Как законно увеличить свой земельный участок?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как законно увеличить свой земельный участок?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Можно ли при межевании увеличить площадь участка

Действующее законодательство позволяет добавить к исходному земельному участку несколько квадратных метров. Например, если расширение площади планируется осуществить за счет присоединения земли, которая принадлежит одному и тому же владельцу, никаких ограничений со стороны государственных служб или иных организаций не предусмотрено.

Однако, когда планируется расширение владений за счет участка, расположенного по соседству, возникает необходимость соблюдать такие условия:

• Увеличению подлежит лишь тот надел, площадь которого меньше установленных норм для определенной категории земель, так для участков ИЖС этот норматив составляет шесть соток, а для ЛПХ 10;
• Расширение участка допускается, если не будут ущемлены личные интересы и права собственников смежных наделов в пользу заказчика услуги ‒ нельзя ликвидировать в ходе увеличения размера надела проезд к соседним землям или территорию общего пользования;
• Размер законной бесплатной прирезки составляет 10% от исходной площади участка ‒ превысить этот показатель можно, но только путем выкупа земли.

Какие земли не подлежат приватизации?

Переоформляя «дополнительные сотки» на свое имя, следует учитывать правовую природу этих земель. Возможно ли получить в частную собственность этот участок земли – именно такой вопрос должен задавать каждый землепользователь при регистрации своих прав на «лишние сотки». Земельный кодекс содержит норму, ограничивающую оборотоспособность определённой категории земель.

Так, не подлежат передаче в собственность участки:

• в пределах особо охраняемых природных территорий;
• из состава земель лесного фонда;
• в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• предоставленные для нужд организаций транспорта, связи;
• расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
• расположенные в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Норму о запрете приватизации содержит и Водный кодекс РФ. Так, земли в пределах береговой полосы, где находятся обводненные карьеры, пруды, запрещено приватизировать.

Правовые основания для изменения площади

Есть целый ряд правовых оснований, при наступлении которых реальная площадь земельного надела может быть увеличена по сравнению с той, которая до этого была указана в кадастровых документах на землю.

В число таких правовых оснований входит:

• Увеличение земельного надела за счет земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, что определено статьей 39.28 ЗК РФ. При этом не допускается образование чересполосицы. То есть, увеличить собственный надел можно только за счет смежной государственной земли.
• Исправление кадастровой ошибки. Если ранее при проведении межевания кадастровым инженером была допущена ошибка, приведшая к уменьшению площади участка, то впоследствии эта ошибка может быть исправлена, что приведет уже к увеличению площади.
• Приобретение земли у частного лица на основании договора купли-продажи. Как и в случае увеличения участка за счет государственной земли, приобретаемый надел должен иметь смежные границы с увеличиваемым участком.
• Допустимое превышение надела. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года определил, что при проведении межевания участок может быть увеличен на определенную величину (см. ниже), если это не приводит к накладыванию границ на смежные участки, земли общего пользования и т.д.

Важно! Для присоединения дополнительной земли к имеющемуся участку одного желания собственника участка мало:

• потребуется заручиться согласием собственников смежных участков. Если кто-либо из соседей возражает, то оформить дополнительную площадь земли мирным путем не получится,
• следует учесть, что присоединением дополнительной территории запрещено создавать препятствия в эксплуатации соседями своих участков,
• Федеральным законом о кадастровой деятельности предусмотрен предельно допустимый размер участка, который можно присоединить к существующему,
• региональными и муниципальными нормативными документами могут быть предусмотрены свои особенности касательно земельных участков.

Если при оформлении дополнительной земли возникают осложнения или помехи со стороны собственников смежных участков или органов власти, то разрешить их можно только с помощью суда.

Нужно ли межевание земельного участка при продаже в 2018 году?

Что делать, если при межевании произошло наложение участков

На практике такие случаи возникают довольно часто. Лицо, владеющее участком, осуществило межевальные работы, которые привели к установлению границ, и поставило участок на кадастровый учет. После этого лицо, владеющее соседним участком, тоже осуществляет межевальные работы, в результате чего выясняется, что границы двух этих участков наложены друг на друга. Следовательно, данное лицо получает отказ в постановке участка на кадастровый учет. Нередки и ситуации, когда новый межевой план показывает, что граница участка должна проходить на определенном расстоянии от установленного забора, например, на расстоянии пяти метров. Следовательно, необходимо передвинуть забор.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» существует 2 причины наложения границ. К ним относятся кадастровая и техническая ошибки.

