Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда и как плательщик может вернуть аванс». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили купить квартиру, землю или дом, продавец законно может попросить оплатить задаток. Каждый хочет быть уверенным в том, что сделка не сорвется. Если же договор расторгается по вине продавца, что случается довольно часто, возврат денег должен быть сделан в двойном размере. Хорошо, если вопрос решается по взаимному согласию.
Почему с возвратом аванса возникают проблемы?
Факт передачи продавцу жилья аванса обязательно документируется. Зафиксировать это обстоятельство можно не только в специальном договоре. Сторонам можно оформить и специальную расписку.
Пункт, гласящий о возможном невозврате аванса, в договоре присутствует практически всегда. Его используют в тех случаях, когда сделка оказалась сорванной из-за действий покупателя.
Однако мало кто осведомлен о том, что подобное решение вопроса противоречит отечественному законодательству.
Закон утверждает, что аванс является не чем иным, как декларацией покупателем своих намерений. Никаких обязательств относительно приобретения квартиры у него в данном случае не возникает.
Полученную продавцом сумму следует рассматривать исключительно, как приложение к составленному договору. Какие бы причины не вынудили покупателя отказаться от запланированной сделки, деньги ему должны вернуть непременно.
Аванс необходим для фиксирования намерений покупателя. Салон, по предварительному договору, принимает у клиента денежную сумму, равную нескольким процентам стоимости покупки. То есть, деньги, внесенные в качестве аванса, покрывают предстоящие расходы продавца.
Договоренность между сторонами сделки должна быть оформлена в письменной форме. В отличие от остальных видов частичной предоплаты, аванс выполняет только платежную функцию и практически не защищен законодательными нормами.
Важно: Если покупатель, после оформления соглашения, отказывается от сделки, вернуть авансовую предоплату в полном размере не получится. Возврат денежной суммы будет производиться за вычетом затрат продавца (например, сбор и подготовка документов на авто).
Жалоба в Роспотребнадзор
Роспотребнадзор — это федеральная служба, которая занимается защитой прав потребителей. Оформлять жалобу в данную инстанцию следует только после того, как был получен отказ о возврате задатка от дилера. Отсутствие официального ответа от руководства автосалона (при наличии отметки о получении им претензии) также является основанием для жалобы.
В обращении в федеральную службу указываются те же сведения, что и в заявлении о расторжении договора. К жалобе также необходимо приложить копию договора, чека об оплате задатка и претензии.
Роспотребнадзор рассматривает обращения граждан в течение 30 дней. Если итогом рассмотрения станет предписание об устранении нарушения, дилер будет обязан выполнить все требования федеральной службы. В случае невыполнения, руководство автосалона будет привлечено к административной ответственности.
Практика ВС РФ: расторжение договора купли-продажи
Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец расторгнуть договор купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества (определение СК по гражданским делам ВС РФ от 11.07.2017 N 78-КГ17-21).
Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.
Суд первой инстанции удовлетворил иск продавца, рассматривая данное нарушение условий договора со стороны покупателя как существенное.
Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Однако апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, указав на то, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не является существенным нарушением договора купли-продажи. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст.
486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Тем не менее, Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными и подтвердил право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.
В данном случае продавец не получил никакой денежной суммы за проданное имущество, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст.
486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.
Как правильно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости
Ипотека
/ 14 февраля 14:00
Представим ситуацию: вы нашли покупателя квартиры, подписали договор и оформляете переход права собственности. Однако контрагент почему-то затягивает с оплатой. Выходом будет расторгнуть договор купли-продажи недвижимости. Расскажем, как это сделать.
Предварительный ДКП квартиры можно расторгнуть, но есть риск потерять задаток
Чтобы «закрепить» объект за покупателем, стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) недвижимости. В нем участники соглашения фиксируют свои обязанности до выхода на сделку и определяют предельную дату подписания основного договора.
Покупатель подтверждает серьезность намерений, передавая продавцу деньги. Обычно их включают в стоимость квартиры. Оформить ПДКП можно с условиями:
Договоры задатка и аванса могут быть самостоятельными, а не называться ПДКП.
Различие между задатком и авансом — в ответственности. При авансе, если сделка не состоится по вине одной из сторон, нарушитель не понесет никакой ответственности. Стороны расторгнут договор, а продавец вернет покупателю сумму аванса.
При задатке ситуация иная: если договор нарушит продавец, он вернет двойную сумму задатка. Если покупатель — он потеряет внесенные деньги.
Сделка может не состояться по независящим от сторон причинам: например, банк откажет в ипотеке. В таком случае продавец возвращает задаток покупателю.
Купить квартиру на собственные деньги — сложно. Откладывать — тоже не вариант, ведь можно не успеть за ростом цен. Отличным решением будет ипотека.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Оформить ипотеку
Расторгнуть договор можно двумя путями:
- по соглашению сторон;
- в одностороннем порядке.
Причины для расторжения сделки купли-продажи
Ситуации, в силу которых возникает необходимость расторгнуть договор купли-продажи, могут быть различными. Например, сюда относится невыполнение продавцом своих договорных обязательств, непредвиденные обстоятельства и пр.
