Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Учет изменений недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два понятия «согласование» и «узаконивание». Они отличаются не только по названию, но и по ходу процедуры. Согласование перепланировки происходит до её начала, а узаконивание – после выполненных работ. Согласование обходится без суда, а узаконивание исключительно в судебном порядке.
В каких случаях требуется перепланировка через суд
Случаи, когда нужно узаконивать перепланировку через суд:
- Ремонтные работы выполнены без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
- Надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа).
- Администрация отказала вам в согласовании перепланировки квартиры, но вы не согласны с таким решением.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Изменения характеристик объекта недвижимости могут возникать в результате следующих событий и действий:
- раздел объекта на несколько новых самостоятельных единиц или выдел из общего объекта одного или нескольких помещений;
- проведение работ по реконструкции или капитальному ремонту здания, в результате которых изменились характеристики квартиры;
- изменение характеристик здания, которое влечет соответствующее изменение учетных показателей жилого помещений (например, изменение этажности многоквартирного дома);
- проведение работ по перепланировке или переустройству жилых помещений.
Основные правила, в соответствии с которыми должна проводиться перепланировка, все еще регламентируются главой 4-й Жилищного Кодекса РФ. Однако процедура получения разрешительной документации упрощена. Проведение косметических и отделочных работ в процессе ремонта не требует специального разрешения. Но действия, предполагающие существенные конструкционные изменения, должны быть обязательно согласованы.
В соответствии с принятыми нововведениями, узаконить изменения в квартиры после перепланировки невозможно, не оплатив штраф. Основная сложность процедуры заключается не в финансовых вопросах, а согласовании разрешения и документов. Чтобы государственные органы утвердили проект перепланировки, он обязательно составляется на профессиональном уровне с учетом всех рисков и издержек.
Процедура узаконивания самовольной перепланировки
Ввиду отсутствия разрешения, осуществляя перепланировку, владелец квартиры фактически нарушает закон. Чтобы изменения были признаны на официальном уровне, необходимо выполнить ряд действий. Людям, которые не знают, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, следует руководствоваться следующей схемой:
- Собрать необходимую документацию. Дальнейшие действия возможны при наличии выписки из реестра на объект недвижимого имущества, технического паспорта (заказывается в БТИ), справки из СЭС, проекта квартиры
- Оповестить администрацию. Для этого необходимо отправиться в отдел архитектуры с ранее собранным пакетом документов.
- Обратиться в суд. Собственник квартиры должен составить исковое заявление с просьбой легализовать выполненную перепланировку. Дополнительно к имеющимся документам требуется предоставить проект, утвержденный организацией, получившей лицензию на подобные действия.
- Сообщить об изменениях в кадастровый учет. Если исковое заявление удовлетворено судом в пользу владельца жилья, необходимо составить заявку в БТИ для получения нового техпаспорта. Только после этого перепланировку можно будет отразить в кадастровом учете.
- Сообщить об изменениях в Росреестр. Данный этап предусмотрен, если в результате перепланировки изменилась площадь жилья.
Требования к документам регламентируются статьями 26 и 28, главы 4 ЖК РФ. Если суд не удовлетворит исковое заявление, попытки поиска, где можно узаконить перепланировку квартиры, не принесут результата. Другие инстанции не имеют права принимать документы заявителя. Владелец недвижимости в свою очередь обязан погасить штраф и вернуть изменения в исходное состояние, зарегистрированное в кадастровом учете.
Людям, которые не знают, как можно узаконить перепланировку квартиры, следует учитывать, что штраф будет назначен независимо от решения суда.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Перепланировка занимает много времени, причем большая часть его уходит не на ремонтные работы. Получение согласия банка и прохождение необходимых инстанций может затянуться. Например, только заявка на проведение изменений в Сбербанке занимает 20-40 дней.После получения одобрения финансовой организации медлить также нельзя. Обычно кредитор устанавливает срок, в течение которого нужно не только переделать квартиру, но и оформить документы и предоставить готовый пакет с информацией о перепланировке банку. В ВТБ24 он составляет 6 месяцев. Если учесть, что рассмотрение вопроса в Жилищной комиссии может занять полтора месяца, времени у заемщика катастрофически мало. Ускорить процедуру поможет обращение к опытным юристам, которые не только оформляют документацию, но и выступают представителями в различных инстанциях.Владелец ипотечной квартиры потратит при перепланировке не только время, но и деньги. Если исключить стоимость ремонта, процедура обойдется минимум в 50 тысяч рублей. Цена одного плана перепланировки начинается с 10 тысяч рублей. А за комплект документов на объект недвижимости в БТИ придется отдать 2 тысячи.Гораздо выгоднее заказать перепланировку под ключ в юридическом центре. Цена на полный комплект услуг, включая представительство, составляет около 40 тысяч.
