Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру от подрядчика безопасно?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подрядчики – компании, которые выполняют определенные виды работ на строительстве объекта по договору с застройщиком (например, делают остекление, проводят электромонтаж, выполняют штукатурные работы, делают благоустройство двора и т. д.).
Способы оформления между застройщиком и подрядчиком
Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.
Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.
Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.
ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.
Наиболее опасной формой является договор инвестирования. Связано это с тем, что документ этот является партнерским, и подрядчик, равно как и лицо, которое приобретает у него квартиру, несет равные риски с девелопером. В случае, если жилой комплекс будет задержан, покупатель не сможет рассчитывать на выплату компенсации, а если строительство объекта и вовсе «заморозят», покупатель не сможет присоединиться к числу «обманутых дольщиков». Более того, если достройкой объекта займется новый застройщик, он не будет претендовать на получение своей квартиры, как люди, обладающие правами согласно Федеральному закону №214 (подписавшие ДДУ).
Самым безопасным, безусловно, является договор купли-продажи уже готового жилья. В этой ситуации вряд ли могут возникнуть трудности. Покупка строящейся квартиры у подрядчика по договору переуступки ДДУ тоже довольно безопасна, покупатель после регистрации договора в Росреестре получает те же права, что и остальные дольщики. В этой ситуации, однако, сохраняются все риски для стандартного строящегося объекта, поэтому перед приобретением необходимо тщательно оценивать надежность девелопера, преимущества и недостатки новостройки.
Как у подрядчика появляются квартиры?
Очень часто застройщики с подрядчиками рассчитываются квадратными метрами. Таким образом осуществляется бартерная сделка: квартира в обмен на услугу. Конечно, подрядчикам не нравится такой бартер, им нужны наличные деньги, поэтому нередко на досках объявлений можно встретить предложение по покупке квартиры от подрядчика.
Итак, что значит квартира от подрядчика? Квартиры образуются на балансе у подрядчика в результате совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком.
Многие застройщики рассчитываются с подрядчиками квадратными метрами. Между подрядчиком и застройщиком оформляется договор переуступки, его суть в том, что обязательства и права, которые есть у одного лица, переходят к другому (лицо, приобретающее эти права, платит за них).
Риски при покупке квартиры у подрядчика
Если подрядчик уже получил квартиры в счет выполненных работ согласно 214 ФЗ и реализует их по договору переуступки, риски покупателя не больше, чем при покупке квартиры у застройщика.
Сложности могут возникнуть в ситуации, когда застройщик и компания подрядчик заключают инвестиционный договор, который предусматривает оплату еще не выполненных услуг квартирами. Продажа такой недвижимости осуществляется по цене существенно ниже рыночной, однако при этом обязательства перед застройщиком еще не выполнены.
В большинстве случаев сделка происходит на этапе строительства дома, следовательно, покупатель приобретает не саму квартиру, а право ее получить после сдачи дома в эксплуатацию.
К основным рискам в данном виде сделок можно отнести:
- Невыполнение подрядчиком возложенных на него обязательств, ведет к расторжению соглашения с застройщиком. Следовательно, недвижимость подрядчик не получит, даже несмотря на то, что уже успел ее продать. Покупатель при этом даже в судебном порядке не сможет получить купленную недвижимость или вернуть свои деньги.
- Подрядчик может выполнить меньший объем работ или использовать меньше материалов при строительстве и некоторые квартиры не будут ему переданы, поскольку задолженность перед ним будет меньше. Велика вероятность приобрести квартиру, которой нет.
Избежать рисков можно если:
- изучить ДДУ продавца;
- заключать трехсторонний договор;
- привлекать к заключению сделки юристов и специалистов, которые помогут учесть все нюансы и оценить риски;
- изучить документацию застройщика;
- лучше выбирать подрядчиков, которые уже давно находятся на рынке, имеют стабильное финансовое положение (для этого потребуется внимательно изучить документацию и строительный рынок).
Тщательный контроль необходим перед совершением сделки и в момент ее оформления.
Пошаговый порядок действий
Покупка квартиры у подрядчика предусматривает стандартный порядок действий, который характерен для всех сделок такого типа. После первичной проверки Застройщика и подрядчика Покупателю понадобится:
- Заключить с подрядчиком договор купли-продажи, договор о переуступке прав или договор соинвестирования. Если изначальный договор между Застройщиком и подрядчиком был заверен у нотариуса, то новый договор между подрядчиком и Покупателем также потребует нотариального удостоверения.
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если в Росреестре регистрируется договор купли-продажи, то Покупатель уплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. А если в Росреестре регистрируется договор о переуступке прав, то Покупатель (физическое лицо) уплачивает госпошлину в размере 350 рублей (пп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Передать подрядчику деньги за квартиру. Составить взаимные акты приема-передачи. Покупатель фиксирует, что подрядчик передал ему необходимые документы и переоформил на него право собственности. Подрядчик фиксирует, что Покупатель передал ему всю необходимую сумму. Эти документы помогут сторонам избежать потенциальных претензий друг к другу.