Чаще всего, причиной расторжения договора служит именно невыполнение его условий одной из сторон. К таким случаям можно отнести:
- со стороны покупателя такое невыполнение может проявляться в задержке оплаты за приобретенный товар;
- продавец может отказываться передать оплаченный товар покупателю, произвести его замену, если были выявлены ненадлежащие качества, передача товара не той комплектации и пр.;
- изменение обстоятельств, независящих от воли сторон, может включать, например, обременение на товар.
Аванс: в чем его особенности
Граждане часто путают понятия аванс и задаток, придавая им равнозначный смысл. Между тем для юристов это совершенно два разных термина. И также некоторые путают эти понятия с залогом. Аванс – это предоплата, которая в большей степени защищает интересы продавца. Возврат аванса за квартиру не несет для него больших рисков, если отказ от обязательств происходит по его вине. Договор аванса может быть заключен следующими способами.
|
Способ |
Обстоятельства |
|
Договор о внесении аванса |
Отдельное соглашение о передаче денег за квартиру, не предусматривающее иных условий, кроме намерений о совершении сделки. |
|
Договор предварительной купли — продажи квартиры с авансом |
Соглашение, которое может содержать дополнительные условия, помимо внесения авансового платежа:
|
Условия возвращения задатка, при расторжении договора купли-продажи продавцом
***Оплачивается задаток по правилам исполнения денежных обязательств п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса РФ — срок исполнения обязательства (в том числе и по возврату двойной суммы задатка) — разумный срок с момента возникновения обязательства (момента расторжения договора). Ст. 316 Гражданского кодекса РФ — место исполнения денежного обазательства (в том числе и по возврату двойной суммы задатка) — место жительства кредитора в момент возникновения обязательства (расторжения договора), а если покупателем является юридическое лицо — в место его нахождения в момент возникновения обязательства; если кредитор к моменту исполнения обязательства изменил место жительства или место нахождения и известил об этом должника — новое место жительства или нахождения кредитора с отнесением на счет покупателя расходов, связанных с переменой места исполнения.
Если в Вашем случае имеет место именно задаток — «денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.» (п. 1. Ст. 380 Гражданского кодекса РФ) «соглашение о задатке совершено в письменной форме» (п. 2. Ст. 380 Гражданского кодекса РФ), то на возвращение или невозвращение задатка влияет то, как договор расторгался. Если договор был расторгнут «до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (Ст. 416 Гражданского кодекса РФ) задаток должен быть возвращен.»(п. 1 Ст. 381 Гражданского кодекса РФ) Если за неисполнение договора ответственен продавец, получивший задаток, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. Сверх того, продавец, обязан возместить покупателю убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. (п. 2 Ст. 381 Гражданского кодекса РФ).
При каких условиях можно расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
Задаток – это денежная сумма, которую потенциальный покупатель отдает продавцу в качестве предоплаты, заключая предварительный договор. Он является доказательствам, что предварительная сделка состоялась, а в планах стоит заключение основной сделки. Но когда договор разрывается, хочется вернуть свои деньги. В случае с задатком это возможно, поскольку если сделка срывается со стороны продавца, то на него ложится ответственность за возврат задатка в удвоенном размере.
- В первую очередь нужно ещё раз ознакомиться с документацией, поскольку вполне может быть, что покупатель связался с мошенниками. В таком случае от оппонента невозможно требовать вернуть деньги, подавая в суд. Здесь уже совершенно другое – криминальное провождение. Кроме того, бывает, что квартира продается незаконно, так как на сделку нет согласия со стороны супруга или супруги продавца. И, конечно же, никогда не отдавайте деньги посреднику. Передача должна состояться исключительно на счет продавца;
- После внесения предоплаты нужно обязательно попросить у продавца расписку за полученные деньги. Важно чтобы сумма в ней была указана настоящая, поскольку именно такое количество денег будет возвращено, если выиграть дело в суде. Кроме того, должна быть расписка, указывающая, что в случае отказа от продолжения сотрудничества, сумма возвращается покупателю;
- Если дальнейшее сотрудничество не намечается, пострадавшая сторона обращается в суд чтобы вернуть деньги, но только в том случае, если мирное урегулирование конфликта не дало результата. Для этого составляется исковое заявление, а также суду обязательно нужно предоставить расписку, в качестве доказательства, что деньги получены;
- Если расписки по каким-то причинам нет, можно подать иск с формулировкой о незаконном обогащении продавца. В таком случае в качестве доказательной базы используются выписки из банковских счетов и по возможности показатели свидетелей;
- Если продавец пропал, его поиском займется ФССП, но ответчик обязательно будет найден.
Порядок возврата предоплаты при расторжении договора до оказания услуг
В зависимости от обстоятельств, сложившихся в конкретной ситуации, порядок осуществления взаиморасчетов между сторонами может различаться. Основным критерием, определяющим объем прав и обязанностей заказчика и исполнителя, является объем работ, которые успел выполнить последний на момент расторжения договора.
