Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Власти разрешат отнимать у должников единственное жилье. Как это будут делать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вы идете в ногу со временем и решили перебраться. Вы пожелали из старой дедушкиной «хрущевки», полученной по наследству, переехать в новые модные апартаменты в стиле LOFT, расположенные в одной из бывших промышленных зон города Москвы. Похвально!
Пример № 2. «Жертва моды» или можно ли жить в апартаментах
Но есть один нюанс — по действующему законодательству апартаменты являются нежилой коммерческой недвижимостью, а не жилыми помещениями. Возможно, вы скажите: «как так, в них же можно жить!». И вы будете по-своему правы.
Жить в них никто не запрещает, но вот сделать постоянную регистрацию в своих апартаментах вы не сможете, вам дадут только временную.
В связи с тем, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, к ним предъявляется меньше требований, связанных, в том числе, с социальной инфраструктурой. Но также на них не распространяется действие имущественного иммунитета.
А это значит, что в случае если у вас не хватит денежных средств или иного имущества для полного погашения задолженности перед кредиторами, то в ходе банкротства ваши апартаменты будут выставлены на продажу. Даже если вам негде будет жить!
Как сохранить ипотечную квартиру и избежать конфликта с банком
Самый распространенный вопрос среди должников: можно ли забрать единственное жилье? Наверное, все уже слышали ужасные истории о том, как человек набрал долгов, потерял работу и остался бездомным. Все это сводит на нет все усилия, вложенные в покупку «своего уголка». Если у вас возник такой вопрос, то мы раскроем эту тему и дадим советы, как не остаться без крыши над головой.
Примерно в №2 банкротстве происходит или жертва потеряет свое имущество или банк запретит жить в апартаментах? Это уже вопрос, который можно решить на конкретном примере, никакой общей формулировки здесь нет.
Кроме того, не стоит забывать, что ипотека является самым «умным моды» приобретением жилья. Но что делать, если возникла задержка с выплатами, и тебя можно назвать самым большим должником? Конечно, никто не запретит жить в своей квартире, но возникают определенные риски.
И это не значит, что ты можешь спокойно жить дальше и не думать о долговых обязательствах. При невыплате ипотечного займа возникает риск потерять лишь имущество, отдавая последние копейки на выплату долга.
- Что делать, если вы оказались в сложной ситуации? Прежде всего нужно связаться с банком и обсудить ситуацию.
- Нельзя просто отмахиваться от проблем, нужно «красиво» и не подставляя себя — попытаться решить вопрос.
- Не забывайте, что у банка есть свои интересы, и он не будет долго тянуть время, если вы не выполняете свои обязательства.
- Если вы понимаете, что сил уже нет, то всегда есть вариант заявить о банкротстве, но это ситуация, в которой нужно проконсультироваться со специалистами.
И помните, что сохранить ипотечную квартиру возможно, но если вы самостоятельно не попытаетесь найти выход из сложной ситуации, то никто за вас это не сделает.
Процесс проведения ареста недвижимости
После вынесения постановления и оглашения его должнику и иным лицам, запрещены любые действия относительно объекта, ограничено право пользования. Цель режима ареста – не допустить переоформление объекта на других лиц или его повреждения и уничтожения.
Для обращения взыскания на недвижимость, пристав должен выявить местонахождение объектов, удостовериться в наличии прав собственности в должника. Для этого:
- представить информацию для проверки может взыскатель (например, выписку ЕГРН может получить заинтересованное лицо через Росреестр или МФЦ);
- специалист ФССП может подавать запросы в Росреестр для получения сведений обо всех объектах и долях, принадлежащих должнику, его супруге;
- если объект был приобретен и зарегистрирован до 1998 года, правоустанавливающие сведения можно получить из архива БТИ или нотариуса;
- пристав может проводить выездные мероприятия по месту жительства должника, устанавливать принадлежность квартиры, комнаты или дома;
- может водиться режим розыска, если сведения о должнике или его имуществе неизвестны приставу и взыскателю.
Аналогичная схема действий проводится для выявления нежилой и коммерческой недвижимости, так как все сведения размещены в реестре ЕГРН.