Под технической ошибкой понимается ошибка, допущенная в государственном органе, специализирующемся на кадастровом учете. Это может быть, например, опечатка или ошибка в подсчетах и т. д. Ошибка такого рода исправляется посредством направления заявления в орган кадастрового учета, которым является ФБУ «Земельная кадастровая палата».

Основной причиной наложения границ участков является, безусловно, кадастровая ошибка. Под ошибкой данного рода понимается неверное установление границ надела при проведении межевальных работ. По мнению специалистов, кадастровая ошибка вызвана неверной привязкой границ, а именно, неверным выбором точки, являющейся отправной для осуществления дальнейших измерений. Порой межевальные работы осуществляются по разграничивающему участки забору, установленному много лет назад неверно. Такие ситуации могут сложиться, когда в документах не отражена информация о координатах границ участка.

Процесс кадастрового учета можно разделить на два следующих этапа:

• Межевальные работы по установлению границ, разработка межевого плана, который направляется в тот орган, в компетенцию которого входит кадастровый учет;
• Внесение информации из межевого плана в кадастр соответствующим органом кадастрового учета. Выдача кадастрового паспорта, содержащего данные о границах земельного надела.

Чаще всего наложение границ наделов обнаруживается на стадии проведения межевальных работ.

Существует два варианта выхода из сложившейся ситуации: судебный и административный.

В рамках административного способа соседи совместно совершают действия для устранения ошибок. При таком раскладе кадастровый инженер вносит поправки в границы участка, не изменяя площадь надела. Далее следует этап составления акта согласования границ лицами, владеющими смежными участками.

Какой участок лучше покупать?

Если покупателю всё равно, было ли проведено межевание или нет, то после регистрации права владения он несёт полную ответственность за всю недвижимость, в том числе землю.

Любой хозяин собственности захочет владеть не только постройками на участке, но и земельным наделом. Для приватизации которого необходимо юридическое оформление результатов определения параметров его площадей.

Рассмотрим преимущества приобретения участка с межеванием.

Без проведения данной процедуры владелец не сможет:

1. приватизировать недвижимость (статья 20 закона о регистрации собственности).
2. Получить кадастровый номер в государственно реестре.
3. Осуществить строительство нового жилья или хозяйственных пристроек на участке.
4. Оформить банковский кредит под залог недвижимости.
5. В законном порядке бесплатно увеличить площадь своих владений за счёт прирезки дополнительной земли.
6. Оформить наследство, дарственную на владения, либо часть их.
7. Отстоять свои права в спорных ситуациях с соседями, незаконно прихвативших часть его земли.
8. Потребовать компенсацию при порче участка в случаях стихийных бедствий или при необходимости возведения на нём государственных объектов, либо проведения специальных коммуникаций.
9. Получить в городском управлении архитектуры кадастровый план участка при желании продать его. После 2018 года эта сделка не может быть осуществлена.

ВАЖНО: Отсутствие межевания земли является серьёзной проблемой при вступлении в права наследования собственности, особенно долевой.

Узаконивание земельных соток выгодно не столько государству, сколько землевладельцам, так как:

• хозяйство будет легче продать, подарить, разделить;
• не возникнет спорных ситуаций со смежными владельцами, а если и возникнут, то решение суда будет положительным.

Некоторые владельцы считают, что межевание надела – пустая трата денег и времени. Однако эти суждения могут иметь место, если:

• хозяин в ближайшем будущем права на недвижимость никому передавать не планирует;
• хорошие отношения с соседями;
• владельцы смежных участков уже позаботились об обозначении своих территорий.

Единственным основным аргументом против межевания является продолжительность и стоимость процедуры. Регламент её проведения, действительно требует определённого времени для выполнения формальностей, а также предусматривает непосредственное участие собственника в оформлении необходимых документов.

