Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция как согласовать дополнительный вход в здании или МКД в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если отдельный вход в ваше нежилое помещение, расположенное в жилом, многоквартирном доме, был сделан без разрешения и согласования и зафиксирован сотрудниками БТИ “в красных линиях” – это считается перепланировкой, выполненной без разрешения.
Как узаконить отдельный вход, который в красных линиях по БТИ?
К сожалению, по нормам того же Постановления №508-ПП в действующей редакции в Приложении №1 к данному постановлению есть 20 пункт, который гласит, что с 1 января 2001 года Мосжилинспекция не выдает Акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные без разрешения работы по фасаду. На практике, Мосжилинспекция не принимает заявки на согласование изменений фасада, которые зафиксированы в БТИ в красных линиях.
Своим клиентам в таких случая мы рекомендуем или возвращать помещение в проектное состояние по фасаду (как было до появления красных линий), проводить инвентаризацию БТИ, чтобы техник БТИ внёс данные в базу и “зачернил” фасад и после выполнения этих действий, если это всё же необходимо – с начала разрабатывать проектную документацию, получать разрешение Мосжилинспекции на изменение фасада, а потом уже выполнять работы, что собственно вполне логично и более правильно, т.к. очень большое количество собственников нежилых помещений в Москве даже не задумываются по 5-10 лет привести хоть раз документы по своим объектам недвижимости в порядок.
Если такой порядок действий не интересен или невозможен по каким-то причинам – тогда мы советуем просто дождаться выхода новой редакции Постановления №508-ПП и как МЖИ снова начну принимать заявки на рассмотрение и выдавать акты о завершенном переустройстве на ранее выполненные работы по фасаду без получения разрешения – максимально оперативно собрать комплект необходимых технических и исходно-разрешительных документов и бежать подавать заявку.
Сложности в согласовании входа
На каждом этапе согласований вы можете столкнуться с отказом или приостановкой рассмотрения документов. Выделим наиболее распространенные причины для вынесения отказных решений:
- отсутствие согласия собственников в МКД на выполнение работ, если такое решение требуется по нормам ЖК РФ;
- обустройство дополнительного входа без проекта, либо с отступлением от его требований;
- изменения на фасадах без разрешения МКА;
- нарушение правил противопожарной и санитарной безопасности.
- нарушение нормативов и регламентов, СП, ГОСТ, СНиП, иных стандартов;
- неполный комплект документов, поданных в МКА и МЖИ.
Только обращаясь к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, вы устраните такие проблемы. сэкономите время на согласованиях.
Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:
- с наружным или внутренним тамбуром;
- с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.
Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.
В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:
- Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
- Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
- Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
- Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
- Дверные створки распахиваются вне помещения.
- Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.
Подготовка и регистрация документов
По нормам закона часть документов на входную группу можно предоставить в виде оригиналов или заверенных копий. Так, не обязательно подавать свидетельство о владении помещением, техпаспорт и план этажей сооружения, если дом зарегистрирован в ЕГРН. Их копии будут предоставлены по запросу в органы, решающие вопросы относительно входной группы.
Как сделать согласование перепланировки нежилого помещения, читайте здесь.
Переустройство нежилого помещения производится согласно законодательным требованиям. Можно ли самовольно производить перепланировку нежилого помещения и как узаконить переделку, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, каковы особенности переустройства и перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, читайте в наших статьях.
Требования к доступу в нежилое помещение
Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.
Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.
Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.
Статья 288 ГК РФ. Собственность на жилое помещение
- Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
- Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
Требования к устройству отдельного входа
По закону, использовать объект, расположенный в жилом и нежилом здании, в коммерческих целях, можно только при наличии отдельного входа.
Он обязан соответствовать следующим нормам:
- Наличие тамбура (проходной части, ведущей в основное помещение) – обязательное условие.
- При проектировании необходимо учитывать интересы граждан с ограниченными возможностями – важно позаботиться о строительстве пандусов с поручнями.
- Архитектурное и цветовое оформление входа должно вписываться в общую концепцию здания.
- Лестничные ступени изготавливаются из нескользящих материалов.
- При проектировании дополнительного входа, выходящего за периметр здание, потребуется узаконивание в отделе подземных сооружений.
- Если речь идет об установке входа в жилом доме, перед началом работ необходимо провести общедомовое собрание и получить 2/3 голосов. Входное помещение не должно нарушать норм безопасности и создавать неудобства жильцам.
Узакониванием отдельного входа в нежилое помещение в 2020 году занимается Московская жилищная инспекция. Не менее ответственная процедура – согласование внешнего вида фасада. Разрешающие документы на проведение реконструктивных работ выдает ГлавАПУ Москомархитектуры.