Режим ареста вводится постановлением специалиста ФССП. В документе содержатся:
- дата составления документа, реквизиты производства;
- сведения о должнике, характере, основания и размере обязательств перед взыскателем;
- перечень объектов недвижимости, на которые накладывается арест;
- перечень запретов и ограничений, которые накладываются на распоряжение и пользование;
- ссылки на правоустанавливающие документы, подтверждающие собственность должника;
- подпись представителя ФССП.
Согласно закону № 229-ФЗ на должника возложена обязанность представлять сведения обо всех активах, принадлежащих ему на праве собственности. Отказ от представления информации, либо передача ложных сведений, будет рассматриваться как воспрепятствование работе приставов.
Обращение на взыскание может быть и на доли имущества. Если установить, что должнику принадлежала доля в общем праве или на совместное имущества, пристав или взыскатель имеет право сделать следующее:
- через суд произвести выдел доли на объект, принадлежавший должнику
- арестовать и реализовать на торгах в общем праве.
Право на жильё и его неприкосновенность не означает, что единственное жильё нельзя изъять
Конституционный суд сказал: существует конституционное право на жильё и его неприкосновенность. У людей есть потребность в жилище, «достаточном для достойного существования». И конституционное право на жильё нужно для того, чтобы гарантировать гражданам и членам их семей «сохранение обеспеченности жильём на уровне, достаточном для достойного существования» и не более. Право на жилище не означает, что жилищное положение должника не может ухудшаться ни при каких обстоятельствах.
Поэтому запрет на взыскание единственного жилья нужен, чтобы гарантировать должнику и членам его семьи приемлемые жилищные условия, «удовлетворение разумной потребности человека в жилище».
Сам по себе запрет на взыскание единственного жилища не означает, что жилищные условия должника не могут ухудшится. Они могут ухудшиться.
А тем более они могут ухудшиться, если должник систематически не платит по своим долгам при общем размере долга явно несоразмерном имущественному положению должника. Мы считаем, что суд имел в виду ситуацию, когда размер долга намного меньше той недвижимости, которую купил должник. Причём эта недвижимость явно превышает необходимую (например, должник в одиночестве живёт в 5-комнатной квартире).
Выводы о рисках и возможностях взыскания единственного жилья
Правило «единственное жильё за долги не забирают» уже не такое «железобетонное», как раньше. Теперь должник рискует лишиться единственного жилья.
Суд может принять решение об изъятии единственного жилья, если решит, что должник действовал недобросовестно, злоупотреблял правом и при этом на должнике висел долг. Причём рыночная стоимость купленного должником жилья свидетельствует о том, что у должника были возможности вернуть долг, а само жильё явно больше и роскошнее разумно необходимого.
У некоторых кредиторов открываются возможности взыскать долги, которые ранее невозможно было взыскать из-за того, что у должника нет имущества, кроме единственного жилья.
Риск лишиться жилья возникает не только в процедуре банкротства, но и в «обычном» исполнительном производстве, которым занимается служба судебных приставов. Кредитором в таких делах может быть как гражданин, так и юридическое лицо, например, банк.
Какое имущество могут забрать за долги
Разрешено изымать то, что не запрещено. Перечислять всё нет смысла, но приведём несколько любопытных вариантов:
- Домашние животные. По закону они считаются имуществом, так что подлежат аресту и последующей продаже. Например, в Ставропольском крае за долги хозяина арестовали кота. В 2015 году в Госдуму вносили законопроект, который запрещал бы подобное, но поддержки он не нашёл.
- Забор. В Ставрополье приставы арестовали ограду из профнастила. Забор разобрали и продали на торгах.
- Сено. Двести стогов попали под арест из-за того, что их владелец-фермер не платил алименты.
- Дверь. Должник изготовил её самостоятельно и хотел установить вместо старой. Но не успел.
В общем, ничто не в безопасности. К счастью, вы можете сами выбрать, что вам нужно меньше всего, и предложить это для реализации. Но только если цена этих вещей достаточна, чтобы погасить долг.