- Дождаться окончания строительства, если дом еще не был сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию Покупатель должен подписать акт приема-передачи объекта. Этот документ подписывается праводержателем только в том случае, если его устраивает качество жилого помещения. Если праводержатель обнаруживает в квартире какие-то недостатки, он может потребовать от Застройщика их устранения. После подписания акта приема-передачи праводержатель получает возможность въехать квартиру. Гражданин становится полноправным собственником объекта недвижимости.
Особенности приобретения
Но всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре. Вот только для регистрации такой уступки требуется его полная оплата первоначальным кредитором — т.е. подрядчик должен сначала выполнить все работы и провести их через бухгалтерию застройщика, получив при этом справку о полной оплате. И в результате покупатель «вешает» на себя двойной риск — риск исполнения застройщиком своих обязательств по завершению строительства и риск исполнения своих обязательств подрядчиком.
Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:
- подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
- строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.
Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.
Нюансы сделки Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.
Необходимо учесть следующие нюансы:лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;
следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.
Именно договор ДДУ застройщики обязаны заключать по законодательству. По такому договору квартиру можно купить на любом этапе строительства, будь то котлован или последний этаж. Смысл его состоит в том, что покупатель приобретает определенную, обозначенную квартиру, которая после того, как дом возведен и должным образом зарегистрирован, передается в собственность покупателя.
Такой договор имеет гарантии, поскольку означает, что застройщик работает по ФЗ-214, который регламентирует порядок возведения и регистрацию дома. К тому же такой договор обязательно регистрируется в Росреестре, и только после регистрации он обладает всеми правами договора долевого участия.
- Точные данные квартиры, с поэтажным планом и расположением объекта.
- Окончательная стоимость объекта.
- Сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
- Сроки передачи дольщику квартиры.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
Как работают подрядчики и субподрядчики в строительстве
В строительстве, за редким исключением, нет предприятий, самостоятельно выполняющих полный комплекс принятых на себя работ. Поэтому сложились понятия Генерального подряда на строительные работы и частичного или полного субподряда. Чтобы понять, как работают подрядчики, желательно изучить открытые конкурсные процедуры, объявляемые на торговых площадках, на строительство объектов различного назначения проанализировать предлагаемую Заказчиками документацию. В пакете конкурсных материалов часто существуют и специальные отдельные параметры, которым должен соответствовать выбираемый подрядчик. Часто, для того, чтобы выиграть тендер или конкурс требуется не только обладание опытом, наличие указываемого количества законченных и сданных объектов, но и обладание конкретными ресурсами. Это может быть: специальная строительная техника, кадровые ресурсы, контракты с производителями строительных материалов. Чтобы понять, как работают субподрядчики в строительстве, в документации на объект можно посмотреть отдельные перечни работ, как правило, не связанные выполнением и сроками с другими комплексами работ, которые могут быть переданы другим подрядчикам. Часто генподрядчик подбирает себе субподрядчиков тоже с помощью конкурсных процедур. В этом случае можно ознакомиться с документацией и основными параметрами именно на субподрядные работы.
Внимательно изучайте документы
Если вы намереваетесь подписать договор уступки права требования, обязательно возьмите у продавца заверенную копию основного договора долевого участия между застройщиком и инвестором — ознакомьтесь с условиями, на которых вы впоследствии получите квартиру. В документе могут содержаться положения, навязанные инвестору незаконно. Например, обязанность после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с ТСЖ. Кроме того, в договоре долевого участия вы можете увидеть, какой будет отделка квартиры, тогда как в договоре уступки эти данные не указываются. Информацию об отделке объекта можно сверить с заключением экспертизы по проекту. Этот документ в соответствии с законом застройщик обязан предоставить по требованию любого лица.
В практике некоторых красноярских компаний-застройщиков цена объекта складывается из двух составляющих: сумма за создание объекта строительства и за дополнительные работы, например, за остекление балконов. Как правило, подрядчики в данном случае оплачивают сумму, предусмотренную за создание объекта, а стоимость остекления переводят как долг. Эта разница видна в справке об оплате, которую выдает застройщик: кроме фразы о том, что подрядчик или физическое лицо оплатили объект долевого строительства в полном объеме, в тексте должна быть расшифровка, какую сумму строительная компания получила за создание объекта строительства.
И напоследок — о соображениях здравого смысла, которыми стоит руководствоваться при сделках с дорогостоящим имуществом. Доверия заслуживает только официально оформленное юридическое лицо: на его офисе должно быть указано название фирмы, которая продает вам квартиру, а печать на приходном документе должна принадлежать той компании, с которой заключен договор уступки, и совпадать с печатью в договоре. Прежде чем отдавать деньги, обязательно убедитесь, что должностное лицо уполномочено принимать денежные средства: это может быть кассир, бухгалтер или директор. При расчете после подписания договора сотрудник компании обязан зафиксировать получение денег в приходном ордере (ни в коем случае не в расписке!) с указанием фамилии и инициалов покупателя, заплаченной суммы, номера договора и даты оплаты.