Расхождение при межевании уточнённой площади земельного участка с площадью по правоустанавливающим документам

Местоположение границ земельного участка и площадь — его уникальные характеристики. Об этом говорится в федеральном законе «О О кадастровой деятельности» (№ 221-ФЗ).

В ряде случаев требуется провести уточнение характеристик ЗУ:

• кадастровые сведения не отвечают требованиям к описанию местоположения границ (пункт 3 статьи 25 и пункт 4 статьи 27 № 221-ФЗ )
• фактическая площадь, установленная при межевании, не соответствует сведениям в правоустанавливающих документах

Уточнённая площадь земельного участка, указанная:

• в документах
• в ГКН
• в акте органа местного самоуправления

• не должна быть больше установленного предельного минимального размера ЗУ.
• Предельные площади ЗУ соответствующего целевого назначения устанавливаются правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ).
• В Санкт-Петербурге — Законом № 405-53

• Smin = 300 м2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС
• Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га – для участков для ведения огородничества
• Smin = 200 м2 = 2 сот. = 0.02 га — для ведения садоводства
• Smin = 18 м2 — для индивидуальных гаражей
• Smin = 5 м2 — для временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения объектов недвижимого имущества

Превышение площади земельного участка при межевании

Некогда вопрос межевания земельных наделов вообще не стоял перед гражданами – оно вообще не было предусмотрено законодательством. Но с две тысячи первого года введены изменения, позволяющие собственникам точно определить, где именно проходят границы их участка и уточнить его местоположение. До две тысячи восьмого года в распоряжении кадастровых инженеров не имелось достаточного оснащения и определить границы ранее отведенных участков можно было только с высокой погрешностью. Но в настоящее время на вооружении землеустроителей имеются высокоточные спутниковые технологии. Они технически не предвзяты и не подкупны.

Казалось бы – живи и радуйся, но не тут – то было. Технический прогресс шагнул далеко вперёд, и в результате выяснилось, что из-за неточных измерений прошлых лет произошли накладки границ смежных землевладений. У кого-то увеличился, а у кого-то и наоборот. И если при межевании участок оказался больше, что делать.

Какие сложности могут возникнуть?

Переоформляя лишние сотки на себя не следует забывать про два нюанса, которые могут помешать процедуре регистрации лишних соток.

Так, во-первых, бесплатно увеличить площадь земли в собственности можно только при соблюдении одного условия – оформляемый участок не должен превышать предельного минимума земель при выделении.

Как указывает часть 5 статьи 27 ФЗ №221 «дополнительная часть не должна превышать предельного минимального размера участка, установленного… для земель соответствующего целевого назначения».

Пример толкования данной нормы!

К примеру, во многих регионах страны участки для дачного строительства выделяются размером в 6 соток. Эта стандартная площадь является одновременно и минимальной. Следовательно, исходя из буквы закона, хозяин земли в дачном строительстве не вправе добавить к себе больше 6 соток.

Она исключительно имущественная – вам выпишут административный штраф и ничего более. Размеры последнего следующие:

• Физ. лица будут уплачивать 1-1.5 процента от кадастровой стоимости земли.
• Для должностных лиц штраф обойдется от 1.5 до 2 процентов той же стоимости.
• Юр. лица – 2-3 %.

Если кадастровая стоимость местными органами не определена, то указывается фиксированная сумма. Здесь штраф такой:

• Для физ. лиц – 5-10 тысяч руб.
• Должностным лицам – 25-50 тысяч.
• Юр. лицам – 100-200 тысяч.

Означенные штрафные санкции имеют несколько хитростей:

• Размеры устанавливаются исходя от стоимости захваченной земли.
• Если физ. лица будут использовать захваченные земли для получения прибыли, то к ответственности они будут привлекаться к ответственности как юр. лица. А это означает, что штраф им будет начислен как юр. лицам.

Если в результате межевания обнаружено, что размеры вашей территории несколько больше заявленных, то постарайтесь как можно скорее оформить их в собственность.

