собрание и отказались платить за ремонт. На этом собрании они узнали о протоколе ОСС, согласно которому действовала управляющая организация. Оказалось, что такого собрания не проводилось, собственники помещений в доме о нём не знали и не голосовали.
Суд первой инстанции, чьё решение не изменялось апелляционным судом, удовлетворил исковые требования. Он исходил из того, что факт оказания управляющей компанией услуг ненадлежащего качества подтверждён. Однако суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов в части взыскания с управляющей компании штрафа.
Кассационный суд указал, что истцы не обращались в адрес ответчика с заявлением или претензией о возврате им денежных средств, внесенных за услугу, которая им не была оказана. Штраф взыскивается только за отказ от добровольного удовлетворения требований потребителя, в то время как таких требований истцы в досудебном порядке не заявляли. Соблюдение досудебного порядка, по мнению кассационного суда, являлось обязательным. Заявителей такое положение дел не удовлетворило и они направились в Верховный Суд.
В чем отличие от капитального ремонта
Ремонт жилого дома может быть текущим или капитальным. В таблице приведены значимые отличия между указанными мероприятиями.
| Основание | Текущий | Капитальный |
| Проводимые работы | Производятся мероприятия по поддержанию помещений дома в удовлетворительном состоянии. Для примера, когда частично ремонтируется инженерная коммуникация | Реализуются масштабные работы. Целью выступает предотвращение разрешения здания. К примеру, смена системы канализации или электричества |
| Финансирование | Средства поступают из фонда, куда ежемесячно жильцы МКД переводят финансы. Иногда дотации производятся со стороны государственных, муниципальных органов | Учитываются только деньги лиц, владеющих правами собственности на помещения в доме. Эта плата производится каждый месяц по соответствующей квитанции |
| Длительность | Месяц и более | От нескольких дней до нескольких недель |
| Стоимость | Отражается в отдельной квитанции. Тарифы утверждаются органами власти регионов | Прописывается в единой квитанции. Тариф устанавливается ТСЖ или УК |
Важно! Организация, отвечающая за производство текущего ремонта, должна реализовать указанные мероприятия несколько раз за 12 месяцев. Об этом предоставляется отчет собственникам квартир.
Сроки выполнения условий
Обычно на это отводится месяц, но может и больше — на выбор руководства УК.
Правда, может оказаться и так, что в документе вообще не будут присутствовать никакие датированные рамки.
Это вовсе не означает, что на предписание можно «забить» и думать, что его никто не проверит.
Это всего лишь означает, что вам отводится ровно один месяц начиная с момента получения бумаги на то, чтобы исправить выявленные нарушения.
Получить предписание от Управляющей компании — разумеется, сюрприз не из приятных. Но далеко не самый худший, это же в конце концов не иск в суд.
А потому не нужно паниковать, у вас есть целый месяц на то, чтобы разобраться в вопросе, посоветоваться с юристом и принять адекватные меры. Вполне возможно, что в роли жалобщика придется выступить вам.
Куда обращаться за помощью
Контроль за соблюдением законодательства в области проведения ремонтных работ входит в компетенцию сразу нескольких органов:
- если речь идет о нарушении режима тишины, обращаться необходимо в правоохранительные органы (к участковому);
- при нарушении санитарно-эпидемиологических нормы благополучия в части повышенной шумности надзорные функции исполняет местное управление санэпидемстанции;
- при несоблюдении требований законодательства в части перепланировки/переустройства помещений или иных нарушений требований жилищного права обращаться следует в местное отделение жилищной инспекции;
- если при проведении ремонтных работ имуществу соседей или общей собственности жильцов МКД нанесен ущерб, для его возмещения нужно подавать иск в суд.
Сотрудники УК и рабочие хотят зайти в вашу квартиру. Придется впустить
Жилищный кодекс обозначает работы, которые относятся к категории перепланировки, но не требуют согласования.
К ним относится следующее:
- Застекление лоджии или балкона, если не производится конструктивных изменений.
- Расширение, перенос или сужение дверных проемов, заделка и образование в не несущей стене.
- Переделка дверного проема под межкомнатное окно или арку.
- Установка душевой кабины вместо ванной.
- Установка и демонтаж кладовки, включая навесную.
Установка тамбура не является перепланировкой, которую необходимо согласовывать.
Жильцы могут осуществлять любые переустройства с соблюдением следующих условий:
- Конструкции не мешают другим жильцам.
- Они не перегораживают эвакуационные выходы.
- Они не ограничивают возможность сотрудников управляющей компании обслуживать здание (не перегораживают доступ к трубам, щиткам и выходу на крышу).
Но для осуществления любых работ на лестничной клетке требуется согласие всех собственников квартир, которые находятся на конкретном этаже. Если одна из этих квартир муниципальная, разрешение придется брать у администрации, являющейся по закону собственником жилья.
Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:
- заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
- требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
- проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
- получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
- для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
- ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
- взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.
Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:
- по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
- по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
- по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
- по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
- по ремонту и обслуживанию домофона.
Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.
Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.