Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: ««Жилье на “вторичке” будет дешеветь еще года полтора»». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Общий фон на рынке недвижимости
Ожидаемого многими падения цен на жилье сейчас нет, отмечает основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова.
«Отдельные застройщики действительно дают скидки, но, несмотря на затоваренность рынка новостройками (около 60% квартир в новостройках остаются непроданными), массового падения цен на рынке первичного жилья нет. Предложений на вторичном рынке тоже намного больше, чем в те же периоды прошлого года. Но ощутимого снижения цен также нет, люди предпочитают просто отказываться пока от продажи своих квартир по более низкой стоимости, понимая, что ничего взамен они не смогут купить», — рассказывает эксперт.
Аналитики сервиса «Домклик», считают, что стоимость «вторички» в Москве по итогам марта выросла на 3% к февралю, а в Санкт-Петербурге — на 1%. А вот московская «первичка» в начале весны стагнировала, цены уменьшились на 0,1%. В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр новостройки потеряла 0,6%.
Однако уже к началу мая новостройки отыграли по 5,1 и 5,6% соответственно. Вторичное жилье к этому моменту в Москве прибавило еще 1,9% в цене, а в городе не Неве — потеряло 0,25%.
Чтo бyдeт c цeнaми нa жильe в тeкyщeм гoдy?
Te, ктo плaниpyют пpиoбpecти квapтиpy, нaвepнякa зaдaютcя вoпpocoм, выгoднo ли пoкyпaть нeдвижимocть ceйчac, или cтoит пoдoждaть.
Бeзycлoвнo, цeны нa нeдвижимocть oпpeдeляютcя нe тoлькo внyтpeнними фaктopaми (caмoй квapтиpoй и cитyaциeй нa pынкe жилья), нo и внeшними oбcтoятeльcтвaми (cyщecтвyющим зaкoнoдaтeльcтвoм, нoвыми пpaвoвыми инициaтивaми). B дaннoй cитyaции кpaйнe вaжны вcтyпившиe 1 июля 2018 гoдa пoпpaвки в Ф3-214, peгyлиpyющиe дoлeвoe cтpoитeльcтвo. Tpeбoвaния к зacтpoйщикaм cepьёзнo yжecтoчилиcь.
Taк, дoлeвoe yчacтиe, пpи кoтopoм пoкyпaтeли жилья инвecтиpyют cpeдcтвa в cтpoйкy, yпpaзднeнo. Teпepь cтpoитeльcтвo финaнcиpyeтcя зa cчёт бaнкoвcкиx кpeдитoв, a тoчнee, нa тaк нaзывaeмыe cчeтa эcкpoy.
Кoмпaнии-зacтpoйщики бoльшe нe мoгyт пpивлeкaть дeнeжныe cpeдcтвa дoльщикoв нaпpямyю. Cpeдcтвa пoкyпaтeлeй дoлжны пocтyпaть нa cпeциaльныe бaнкoвcкиe cчeтa – эcкpoy. Пoкa дoм нe бyдeт ввeдeн в экcплyaтaцию, бaнк нe пepeвoдит дeньги зacтpoйщикy. Пo cyти, зacтpoйщики лишaютcя пpямoгo дocтyпa к этим cpeдcтвaм.
Дpyгим cyщecтвeнным измeнeниeм являeтcя ввeдeниe oбязaтeльнoгo тpeбoвaния пo oпытy. Bвoдитcя пoнятиe – «cпeциaлизиpoвaнный зacтpoйщик», кoтopый дoлжeн имeть бoлee тpex лeт oпытa cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpныx дoмoв oбщeй плoщaдью нe мeнee 10 тыc. кв. м.
Бoлee тoгo, oтнынe зacтpoйщик, кoтopый нapyшил cpoки cтpoитeльcтвa cвoиx oбъeктoв, нe cмoжeт нaчaть peaлизaцию нoвoгo пpoeктa.
Oчeвидны пocлeдcтвия дaннoгo зaкoнa: yxoд c pынкa мeлкиx зacтpoйщикoв. Этo, в cвoю oчepeдь, cкaжeтcя нa cooтнoшeнии cпpoca и пpeдлoжeния нa pынкe пepвичнoгo жилья. Экcпepты пpeдyпpeждaют, чтo pocт цeн в этoм гoдy бyдeт вecьмa динaмичecким и peзким. Нa вoпpoc – пoдopoжaют ли квapтиpы – oтвeт oчeвидeн. Квapтиpы пoдopoжaют. Taким oбpaзoм тeм, ктo плaниpoвaл пpиoбpecти нeдвижимocть в нoвocтpoйкe в ближaйшee вpeмя, cлeдyeт пoтopoпитьcя.