Инструкция по согласованию отдельного входа в Москве
Самостоятельно пройти все разрешительные процедуры для открытия отдельного входа достаточно сложно. Чтобы устранить основания для отказов или предъявления претензий, обращайтесь к профессионалам. Полный комплекс услуг окажут специалисты компании Кадастровая Москва. Для согласования входа в помещениях МКД Москвы необходимо пройти следующие процедуры:
- оформить письменное согласие от всех правообладателей объекта;
- организовать собрание МКД, получить одобрение 2/3 собственников (учтите, что для перевода квартиры в нежилой объект нужно получить еще и согласие владельцев смежных помещений);
- заказать проект, оформить техзаключение о состоянии конструкций;
- подать документы в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить согласование;
- выполнить работы, сделать отдельный вход по проекту;
- обратиться в МЖИ и МосКомАрхитектуру, получить комиссионный акт;
- обратиться в БТИ для обновления данных в техпаспорте.
Соответствие нормативам безопасности должны проверить специалисты МЧС и СЭС (Роспотребнадзор). Они должны дать положительное заключение на проект до обращения в МЖИ.
Провести перепланировку в нежилом здании можно без обращения в МЖИ. Однако ввиду изменения внешнего фасада здания его нужно согласовать в МосКомАрхитектуре. Если отдельный вход будет делать арендатор в муниципальном строении, ему нужно получить разрешение через ДГИ (Департамент государственного имущества).
Реконструкция с возведением отдельного входа проводится по проекту. Для этого необходимо получить экспертное заключение, если иное не указано в ГрК РФ. Разрешение на строительство будет выдавать Госстройнадзор. Этот же орган оформляет разрешение на ввод в эксплуатацию.
Виды входов в нежилые помещения имеют отличия по отношению к придомовой территории, так как довольно часто входная группа проектируется и возводится на дополнительно отделенном участке придомовой территории:
- с наружным или внутренним тамбуром;
- с лестничными ступенями, ведущими вверх или вниз от уровня грунта.
Входная группа в нежилое помещение выполняется там, где ранее не планировалась, с абсолютного нуля, и должна обеспечить комфорт и безопасность, как входящим, так и пребывающим в помещении.
В связи с этим к проекту отдельного входа имеются строгие требования к конструкции:
- Обустройство тамбура. Это пространство позволяет существенно уменьшить теплопотери помещения при открывании входной двери, поэтому указание сформировать его экономически обосновано. Выделение части площади под внутренний тамбур и ведущие внутрь ступени не требует согласования с жильцами дома, а наружный тамбур обустраивается только при позитивном решении сообщества жильцов выделить часть придомовой территории.
- Наличие пандусного спуска. Необходимо для соблюдения прав лиц с ограничением физических возможностей.
- Безопасные ступени и крепкие поручни. Материал не должен быть скользким, а на случай неблагоприятных атмосферных условий края ступеней оборудуются противоскользящими накладками.
- Ударопрочное дверное полотно. Используется стекло с высоким классом прочности, минимизируя риск травматизма посетителей.
- Дверные створки распахиваются вне помещения.
- Гармоничный дизайн тамбура. Вход в пространство, относящийся к нежилому фонду, не должен нарушать архитектурно-эстетический облик сооружения.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Отдельный вход в нежилое помещение
Отдельный вход в нежилое помещение является одним из строительных требований, обойти которые которое не представляется возможным. Потому арендатору или собственнику помещения приходится выкладывать немалые суммы как за ремонтные работы и проект этих работ, так и за согласование проекта в контроллирующих инстанциях.
Первым документом, который вы должны получить при устройстве отдельного входа в нежилое помещение, является техническое заключение, необходимое для согласования работ по устройству проема в наружной стене здания или расширения оконного проема.
Для начала необходимо убедиться в том, что проем прорезать возможно в принципе – техническое заключение выдает, как правило, автор проекта дома, ведь речь идет о затрагивании несущей конструкции здания. Если же внешняя панель не включена в общедомовую несущую схему, то заключение можно получить и в частной фирме с допуском СРО.
После того, как техническое заключение получено, можно приступать к разработке проекта и тут можно смело обращаться к частникам, так как цены на проектную документацию у них, как правило, ниже. При проектировании отдельного входа в нежилое помещение можно реализовать несколько вариантов.
Где нужно согласовать отдельный вход
Работы, связанные с изменением параметров помещений в МКД находятся под контролем жилищной инспекции. В столице такими вопросами занимается МЖИ (МосЖилИнспекция). Для объектов на территории Московской области необходимо обращаться в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). Фасадные работы для входных групп согласовывают в МосКомАрхитектуре (для столицы), либо в подразделениях КАГ МО (Комитет по архитектуре и градостроительству).