Как легализовать самовольную перепланировку в суде—пошаговая инструкция
Собственник перепланированного имущества должен обратиться в архитектурный отдел администрации (городского района или администрацию сельского поселения и т.д.) с заявлением на узаконивание перепланировки или оставление в перепланированном (реконструированном) состоянии. В нем нужно указать, что перестройка уже произведена. Соответственно, будет получен отказ в заявленном требовании по причине того, что указанное действо уже произведено.
Затем обратиться в БТИ для установления факта самовольной перепланировки и уточнения новых параметров квартиры, дома, комнаты и т.д. Впоследствии они будут использованы при печати нового технического паспорта.
Внимание! В новом техпаспорте будет отметка о том, где на плане самовольная перепланировка или реконструкция, самовольная пристройка и т.д. А также укажут год внесения изменений в конструкцию помещения.
Далее нужно обратиться в экспертную организацию, где имеются сотрудники соответствующей квалификации – то есть экспертной специальности, которые имеют право давать соответствующие заключения о соответствии вашей перепланировки всем СНиПам, техническим регламентам, правилам противопожарной безопасности, санитарным нормам. А также, что ваша перепланировка – реконструкция – пристройка не нарушает права третьих лиц и является безопасной для жизнедеятельности граждан проживающих в этом помещении и смежников. Каких – либо иных согласований не потребуется. Стоимость проведения такой экспертизы устанавливается руководителем экспертной организации.
Незаконная перепланировка квартиры
Если не соответствует – заставят устранять нарушения.
Пример. Евгений тайно сделал перепланировку квартиры. Среди изменений – снос части несущей стены, демонтаж вентиляционного короба и прорубание окна в другой стене. Шум от работ привлёк соседей.
Они заподозрили неладное и пожаловались в Управляющую компанию, которая, в свою очередь, передала информацию в жилищную инспекцию. Евгений надеялся, что ему согласуют перепланировку «задним числом». Однако инспекторы не только выписали штраф, но и обязали собственника устранить нарушения.
Евгению пришлось за свои деньги отстраивать часть стены, заделывать проём под окно и монтировать вентиляционный короб. Если дело дойдёт до суда, нарушителю дадут срок на восстановление квартиры – 2-3 месяца. Просрочки чреваты штрафом – такое взыскание называют астрентом (ст.
308.3 ГК РФ). Его назначает судья в зависимости от обстоятельств дела. Астрент считается одним из способов стимулирования нарушителя быстрее исполнять решение суда.
Возмещение ущерба соседям Важно уточнить, что это должно произойти именно из-за самовольной перепланировки.
Например, если кто-то делал «домашний бассейн», а в результате произошёл залив соседей снизу – его на 100% признают виновным, оштрафуют и обяжут возмещать ущерб.
Вместе с тем придётся еще и устранять нарушения в своей квартире. Крупные расходы обеспечены! Совет юриста! Что делать, если вы оказались в роли потерпевшей стороны?
Нужно сразу звонить в УК или ТСЖ, ждать комиссию для составления акта, а затем приглашать оценщика для установления суммы ущерба. А если из-за угрозы обрушения вы вынуждены переехать и жить в другом месте, сохраняйте договор найма и фиксируйте расходы на оплату съемной квартиры.
Эти суммы можно будет взыскать с виновника в судебном порядке. Продажа квартиры с аукциона Крайняя мера, если создана угроза жизни и здоровью людей, а собственник отказывается вернуть квартиру в первоначальное состояние (п.
5 ст. 29 ЖК РФ). Порядок следующий: Вначале жилинспекция выявляет нарушение, даёт срок на устранение недостатков, а затем обращается в суд.
Государственная пошлина или иная плата за предоставление услуги по согласованию переустройства/перепланировки не взимается. Она осуществляется бесплатно (см. в частности п. 2.13.1. Адм.регламент Москвы).
Что касается всего остального (разработка проекта, договор на осуществление работ, авторский надзор за работами, услуги кадастрового инженера), то все это делается в частных компаниях по рыночным ценам.
Если потребуется узаконивать перепланировку в судебном порядке придется заплатить госпошлину за подачу административного искового заявления о признании решения уполномоченного органа незаконным — 300 руб. (пп.7 п.1 ст.333.19 НК), услуги адвоката и судебного технического эксперта.
Общие требования и условия, которые необходимо соблюдать при перепланировке/переустройстве (в том числе для раздела на студии):
- жилые помещения должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
- инженерные системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим нормам и требованиям безопасности;
- при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов;
- минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования;
- должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение;
- межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ;
- запрещено размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни (в квартирах, расположенных в двух уровнях, допускается размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней);
По общему правилу – нет. Например, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии/балкона не требуется с 01.12.2011 (п.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).
Исключение составляют случаи, когда остекление:
- нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
- нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
- нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.
(п.1.7.2. Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170; Апелляционные определения Мосгорсуда от 22.03.2021 по делу № 33-11689/2021, от 14.11.2017 по делу № 33-34760/2017).
В указанных случаях необходимо обратиться в муниципалитет за получением разрешения с комплектом необходимых документов.