Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи доли квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
В тексте предварительного договора купли-продажи квартиры стороны согласуют прежде всего существенные условия будущего основного договора. Это:
● предмет — какой объект продается, адрес, метраж, кадастровый номер, дополнительные индивидуализирующие признаки;
● стоимость — сколько покупатель обязуется заплатить продавцу;
● перечень лиц, которые сохранят возможность использовать продаваемое жилье.
Также участники согласуют дополнительные условия, которые считают важными. Например, способ расчетов, порядок и срок передачи доли в квартире приобретателю.
Также следует указать срок, в течение которого они намерены подписать сделку. По правилам статьи 429 Гражданского кодекса РФ, если такой срок не согласован, он по умолчанию составляет один календарный год.
Важное условие, ради которого вообще затевается заключение предварительного договора, — задаток. Это небольшая по сравнению со стоимостью основного договора сумма, которую приобретатель передает в качестве финансовой гарантии серьезности своих намерений. Если потом приобретатель уклонится от купли-продажи, продавец оставляет всю сумму у себя. Если он сам уклонится — придется вернуть деньги в двойном размере: это правило предусмотрено статьей 381 Гражданского кодекса РФ.
Общие риски предварительного договора
Важно помнить, что предварительный договор купли-продажи не влечет за собой возникновение права собственности у покупателя. Он только обязывает заключить договор купли-продажи. Это оставляет пространство для споров, говорит руководитель практики недвижимости и строительства «Прецедент консалтинг» Евгения Завацкая. По словам эксперта, предварительный ДКП заключается в форме, которая предусмотрена для основного договора купли-продажи. Например, если стороны фиксируют намерение о купле-продаже доли в праве на недвижимость, то предмет должен быть верно описан, а предварительный договор удостоверен нотариусом. Несоблюдение формы договора поставит под угрозу защиту интересов сторон в суде.
ПДКП могут признать недействительным, соглашается Наталия Тартаковская. По ее словам, это означает возможность потери аванса или задатка в случае незаключения основного договора по различным причинам, в том числе из-за проблем с документами на недвижимость. Любая из сторон может инициировать расторжение ПДКП в суде, уточняет эксперт.
Дoгoвop пpи oфopмлeнии ипoтeки
Финaнcoвыe opгaнизaции, пpeдocтaвляющиe кpeдит нa пpиoбpeтeниe жилья, дoвoльнo чacтo тpeбyют oт зaeмщикa пpeдocтaвить coглaшeниe, cocтaвлeннoe мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. B тaкoм cлyчae peшeниe oб oфopмлeнии ипoтeки пpинимaeтcя бaнкoм тoлькo пocлe изyчeния дoкyмeнтa, кoтopый пpeдocтaвляeтcя в финaнcoвyю opгaнизaцию.
BAЖНO! Пpи oфopмлeнии ипoтeчнoгo кpeдитa в coглaшeнии cлeдyeт дoпoлнитeльнo yкaзaть пyнкт o тoм, чтo нeдвижимocть бyдeт пpиoбpeтaтьcя зa cчeт зaeмныx cpeдcтв, пpeдocтaвлeнныx бaнкoм.
Taкжe вaжнo пpoпиcaть, чтo ecли финaнcoвaя opгaнизaция oткaжeт в пpeдocтaвлeнии кpeдитa, пpeдвapитeльный дoгoвop бyдeт aннyлиpoвaн, a зaдaтoк зa квapтиpy вoзвpaщeн пoкyпaтeлю в пoлнoм oбъeмe.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Предварительный договор с внесением аванса
Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.
Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:
-
в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);
-
бывшим и новым собственниками и кредитором.
Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.
Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:
-
количество сторон;
-
описание продаваемой недвижимости;
-
наличие обременения и порядок его снятия;
-
условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);
Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру
Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:
- познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
- продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
- если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
- указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.
При составлении дополнительного соглашения стороны нередко допускают ошибки. Самые распространенные из них:
- несоблюдение конкретной формы договора;
- расплывчатое описание объекта;
- путают такие понятия, как аванс и задаток;
- вносят большую стоимость объекта в рамках предварительного договора;
- пропускают момент согласования стоимости.
Такие ошибки часто приводят к тому, что спорные моменты приходится решать в судебном порядке, причем, последствия могут быть разными – начиная от признания дополнительного соглашения незаключенным вплоть до его признания основным.
Для того, чтобы соглашение не признали незаключенным, необходимо как можно более четко и детально описать объект, подготовить предварительный договор правильно, и при необходимости отдать его для заверения нотариусу.
Очень важно тщательно продумать финансовые условия. Цену можно не указывать, однако стоит учитывать: если в рамках подписания основного договора стоимость не будет согласована, ее придется устанавливать в суде. Кроме того, не нужно путать такие понятия, как задаток и аванс.
Разница между задатком и авансом
|
Финансовая операция |
Особенности |
|
Аванс |
возвращается покупателю при его отказе от совершения сделки |
|
Задаток |
остается у продавца при отказе от совершения сделки покупателем, а если отказывается продавец, он отдает задаток покупателю в двойном размере |
Цены на услуги нотариуса
Услуги нотариуса в данном вопросе являются добровольной мерой, за исключением случаев с покупкой доли. Расходы могут быть распределены равномерно или полностью возложены на покупателя. Примерная стоимость указана ниже. Для подтверждения договоров ценой равной 1 млн. рублей или менее:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 3 тысячи рублей + 0.4% от общей суммы.