Основные показатели многоквартирного строительства на 2023-2024 годы
Опираясь на прогноз, составленный сотрудниками Единого Реестра Застройщиков (ЕРЗ), текущую ситуацию на рынке недвижимости можно проанализировать так:
1) В начале 2023 года тенденция к снижению продаж по ДДУ сохраняется. В Москве – от -9 до -48%, в Санкт-Петербурге – от -28 до -32%.
2) На это существенным образом повлияли:
- события февраля и сентября 2022 года;
- переход населения к сберегательной модели поведения (покупатель стал дольше думать, глубже оценивать ситуацию и соотносить риски);
- отъезд из России состоятельных граждан.
3) Повышению спроса на недвижимость в этом году могут поспособствовать:
- дополнительное субсидирование ипотеки от государства;
- увеличение доступности рыночной ставки;
- разворот цен на вторичном рынке;
- рост индекса цен на новостройки выше ставки депозита;
- улучшение геополитической ситуации в стране.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Подведем итоги:
- В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
- Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
- С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
- Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Арендовать выгоднее, чем брать ипотеку
— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?
— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020‒20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.
Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11‒12% ежемесячный платеж составит 60‒65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32‒40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.
Другой интересный феномен текущего момента — разбалансировка соответствия цены жилья и местоположения. Сейчас есть определенный хаос в ценообразовании. Например, квартиры в Новой Москве ускоренно дорожали предыдущие годы, и сейчас по цене они почти сравнялись с жильем в старых районах города внутри МКАД. Такие ценовые перекосы открывают редкую возможность для выгодного переезда. С небольшой доплатой можно переехать из «вторичной» квартиры на северо-востоке города на престижный юго-запад, который по объективным характеристикам намного лучше. Из Новой Москвы — в срединную часть города. Ценовые дисбалансы характерны и для новостроек. Возможность такого «арбитража» на рынке недвижимости появляется достаточно редко.
И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.
— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?
— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.
— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.
— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.
Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево». Бывают удивительные случаи: приехала женщина с Дальнего Востока и поставила цель: купить квартиру за три дня. Мы ее всем офисом уговаривали не торопиться, но она посмотрела три десятка вариантов, всех замучила и купила.
— Люди, уехавшие из страны из-за мобилизации, продают квартиры? Это существенный сегмент рынка?
— Такие квартиры, продающиеся по доверенности, есть на рынке, но они не делают погоды. Их владельцы готовы идти на дисконт в 10‒15 процентов от рыночной цены, лишь бы не приезжать в Россию для сделки. В принципе, это неплохой вариант купить жилье дешевле. Но не все покупатели готовы идти на покупку квартиры с доверенностью.
— Насколько реновация оказывает влияние на рынок жилья?
— Фактор реновации недооценивается, но я считаю, что он все сильнее себя проявляет. В прошлом году по этой программе было построено более 700 тысяч квадратных метров, это много. Процентов 10‒15 реновационных квартир сразу выставляются владельцами на продажу, и они конкурируют с новостройками частных застройщиков. Когда реновацию только объявили, на выставке недвижимости каждый третий клиент интересовался возможностью вложиться в квартиру в пятиэтажке, чтобы потом перепродать. В каких-то районах, например в Западном Бирюлево, нет коммерческих застройщиков и купить реновационную квартиру — это единственная возможность купить жилье в новом доме. Маленькие «двушки» в реновационном доме в Бирюлево стоят 11,5‒12 миллионов рублей. И спрос есть.
— Насколько реновационные дома конкурентны по качеству?
— Я слышу неплохие отзывы по качеству. Оно не хуже, чем у ряда коммерческих застройщиков. Более того, город не дает снижать достаточно высокие требования, которые сам установил, к реновационным домам. Недавно знакомый архитектор удивлялся: «Мы в коммерческих домах иногда оптимизируем проекты. А город принципиально не хочет опускать планку».
По мнению специалиста, значительного падения цен на жилье в Москве в этом году ждать не стоит. Собеседник «ВМ» уточнил, что некоторые квартиры могут подешеветь ориентировочно процентов на пять.
Стоит учитывать, что в летний период жилья на рынке меньше, однако и цены тоже обычно падают, подчеркнул эксперт.
— Время года диктует ценообразование. Летом всегда дешевле, но многие уезжают и снимают свои объекты. Если у человека есть деньги и он выбирает себе вариант, можно подождать начала весны, — посоветовал риелтор.
По мнению эксперта, при наличии средств москвичам лучше выбрать ипотеку, а не аренду жилья. Бендриков подчеркнул, что банковский процент человек в таком случае будет платить за свою квартиру, а не за чужую. Кроме того, он сможет продать жилье и даже заработать на этом еще до выплаты кредита.