Она служит гарантом покрытия предполагаемых рисков на случай нарушения договора исполнителем. Страховка оформляется на период действия договора, то есть до полного выполнения всех обязательств сторонами. В этом случае гарант, оформивший страховку, контролирует своевременное выполнение договора и всех прописанных в нем условий.
Наиболее часто приходится сталкиваться с возвратом аванса при расторжении договора подряда. Есть ситуация очевидная: если подрядчик еще не приступал к работе, то аванс возвращается в полном объеме. Однако, как показывает практика, большинство договоров расторгается, когда и заказчик уплатил аванс, и подрядчик уже выполнил часть работ.
Она служит гарантом покрытия предполагаемых рисков на случай нарушения договора исполнителем. Страховка оформляется на период действия договора, то есть до полного выполнения всех обязательств сторонами. В этом случае гарант, оформивший страховку, контролирует своевременное выполнение договора и всех прописанных в нем условий.
Как, например, аванс при покупке квартиры. Если был оформлен договор, в котором были четко прописаны обстоятельства, при которых возможно удержание предоплаты, то их нарушение ведет к тому, что предоплата может быть удержана целиком или полностью.
Говоря о сроках, необходимо обозначить, какого рода договор должен быть расторгнут. Предполагает два варианта. Первый, это договор по оказанию услуг. Процедура расторжения аналогичной той, что предусматривает для купли-продажи, однако сроки могут существенно отличаться.
В случае списания задолженности перед покупателем по ранее полученному авансу в связи с истечением срока давности ни одно из этих условий не выполняется. Поэтому и Минфин России, и суды считают, что вычет по НДС с не возвращенных покупателю авансов невозможен 4 . Допустим, компания получила аванс от покупателей в счет предстоящих поставок товаров.
К тому же и сами банки запрещают возвращать на банковскую кредитную карту деньги, если покупатель расплачивался в магазине наличными.
Отличие понятий аванс, задаток и предоплата
Все взаимоотношения между заказчиком и исполнителем определяются гражданским кодексом. Четко определенное описание задатка содержится в ст. 380 ГК РФ. В ней говорится, что соглашение о выдаче задатка обязательно нужно оформлять в письменном виде, указывается точный его размер. Задаток считается своего рода обеспечением гарантий договора. Таким образом, если договор услуг расторгает заказчик, задаток остается у исполнителя. А вот исполнитель при расторжении выплачивает сумму в двойном размере. Внести задаток в виде ценных бумаг нельзя.
С авансом, как мы уже сказали выше, дело обстоит сложнее. Законодатель не раскрывает это понятие, поэтому случается, что аванс и задаток часто путают. Однако это ошибка, поскольку под авансом, предоплатой и задатком понимаются разные виды платежей. Предоплата всегда может быть возвращена покупателю в полном объеме, если сделка не состоялась.
- Предоплата может быть в форме аванса или задатка. Если продавец и покупатель в договоре/соглашении не поименовали предоплату задатком, она по умолчанию считается авансом.
- При отказе покупателя от покупки автомобиля по личным причинам вернуть задаток не получится.
- Аванс возвращается независимо от того, кто из сторон виновен в срыве сделки купли-продажи.
- Если договор был прекращен по взаимному согласию сторон или по независящим от них обстоятельствам, предоплата подлежит возврату в однократном размере. Сможете доказать вину продавца — требуйте возврата задатка в двойном размере и возмещения убытков.
- При претензионном урегулировании спора срок возврата предоплаты автосалоном — 10 дней со дня предъявления требования о возврате денежных средств. При судебном — через 30 дней после вынесения положительного решения.
А вам приходилось сталкиваться с возвратом денежных средств, внесенных в качестве предоплаты? Удалось вернуть?
Возврат денег при расторжении договора купли продажи квартиры
- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
- Если договор еще не выполнен, не произведена регистрация, его можно расторгнуть в согласительном порядке в любое время до произведения регистрации.
- Если договор исполнен, причин для признания недействительности нет, осуществляется обратная сделка, срок которой неограничен.
- В суд обращаются, если соглашение о расторжении достичь не удается, есть причины для признания договора недействительным. Срок подачи иска — 3 года с момента заключения сделки или момента, когда пострадавшая сторона узнала о нарушении своих прав.
Соглашение о расторжении договора и возврате аванса
Чтобы после прекращения сотрудничества в результате расторжения договора ни у его сторон, ни у налоговых органов не возникло вопросов и разночтений, необходимо составить и подписать соглашение, определяющее порядок прекращения действия договора и возврата аванса.
В нем необходимо:
- перечислить обязательства заказчика по погашению расходов, понесенных в ходе подготовки к исполнению условий договора в том случае, если перечисленный ранее аванс не покрывает их полностью;
- определить обязательства исполнителя по возврату неосвоенного аванса или его части в том случае, если он уже потратил часть денег в ходе реализации своих обязанностей;
- указать (при необходимости) на погашение имеющихся у сторон обязательств или их части взаимозачетом на основании ст. 410 ГК РФ, а также определить порядок передачи заказчику оставшейся части неотработанного аванса или возмещения исполнителю неоплаченных затрат.