Пусть даже вы склонны доверять компании, которая уступает вам недвижимость, пусть вам подходят условия сделки и цена квартиры, окончательно точки над «и» в решении о покупке должна расставить репутация застройщика — ведь именно от него зависит качество и сроки строительства вашего будущего дома.
Зоя Зимина
Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика
Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.
Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.
Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:
- Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
- Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
- В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика
Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков. Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.
Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.
Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:
- Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, подрядные организации, продавая гражданам права на жилье, несут ответственность лишь за законность представленных ими документов — никаких гарантий на получение недвижимости они не предоставляют.
- Поскольку ДДУ, заключенный между подрядчиком и застройщиком, подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра, то и переход прав от подрядной организации к покупателю также требует такого оформления (ст. 17 Федерального закона № 214 от 30.12.2004). Без госрегистрации уступка прав является недействительной.
- В случае банкротства подрядчика до выполнения им своих обязательств перед застройщиком, вернуть свои деньги будет крайне затруднительно.
Особенности приобретения жилья в новостройке
Подрядчиком называется компания, работающая по договору подряда. Данная компания выполняет поручения заказчика в период строительства дома, а в качестве оплаты за свои услуги получает от застройщика квартиры в строящемся доме. Стороны заключают договор долевого участия в строительстве либо определенные квартиры без договора бронируются за подрядчиком.
Полученные квартиры чаще всего продаются заблаговременно, для того, чтобы иметь возможность оплатить труд рабочих, закупить материалы и т.д. Если такой необходимости нет, продажа недвижимости осуществляется уже на этапе сдачи дома.
По своему правовому статусу подрядчик отличается от застройщика, поэтому переоформить договор долевого строительства на покупателя он не может, в его компетенции переуступка прав собственности (ст. 388 ГК РФ) или оформление договора купли-продажи (ст. 549-558 ГК РФ).
Переуступка прав требования квартиры – регулируемая законодательством процедура.
Покупка квартиры от субподрядчиков
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.
Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.
✅ Чем занимается подрядчик
Подрядчик – это предприятие, нанимаемое головным Застройщиком для выполнения определенного вида работ. Подрядчики могут заниматься установкой коммуникационных систем, обустройством придомовой территории, остеклением и пр.
Иногда Застройщик рассчитывается с подрядчиками квадратными метрами. С одной стороны, это может быть нормальная схема взаиморасчетов. Например, Застройщик договаривается с подрядчиком, что частично он рассчитается с ним деньгами, а частично – квартирой (или несколькими квартирами).
С другой стороны, расчет квадратными метрами может свидетельствовать о нестабильной экономической и финансовой ситуации головного Застройщика. Почему он расплачивается с нанятыми компаниями таким способом? Может быть, у Девелопера просто недостаточно денег? Подобная ситуация крайне нежелательна для Покупателя, ведь в таком случае проблемы могут возникнуть уже у него: строительство не будет доведено до конца из-за нехватки средств, что-то в доме окажется недоделано или сделано некачественно и т.д.
В чем состоит суть сделки
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!
Написать эксперту
Многие потенциальные покупатели не понимают, зачем покупать недвижимость у подрядных компаний и как она вообще оказывается в их распоряжении. Подрядчик – это организация, оказывающая застройщику услуги на разных этапах возведения объекта. Такие компании выполняют строительно-монтажные и отделочные работы, занимаются остеклением, благоустраивают территорию.
Поскольку застройщики часто испытывают дефицит финансирования, особенно в период спада продаж, они расплачиваются с контрагентами по взаимозачету. Исполнитель получает за свою работу не живые деньги, а квадратные метры в новостройке. Это происходит путем составления ДДУ между сторонами. Передача прав по договору подлежит государственной регистрации.
Также бывает, что строители передают подрядчикам уже готовое жилье. В таких случаях заключается соглашение купли-продажи. Подрядная организация оформляет квадратные метры в свою собственность, а потом их перепродает.
Конечно, исполнителя это может не устраивать. Но иногда его просто ставят перед фактом, и приходится соглашаться на сделку. В результате подрядчик продает квартиры посторонним людям по договору уступки. Поскольку ему надо покупать материалы, платить налоги, зарплату персоналу, жилье обычно реализуется по минимальным ценам.
Необходимые документы
Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2021 году нужно подготовить следующие документы:
- гражданский паспорт покупателя;
- договор между подрядчиком и застройщиком;
- договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
- заявление о государственной регистрации договора;
- квитанция об оплате госпошлины;
- справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
- свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
- согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.