Как вторичный рынок пытается бороться с обвалившимся спросом?
Цены на квартиры от собственников снижаются быстрее, чем от застройщиков, т.к. бизнес активно поддерживают за счет реализации льготных ипотечных программ. На вторичном рынке к концу года намечаются несколько очевидных тенденций:
- число заключенных договоров купли-продажи в сентябре уменьшилось на 29%;
- объем предложения только за квартал вырос на 60%;
- в октябре около 3% продавцов ежедневно меняли цены в объявлениях;
- собственники квартир готовы предоставить дисконт в размере до 15% от первоначальной цены;
- в срочных сделках и при продаже неликвидных объектов скидка может доходить до 30%.
Сейчас Правительство обсуждает возможность поддержки ипотеки на вторичном рынке. Власти хотят развивать отрасль, поэтому в ближайшее время в России могут появиться новые ипотечные программы, ориентированные на покупателей квартир от собственников. Однако пока ни законопроекта, ни конкретных предложений озвучено не было.
Коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина уточнила, что в 2022 году в Московском регионе продали 5,8 млн «квадратов» жилья. Это на 1,6 млн кв.м (22%) меньше, чем в 2021 году. Так, на 20% меньше продали в Москве и на 23% — в Подмосковье.
«Больше всего потеряли в продажах объекты бизнес-класса. Если же смотреть продажи топ-5 застройщиков в Москве в массовом сегменте, то суммарно они даже выросли на 2%», — отметила Тумайкина.
Она пояснила, что в ГК ФСК комфорт-класс чувствовал себя увереннее, чем сегмент бизнес-класса. Это подтверждают и цифры: за 2022 год группа компаний реализовала на 8% больше жилья комфорт-класса, чем годом ранее. Однако бизнес-класс, наоборот, упал на 3%.
В компании ПИК добавили, что спрос на их недвижимость не падал в течение 2022 года благодаря господдержке и доверию к компании.
По мнению экспертов ПИК, россияне все еще хотят и готовы купить собственное жилье. В прошлом году доля ипотеки выросла до 85%, из которых 70% оформили по льготным программам.
Так, по сообщению ВТБ, за 2022 год банки выдали жителям Московского региона более 356 млрд рублей жилищных кредитов – это 42 тыс. ипотек. Из них более 200 млрд рублей выдали в рамках льготных программ. По данным банка, 68% в общем объеме продаж – это новостройки.
По мнению экспертов, в 2023 году сохранится тренд на квартиры с отделкой от застройщиков.
«Это объясняется тем, что она дешевле аналогичного самостоятельного ремонта», — подчеркнула Коркка.
«Покупатели предпочитают white box или квартиры с полным ремонтом, чтобы не затруднять себя долгими и дорогостоящими работами», — добавил Перлин.
Это подтвердили коммерческий директор ГК ФСК и эксперты ПИК.
«В 2022 году мы не заметили значительных изменений в потребительских предпочтениях. Спрос на различные метражи и планировки также распределился равномерно. Значимым фактором является готовая отделка, которая позволяет не тратить время и деньги на ремонт», — рассказали эксперты ПИК.
Лапшина пояснила, что к концу 2022 года доля лотов с отделкой в общем числе ДДУ в Москве приблизилась к двум третьим рынка.
По ее мнению, из-за высокого спроса на меньшие площади покупатели теперь будут обращать внимание на удобные планировки. В частности, как рассказал Перлин, прежде всего в массовом сегменте жилья клиенты предпочитают евроформат.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.
Цена стройматериалов в 2023 – как изменится
Цены на жильё неизменно коррелируют с ценами на строительные и отделочные материалы. Поэтому при построении прогнозов их оценивают в первую очередь.
В марте 2022 г. аналитики зафиксировали резкое увеличение стоимости на стройматериалы, чтоб было спровоцировано удорожанием иностранной продукции и логистики. Но вскоре цены стабилизировались, а затем начали медленно снижаться. Но это оказалось временным явлением, которое сформировалось под влиянием нескольких факторов:
- наращиванием производства стройматериалов отечественными производителями;
- оптимизацией логистических цепей;
- укреплением национальной валюты (рубля).
Прогнозы экспертов об изменении цен на строительные и отделочные материалы в 2023 г. однозначны: намечается рост. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно темпов тенденции. Большинство считает, что в течение года цены на сырье повысятся на 5 – 10%, на готовую продукцию – на 15%. При этом изменения будут происходить плавно, без резких скачков.
Некоторые эксперты считают возможным остановку цен на одном уровне в связи с тем, что Правительство РФ установит «потолок». Но пока эта мера не рассматривается.