от 1 млн. до 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 3 тысячи рублей + 0.2% от общей суммы сделки.
- Между посторонними лицами – 7 тысяч рублей + 0.2% от общей суммы.
Свыше 10 млн. рублей:
- Между родственниками – 23 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
- Между посторонними лицами – 25 тыс. руб. + 0.1% от денежного объема свыше 10 млн. руб.
Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.
К таким уточнениям могут относиться:
- штрафные меры при нарушении условий договора;
- крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
- описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
- требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
- иные условия.
Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.
Дом в ипотеку через Сбербанк
В таком документе стороны фиксируют все условия, которые будут выполняться в случае одобрения ипотечного кредита Сбербанком. Кредитные эксперты проверяют по предварительному договору следующие моменты:
- платежеспособность продавца;
- наличие обременений на дом;
- наличие условий, противоречащих гражданскому законодательству.
Если документ заключается для Сбербанка, дополнительно указывается оценочная стоимость дома, установленная независимыми экспертами или самим банком, а также сумма, подлежащая оплате наличными и сумма, ожидаемая от банка в качестве кредита.
Обязательно указывается условие, согласно которому после подписания основного соглашения и перехода прав владения, купленный дом будет находиться в залоге у Сбербанка.
В отдельных случаях указывается условие об аккредитиве, который позволяет сторонам обеспечить дополнительные гарантии.
Закажите договор от нашего юриста Виктории:
При использовании аккредитива в предварительном договоре дополнительно указывается:
- сумма аккредитива;
- срок возвращения аккредитива покупателю при отмене сделки продавцом;
- срок поступления аккредитива продавцу после регистрации перехода прав.
Аккредитив в сбербанке является аналогом задатка, но сумма хранится не у продавца, а в банке на безналичном счете.
Такое соглашение позволяет не только закрепить условия сделки при отсрочке покупки, но и необходим для одобрения ипотеки в любом коммерческом банке, а обращение к квалифицированным юристам поможет избежать противоречий в условиях соглашения.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Предварительный договор купли-продажи имеет форму стандартного договора, заключаемого между частными лицами. С 2016 года продажа недвижимости возложена на нотариусов, поэтому предварительный договор должен быть нотариально заверен, как и основной договор купли-продажи (в соответствии со статьей 429(2) Гражданского кодекса РФ).
Однако продавец должен принять во внимание право первоочередного отказа от покупки акций, что означает, что инструкции будут следующими:
- Подготовка и отправка уведомлений о продаже доли в квартире. Все сособственники являются адресатами, так как имеют преимущественное право покупки долей друг друга (ст. 250 ГК РФ). О том, как составить уведомление, читайте в статье «Образец предложения о покупке доли квартиры».
- Дождитесь истечения 30-дневного срока или одобрения на покупку акции. Заинтересованные акционеры являются потенциальными покупателями. Лучше вести бизнес с ними, чем искать покупателей по объявлениям — цена акций на 30-50% ниже рыночной.
- Создайте PDCP для доли в квартире. Провести переговоры о деталях продажи с выбранным кандидатом (совладельцем или вторичным покупателем). Определите, будет ли внесен депозит, кто будет оплачивать услуги нотариуса и когда будет подписана основная доверенность.
- Обратитесь к нотариусу и заверьте письмо о намерениях нотариально.
- Оплатите нотариальные сборы в соответствии с тарифом конторы.
Стоимость нотариального заверения PPCP составляет 0,5% от стоимости доли в жилом помещении (аналогично основному договору). Однако на практике госпошлина уплачивается не всегда. Некоторые нотариусы берут плату только за заверение основного документа и за юридические и технические услуги. Другие будут рассматривать КДКП как обычный договор за вознаграждение в 500 рублей. Другие — сертифицируются по полной стоимости. Заинтересованные стороны могут договориться с нотариусом о том, как разделить расходы — обычно в равных частях.
Остальная часть сделки обрабатывается индивидуально. В конце сделки и продавец, и покупатель получают копию ПДП.
Существенные условия договора
Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.
В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.
При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.
Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.
В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Нюансы предоставления задатка
Очень часто понятие путают с авансом. Однако между ними существует сильная разница. Определение задатка отражено в статье 380 ГК РФ. Здесь говорится, что он представляет собой сумму, которую одна сторона соглашения передает другой. При этом задаток включают в платёж, предназначенный для приобретения квартиры. Денежные средства предоставляют в качестве подтверждения серьезности намерений заявителя.
Вне зависимости от размера задатка, договор о его предоставлении должен быть оформлен в письменном виде. Документ регламентирует правоотношения сторон. Если пункты договора будут нарушены, продавца или покупателя могут привлечь к ответственности.
Допустим ряд исключений. В некоторых ситуациях исполнить договорённости может быть невозможно. В этом случае задаток возвращают. Однако если покупатель без веских причин отказывается приобретать квартиру, денежные средства остаются у продавца.
Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без обращения в суд возможно по стандартному образцу, если какая-либо сторона нарушила обязательства. В таком случае заходит речь о компенсации ущерба. За продавцом остается выплаченный покупателем задаток, а вот покупателю в таком случае порой приходится тяжелее. Если продавец добросовестный, то он выплачивает положенный штраф и возвращает задаток, в противном случае все же приходится судиться.
Помните, что суд не может заставить продавца совершить сделку, но обяжет его возместить покупателю ущерб. Если же Вы сами вознамерились расторгнуть договор, отправьте другой стороне извещение, в котором максимально полно мотивируйте свой поступок. Если оппонент откажет, обращайтесь в суд.