Сложности при расхождении фактической площади участка с документами

Существует две причины, по которым оформление лишней площади земли в собственность может не состояться:

• Бесплатное оформление земли распространяется только на участки, соответствующие предельным минимальным размерам территории при выделении. В данном случае речь идет о том, что при наличии минимального размера участка в регионе, например, в 8 соток, при прирезании дополнительной земли нельзя получить больше 8 соток, если в регионе не существует определенных минимумов, то рассчитывается площади прирезки в размере 10% площади участка, зафиксированной в кадастровой документации;
• При проведении межевых работ инженер по кадастровой деятельности обязан указать причину увеличения площади участка. В данном случае чаще всего используется факт владения землей сроком более 15 лет, кроме этого, наличие природных или иных объектов, которые позволяют зафиксировать более точное положение пределов участка и сформировать координаты размещения новых границ.

После межевания участок стал меньше что делать

Приложите к заявлению следующие документы:

• Кадастровый паспорт участка;
• Квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины (300 руб.);
• Ваш паспорт;
• Документ, который устанавливает право участок;
• Свидетельство, содержащее информацию о форме права.

Доверенные лица должны предоставить доверенность, прошедшую нотариальное заверение, и паспорт. Приложите к иску документы, подтверждающие ваши правомочия.

Ознакомившись с делом, стороны отстаивают свои позиции по данному вопросу в суде. При выступлении следует опираться на представляемые доказательства. Следует отметить, что участниками судебного разбирательства могут являться и свидетели, которые могут подтвердить факт нарушения прав. Важная роль отводится кадастровому специалисту, который может прокомментировать сложившуюся ситуацию с профессиональной точки зрения.

Если ответчик – лицо, представляющее Росреестр, обязательно приведите свои доводы для отказа от исправления выявленной ошибки. Отказ может быть порожден законодательными нормами, в соответствии с которыми необходимо решение суда в качестве правоустанавливающего акта.

Если ответчик нарушил границы вашего участка, что привело к причинению имущественного ущерба, вы имеете право подать иск о возмещении данного ущерба.

В обязательном порядке обоснуйте сумму иска при помощи:

• тех или иных платежных документов;
• справок независимых оценщиков;
• экспертных заключений.

Восстановить ваши права вы можете после признания вашей позиции судом.

Проанализировав позиции сторон, суд выносит свое решение. Оно основывается на законодательных нормах и на объективной позиции, содержащейся в документации, представленной сторонами. Получить решение суда вы можете в виде выписки. Данный документ имеет как правоизменяющую, так и правоустанавливающую функцию.

В соответствии с приведенными выше положениями границы участков должны быть восстановлены или же должны быть оставлены без изменений.

Не переходи черту: шесть дел о кадастре

Исправление кадастровой ошибки подразумевает под собой уточнение границ земельного надела. Если будет выявлено, что кадастровая ошибка действительно имела место быть, то участок будет зарегистрирован в соответствии со вновь установленными границами независимо от того, насколько увеличилась его площадь.

Ситуация с допустимым превышением надела много сложнее. Подпункт 32 пункта 1 статьи 26 ФЗ № 218 от 2015 года установил, что при проведении межевания площадь участка может быть увеличена в сравнении с той, которая была указана в изначальных кадастровых документах, но не более чем на определенную величину.

Этот же подпункт установил, что предельной величиной увеличения надела является закрепленный на законодательном уровне минимальный размер участка данного вида целевого использования.

Например, если изначально в документах была указана площадь надела под ИЖС в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 13 соток.

Тот же подпункт определил, что если минимальный размер участка для данного вида целевого использования не определен, то предел увеличения межуемого участка – 10% от исходного размера.

То есть, если изначально в документах была указана площадь участка в 10 соток, то после проведения межевания она не может превышать 11 соток.

Если владелец надела приобрел у своего соседа смежный участок, он может объединить земли в один надел при условии, что получившийся ЗУ не будет превышать максимального размера ЗУ, установленного в регионе.

Для увеличения своего участка за счет земли, принадлежащей соседу, ее необходимо сначала приобрести.

Пункт 2 статьи 39.28 ЗК РФ определил, что в случае, если собственник земли желает увеличить свой участок за счет земли, находящейся во владении государства, ему необходимо заключить соответствующее соглашение с представителями местной администрации, за что с него будет взята определенная плата.

По сути, чтобы узаконить необоснованное увеличение земельного надела, собственник участка должен приобрести часть земли либо у своего соседа, либо у государства.

