Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).

ДОГОВОР ОКАЗАНИЯ УСЛУГ

по подбору объекта недвижимости и оказанию содействия при совершении операции купли-продажи объектаг. «» 2023 г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг

Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:

• Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
• Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
• Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
• Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
• Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
• Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
• Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
• Регистрация перехода прав в Росреестре.

Нотариальное сопровождение

Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;

● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.

В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но абсолютно во всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риелтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.

Такое сопровождение означает, что нотариус:

● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;

● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;

● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;

● после того как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;

● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода права собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.

У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:

● это надежная страховка от юридических рисков;

● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре: если документы направляет нотариус, регистрация займет от 1 рабочего дня;

● стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.

Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Стратегия и тактика переговоров с застройщиком

Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):

1. В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
2. Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
3. И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
4. Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
5. Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.

Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:

1. Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
2. Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
   • слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
   • привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
   • указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
3. Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.

Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:

• увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
• изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
• предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
• установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
• уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).

Особенности заключения договора

После выбора риэлтора или организации остается заключить с ними договор на оказание услуг. В нем обязательно должны быть указаны следующие параметры:

• полный перечень услуг, которые риэлтор обязан оказать в ходе конкретной сделки;
• стоимость услуг и порядок оплаты;
• при продаже квартиры оценка ее стоимости;
• при покупке – перечень требований, которым она должна соответствовать;
• порядок предоставления необходимых справок;
• опись документов, полученных от клиента;
• ответственность каждой из сторон договора;
• срок действия соглашения и порядок его расторжения;
• реквизиты сторон.

Следует уточнить, что перед подписанием клиент обязан внимательно изучить все пункты. Он вправе внести свои изменения, если они не противоречат законодательству.

Особенно важно нужно обращать внимание на текст в сносках и мелкий шрифт. В них может быть заложены:

• скрытая комиссия в виде дополнительных «бонусов»;
• запрет на общение с собственником квартиры, когда риэлтор пытается извлечь максимальную для себя выгоду;
• завышенные штрафы, которые агентство устанавливает в случае расторжения договора.

Услуги риэлтора являются индивидуальными в каждом конкретном случае. Единых тарифов в этой сфере деятельности не существуют. Влиять на стоимость услуг могут следующие моменты:

• опыт работы на рынке риэлторских услуг — новички нарабатывают опыт и мнение о себе, устанавливая относительно невысокие тарифы, но слишком низкая стоимость должна насторожить;
• сложность сделки — сопровождение сделки с квартирой в новостройке обойдется дешевле, чем на вторичном рынке, где необходимо отследить всю историю по ней (дополнительные расходы потребуют услуги по оформлению ипотеки, снятию обременения и т.д.);
• стоимость самой квартиры — поиск вариантов по сделкам с дорогой недвижимостью намного сложнее, чем бюджетных вариантов. Поэтому соразмерно проделанной работе стоимость услуг риэлтора станет выше в первом случае.

Что входит в обязанности агента по недвижимости?

Работа риэлтора заключается в том, чтобы подобрать для покупателя подходящий вариант, учитывая его требования и пожелания. Есть много нюансов и вопросов, в которых должен разбираться опытный и грамотный риэлтор, среди которых – право, ведение документации, навыки общения с продавцом, нюансы ведения сделки.

Специалист занимается вопросами, решение которых значительно упрощает покупку, гарантируя ее безопасность для покупателя. Что делает риэлтор:

• Занимается поиском квартиры, анализируя рынок по уровню цен на данные объекты и подбирая необходимый вариант.
• Проверяет информацию в объявлениях на достоверность, прозванивая и отсеивая квартиры, которые уже проданы.
• Ведет переговоры с собственником и договаривается о просмотре квартиры.
• Проверяет объект и документы на юридическую чистоту и подготавливает полный пакет документов для совершения покупки.
• Оказывает сопутствующие услуги – помощь в переоформлении документов, поиск банка для получения ипотеки и прочее.

О том, нужен дли риэлтор при покупки квартиры и чем он занимается, мы подробно писали здесь.

Что входит в юридическое сопровождение сделки с недвижимостью

Как правило, под юридическим сопровождением понимается полный комплекс услуг, необходимый для проведения сделки. В него входят:

• Оценка возможности организации сделки купли-продажи и анализ условий ее проведения;
• Ведение переговоров между сторонами;
• Проверка юридической чистоты объекта недвижимости;
• Полное консультирование сторон по правовым вопросам;
• Заказ и получение документов, необходимых для проведения сделки (как для продавца, так и для покупателя);
• Подготовка договоров между сторонами, согласование его условий;
• Сопровождение сторон в день сделки (в банке, в органе регистрации, у нотариуса);
• Сопровождение покупателя при получении им правоподтверждающих документов;
• Ведение споров и переговоров с государственными органами и т. д.