Если работы проводятся как реконструкция, разрешение нужно оформить через органы стройнадзора. В Москве такие вопросы решает Госстройнадзор, а в Подмосковье – ГУ Государственного строительного надзора. При любом варианте проведения работ нужно внести изменения в ЕГРН. Эта процедура проходит через территориальные подразделения Росреестра.
Отдельный вход возводится для прямого доступа с улицы, либо с мест общего пользования здания. Если делается выход к местам общего пользования, работы будут заключаться в прорубании нового проема, его согласовании в форме перепланировки. Для обустройства выхода на улицу делается проем во внешней стене здания, обустраивается входная группа. Согласование указанных работ может проходить в виде реконструкции или перепланировки.
В компании Кадастровая Москва вы получите полный комплекс услуг по проектированию и согласованию отдельных входов. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия именно для вас!
При подготовке статьи использованы следующие материалы:
- ЖК РФ ();
- Постановление Госстроя РФ № 2003 ();
- СП 54.13330.2016 ();
- Постановление Правительства Москвы № 508-ПП ();
- Постановление Правительства Москвы № 692-ПП ().
Перепланировка коммунальной квартиры без согласия соседей
Иногда складываются обстоятельства таким образом, что далеко не все лица, живущие по соседству в коммунальной квартире, согласны с изменениями. Даже если перепланировка отнесется исключительно к одной комнате, где проживает инициатор изменений, это все равно не станет исключением. Многие лица стремятся в этом случаи идти в обход этого правила.
Однако в жилищной инспекции такое согласие для случаев с коммунальной квартирой является обязательным требованием. Поэтому сотрудники этого органа вправе вообще отказаться от рассмотрения подобных заявок. Такое же мотивированное решение принимают и суды. Однако в судебных инстанциях ссылаются на то, что они не уполномочены заниматься вопросами, связанными с перепланировкой.
Еще более неправильно решение – сначала провести перепланировку, а потом пытаться ее узаконить. На практике большинство подобных дел заканчиваются не в пользу того лица, которое желает перепланировать помещение. Эти люди в итоге оказываются в двойном проигрыше, ведь уполномоченные органы чаще всего обязывают их за свой счет возвращать первоначальное состояние.
Условия и требования отдельного входа
О необходимости отдельного входа прописано в статье 22 ЖК и в постановлении Правительства №692-ПП. Для его создания нужно, чтобы помещение удовлетворяло определенным условиям:
- квартира должна быть расположена на первом этаже здания, и при отсутствии отдельного входа должна существовать техническая возможность его создания.
- Если квартира находится на более высоком этаже, законодательным требованием является то, чтобы все помещения, располагаемые ниже должны находиться в распоряжении нежилого фонда.
- Если помещение занимает территорию более 100 м², то для него потребуется проводить работы по созданию запасного аварийного выхода.
- Обязательно оформляется разрешение жильцов на перепланировку здания. Получить его можно или лично, обходя все квартиры и собирая подписи, или подать заявку на включение вопроса в повестку очередного собрания.
Новые правила перевода: что усложнили
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
До 2019 года предприимчивым гражданам для изменения статуса помещения с жилого на нежилое было достаточно получить разрешение органа местного самоуправления. Теперь же коммерческое использование квартиры можно осуществлять только с письменного согласия соседей, остальные жители выражают мнение на общем собрании. Предпринимателям для перевода требуется подать не только заявление о переводе назначения, его технический план и согласовать перепланировку (установку нового входа), но и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Как получить согласие жителей дома
Теперь, чтобы получить разрешение на перевод квартиры в нежилой фонд, нужно согласие собственников в многоквартирном доме (МКД). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила разбивают жильцов МКД на две группы влияния. Первая группа — непосредственные соседи, чьи квартиры примыкают к переводимому помещению, в том числе сверху и снизу. Вторая — остальные жители дома. От первых обязательно нужно получить письменное согласие каждого, с кем граничит помещение через стену, пол или потолок. Если их согласия нет, к следующим шагам можно даже не приступать.
Законопроект устанавливает разные условия для кворума общего собрания и для принятия решения. Теперь они зависят от количества подъездов в доме. Для кворума собрания надо одновременно выполнить два условия. Во-первых, участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение. Во-вторых, участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего количества голосов собрания и от общего количества голосов жителей «проблемного» подъезда.
Решение общего собрания имеет высшую силу по отношению к другим решениям собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к переводимому помещению, дадут свое согласие на его перевод в нежилой фонд, общее собрание может не позволить это сделать. Собрание собственников будет правомочно, если в нем участвуют собственники, обладающие более чем 2/3 от общего числа голосов в доме.