До 2008 года при проведении межевания не использовались высокоточные спутниковые технологии, а до 2001 года межевание не производилось вовсе (участки распределялись на основе имеющихся картографических планов).

Из-за этого при проведении межевания в современных условиях ранее установленные границы наделов могут сильно меняться. При этом все случаи изменения площади наделов и порядок действия при таковых изменениях закреплены на законодательном уровне.

Важно понимать, что при любом фактическом изменении площади участка владелец надела должен заказывать повторную процедуру межевания даже в том случае, если ранее это межевание уже производилось.

В ином случае у него могут возникнуть проблемы в будущем. Например, если владелец соседнего, смежного участка решит провести межевание своего надела, и его границы не будут совпадать с данными на местности.

Что делать, если площадь участка больше, чем по документам

Если выясняется, что площадь участка по факту сильно превышает размер земли по документам, то получите первым делом справку из кадастровой службы в отношении участков соседей. В случае отсутствия плана по межеванию, такие данные пригодятся.

Для приобретения данной информации отправляйтесь в местную кадастровую комиссию или земельный комитет. Перед этим наведите справки о собственниках смежных земель, чтобы быть уверенным в том, что они не имеют претензий по поводу захвата их территории.

Чтобы претендовать на землю, узнайте следующее:

• Межевые работы на этом участке не осуществляли;
• Владельца земли не найдено, информация о таком лице отсутствует в открытых источниках;
• Земельный участок не сдается в аренду администрацией поселения;
• В отношении участка не проводится аукцион, и нет заявлений на его приобретение.

Если вышеуказанные пункты соблюдены, то необходимо поторопиться с оформлением текущих границ участка. Для этого надо оформить заявку на проведение работ кадастровым инженером в администрации или земельных службах, существующих при администрации поселения.

Случаи, в которых невозможно узаконить землю

Даже в том случае, если человек пользуется землей, не принадлежащей ему документально. Уже многие годы (в том числе имеет на ней какие-либо постройки), а площадь данной территории полностью соответствует параметрам законодательства, то не всегда можно оформить право собственности на эту землю.

Есть определенные категории участков, которые не подлежат оформлению в частную собственность:

• земли лесного фонда или особо охраняемые природные участки;
• на территории земельного участка, который желает присоединить человек, есть водные объекты, входящие в состав государственной собственности или собственности органов местного самоуправления;
• земля предоставлена в пользование транспортным службам или службам связи;
• участки, расположенные рядом с землями, на которых осуществляется деятельность государственных предприятий;
• земля, находящаяся на территории санитарной охраны хозяйственных и бытовых водоемов, а также затрагивающая пляжную зону и береговую зону.

Очень часто возникают ситуации, когда люди пытаются узаконить в собственность участки, которые считаются территорией лесных массивов. В таком случае в узаконивании будет отказано, но эти земли можно взять в аренду.

Порядок увеличения землевладения путем оформления «прирезок»

После межевания участок стал больше как оформить? Еще один частный случай, когда границы надела могут увеличиться после межевания, – это оформление «прирезок», которые фактически уже используются или которые собственник только хочет присовокупить к своей земле.

Право увеличить свою территорию таким путем для владельцев дач, частных домов, садовых участков, огородов и подсобных хозяйств предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 39.28 ЗК РФ.

Это возможно, если с такой территорией граничат государственные или муниципальные земли, не отнесенные к землям общего пользования и не изъятые из оборота.

Порядок оформления «прирезки» следующий:

• землевладелец обращается в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности;
• орган направляет ему согласие на такое перераспределение, если нет оснований для отказа (земля не изъята из оборота, не предоставлена другому лицу и т.д. – всего 13 оснований для отказа);
• заявитель нанимает кадастрового инженера для учета образуемых земель и регистрирует их в ЕГРН;
• подписывается соглашение о перераспределении, в котором указывается и плата, за которую земли переходят из публичной собственности в частную.

Похожие записи:

• Маткапитал: как получить и на что потратить
• Пособие малоимущим семьям в 2024 году в Москве кто может воспользоваться?
• Условия вступления в брак с 16 лет