Какие сложности могут возникнуть

Сопровождение сделки по купле-продаже квартиры — комплекс услуг, который позволяет участникам сделки передоверить сбор и проверку документов, составление договора и организацию сделки специально обученным людям. Услуги по юридическому сопровождению оказывают нотариусы, юристы и риелторы. Надежнее всего обращаться к нотариусу, так как их ответственность застрахована, однако круг предоставляемых ими услуг достаточно узок. Поэтому часто стороны обращаются к юристу или в агентство недвижимости.

При любом выборе необходимо помнить — в большинстве случаев юридическую ответственность несут участники сделки, а не исполнитель или нотариус. Стоимость же услуг по сопровождению значительна и в некоторых случаях может показаться чрезмерной. Поэтому нередко стороны предпочитают подготавливать и проводить сделки самостоятельно. Помочь в этом может консультация юриста.

Юридическая проверка сделки — правовая экспертиза

⭐⭐⭐⭐⭐ Правовая экспертиза сделки по 20 параметрам. Сбор информации о недвижимости и правообладателе (продавце) для выявления обстоятельств, которые могут стать основанием для нарушения прав нового собственника или привести к ограничению или утрате права собственности на объект недвижимости:

• 1. Сведения об обременениях на Недвижимость;
• 2. Сведения о наложенных ограничениях;
• 3. Наличие или отсутствие перепланировок;
• 4. Наличие сведений о признании дома аварийным;
• 5. Наличие зарегистрированных лиц в объекте недвижимости;
• 6. Наличие особых отметок в ЕГРН;
• 7. Наличие задолженностей по коммунальным платежам;
• 8. Заявленные в судебном порядке права требования на объект;
• 9. Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права;
• 10 Сведения об изъятии объекта для государственных и муниципальных нужд;
• 11. Сведения о правах и законных интересах третьих лиц;
• 12. Сведения о банкротстве правообладателя;
• 13. Сведения о судебных разбирательствах у правообладателя;
• 14. Сведения о кредитной истории правообладателя;
• 15. Сведения о долгах и задолженностях правообладателя;
• 16. Сведения об исполнительном производстве на правообладателя;
• 17. Наличие прав и полномочий у правообладателя на совершение сделок;
• 18. Справка из наркологического диспансера от правообладателя;
• 19. Справка из психоневрологического диспансера от правообладателя;
• 20. Сведения об осуществлении государственной регистрации сделки, права, ограничения права без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа.

Помощь в сделках с недвижимостью — риски

• Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
• Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают — не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
• Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
• Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
• Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
• Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
• Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
• Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
• Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
• Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
• Квартира с долгами — порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
• Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.

А ВЫ ЗНАЛИ, ЧТО…

Важную информацию можно найти в расширенном варианте выписки из домовой книги.

В указанной справке видно, куда убыли прежние жильцы — например, не служат ли они в армии или не помещены ли в места заключения. В таких случаях граждане снимаются с учета временно, то есть по прибытии они будут зарегистрированы вновь.

Когда продавец получил свою недвижимость по решению суда, следует проверить прохождение всех стадий обжалования.

В случае, когда имущество достается собственнику по итогам судебного разбирательства, важно удостовериться, что пройдены и завершены все предусмотренные процедуры обжалования. Возможно, что продавец выиграл дело и получил квартиру, но теперь на соответствующее решение суда подана кассационная жалоба в вышестоящую инстанцию, то есть остается вероятность отмены вступившего в законную силу решения.

Квартира, которая приобретена по договору участия в долевом строительстве, может войти в состав общего имущества супругов.

Даже если гражданин не состоит в браке и покупает жилье в новостройке на этапе строительства, но оформление прав собственности происходит после его вступления в официальные семейные отношения, то объект будет считаться совместно нажитым. Исключение — наличие брачного договора.

Срок давности для оспаривания — 3 года.

По общему правилу для признания сделки недействительной закон отводит 3 года, но в некоторых случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.

Банкротство застройщика снижает шансы дольщиков на возврат денег.

В случае начала процедуры признания финансовой несостоятельности частные лица, которые вложили деньги в стройку, относятся к кредиторам только 3 очереди. В итоге чаще всего после погашения приоритетных долгов 1 и 2 очереди денег просто не остается.

По ДДУ можно получить компенсацию.

При нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию и фактической передачи квартир с застройщика можно взыскать неустойку.

Мы поможем Вам разобраться

Основное отличие услуг юриста по сопровождению сделок с недвижимостью от таких же услуг риэлтора: последний заинтересован в скорейшем прохождении сделки, а юристу важнее проверить все ее детали и с чистой совестью дать положительное заключение по планируемой к приобретению квартире или описать все выявленные риски.

Второе важное отличие риэлтора от юриста, осуществляющего сопровождение сделок с недвижимостью, — юридическое образование. Частенько у риэлтора достаточное количество напора, при недостаточном количестве необходимых знаний. Из-за этого отличия часто можно встретить скачанный риэлтором из интернета шаблон договора купли-продажи, совершенно неучитывающий особенности будущей сделки, не говоря уже о том, чтобы рассказать клиенту о бывшем муже продавца, который из квартиры уехал в тюрьму. Правильно, зачем кого-то пугать плохой аурой квартиры или говорить, что дедушка продавец не очень хорошо знает ответ на вопрос “какой сейчас год?”, не говоря уже про день недели. Особенно часто такое встречается при сопровождении сделок с недвижимостью в больших городах, например, Москва, будучи крупным мегаполисом, в котором расположена разная недвижимость, увы, собрала и не меньшее количество желающих нажиться нечестным путем.

Между тем, все это не просто тревожные звоночки, это набат, на который может закрыть глаза риэлтор, но юрист не пропустит ни за что. Почему так? Возвращаемся к основному отличию юриста от риэлтора. Перед специалистами стоят разные задачи, у юриста — оказать услугу, а у второго — быть посредником между сторонами. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на «чистоту» или нет, так как за это он и получит оплату, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, ведь именно тогда он получит свои деньги за ее “проведение”, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”… Здесь же кроется и различие в стоимости услуги юриста по сопровождению сделок с недвижимостью и услуг риэлтора, в цену услуг риэлтора заложено несколько “неудачных” сделок, тогда как услуги юриста оплачиваются вне зависимости от заключения сделки. Поэтому первому важно выполнить свою услугу качественно, вне зависимости от того, купит ли клиент квартиру по результатам проверки сделки на «чистоту» или нет, а второму куда как важнее, чтобы сделка в принципе состоялась, а дальнейшие проблемы — “видели глазки, что покупали”…

“А что вообще нужно видеть?” — спросите Вы, а мы расскажем, когда сделка считается “чистой”, а когда договор заключать не стоит.

Топ-7 рисков, с которым сталкиваются покупатели/продавцы при сделках с недвижимостью:

• Банкротство застройщика, заморозка стройки. Ряд строительных компаний не всегда следуют законодательству, а используют различные схемы продаж квартир и прописывают в договорах такие условия, чтобы не нести никакой ответственности перед дольщиками.
• Мошенничество. Всегда есть риск натолкнуться на нечестного покупателя, продавца, утаивающего важную информацию либо сообщающего ложные сведения, что может привести к оспариванию совершенной покупки или продажи. Недобросовестный риэлтор, агент может злоупотребить Вашим доверием и деньги могут просто пропасть из банковской ячейки. А про мошенничество со стороны строительных компаний слышали почти все.
• Обременения, запрет на регистрацию прав в реестре. Приобретаемое недвижимое имущество может быть в залоге, ипотеке, сдано в аренду, находиться под арестом или являться предметом судебного разбирательства.
• Дееспособность. Если, один из участников, признан недееспособным, причем не важно покупатель это был или продавец, такой договор легко может быть оспорен в суде.
• Наследники. Важно проверить всю историю переходов прав собственности, ведь если имущество было получено по наследству, то на него могут претендовать другие наследники. Они имеют полное право законно выселить вас на улицу.
• Несовершеннолетние, супруги или бывшие жильцы. Приватизация квартиры могла пройти без участия детей и других лиц, имеющих право проживания в квартире. Отсутствие согласия одного из супругов. Прежние жильцы, которые могут служить в армии или быть помещены в места заключения, в таких случаях граждане снимаются с учета временно, а по прибытию они будут зарегистрированы вновь.
• Соответствие документов объекту собственности. Незаконная перепланировка может принести Вам в дальнейшем ряд проблем. Отсутствие межевых споров между соседями, если идет речь о загородной недвижимости. Зарегистрирован ли загородный дом в соответствие с законодательством или он является самовольной постройкой. Наличие договоров на коммуникации (вода, электричество, канализация, газ). Поддельные документы, справки, доверенности и подписи.

Похожие записи:

• Порядок оформления приказов о возложении обязанностей
• Истребование имущества из незаконного владения
• Новые выплаты за стаж от 25 лет для пенсионеров в 2023 году