За какие долги забирают единственное жилье
Закон не определяет перечня долгов, при образовании которых взыскание может быть обращено на единственное жилище. Прецедент создан, но это не означает, что повсеместно по требованию кредиторов будет изыматься единственное жилье должников и членов их семьи.
Пока что в безусловном порядке реализации подлежит только недвижимость, находящаяся в залоге. На такое имущество залогодержатель имеет преимущественное право. Поэтому если оно реализуется, требования залогодержателя удовлетворяются в первую очередь.
Относительно изъятия и продажи единственного незалогового жилья КС РФ обращает внимание на следующие моменты:
-
Должник не останется на улице. Взамен ему должно быть предоставлено иное, отвечающее нормам предоставления жилье в границах того района, где находилось изъятое и проданное.
-
Изъятию и реализации подлежит далеко не всякое единственное жилье. При решении вопроса, необходимо учитываться такой момент: выручка от продажи должна покрыть задолженность полностью либо большую часть долгов. В противном случае реализация нецелесообразна.
Как защитить единственное жилье от ареста и реализации
Если пристав нарушил закон и включил единственное жилище должника для последующей реализации, его действия можно обжаловать. Для этого нужно собрать доказательства – выписку ЕГРН, свидетельство о праве, договор приватизации, купли-продажи или дарения. Чтобы подтвердить отсутствие других объектов жилой недвижимости в собственности или владении должника, нужно получить:
- справку из Росреестра обо всех права на недвижимость, зарегистрированных на имя должника;
- справка из муниципальных органов по месту регистрации, которая подтвердит отсутствие жилья по договору соцнайма;
- аналогичные документы нужно собрать в отношении супруга и других членов семьи.
Как следует из судебной практики, банки имеют высокие шансы на взыскание долга через суд путем продажи недвижимости, даже если это единственная собственность. Вначале предстоит расторгнуть договор с должником, после чего появляется основание для взыскания полной суммы долга с процентами с имущества бывшего заемщика.
Решение Оренбургского районного суда № 2-1163/2020 2-1163/2020~М-700/2020 М-700/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-1163/2020 установило цену квартиры, отчуждаемой кредитором, в размере 80% от оценочной стоимости. Должнику не удалось пересмотреть итоги оценки по иску на уровне 100-процентной рыночной цены, которая вдвое выше, чем установленная в ходе судебного разбирательства.
Решением Ярцевского городского суда Смоленская область № 2-963/2020 2-963/2020~М-740/2020 М-740/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-963/2020 установлено, что вместо недвижимости для погашения долга через публичные торги может использоваться другое залоговое обеспечение.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 4 декабря 2018 г. по делу № А76-8158/2017 определяется возможность взыскания единственного жилья в рамках процедуры банкротства. Из конкурсной массы исключаются средства, которые будут направлены на покупку другого жилья после погашения долга перед держателем банка.
Решением Староминского районного суда Краснодарсого края № 2-575/2020 2-575/2020~М-591/2020 М-591/2020 от 29 сентября 2020 г. по делу № 2-575/2020 установлена законность уступки права требования долга другому кредитору и взыскания суммы согласно заключенному ранее договору.
Мир изменился: единственную квартиру можно отнять за долги
Итак, передо мной лежит крайне любопытная судебная практика Конституционного суда РФ (текст постановления прилагаю в конце статьи), фактически вынудившая суд взять на себя работу Законодателя, десять лет отмалчивающегося по вопросу несоответствия Конституции РФ положениям ГК РФ и ФЗ о банкротстве об иммунитете на единственное жилье должника в условиях неисполненных долговых обязательств. Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба г-на И. И. Ревкова, в которой заявитель связывает применение исполнительского иммунитета в отношении должника с нарушением своих конституционных прав.
История г-на Ревкова
25 мая 1999 г. суд Калужской области вынес решение о взыскании в пользу Ревкова И. И. 772 500 руб., переданных им должнику по договору займа.
Однако возбужденное исполнительное производство к возврату требуемой суммы не привело.
Истец мириться с потерей денег не захотел, рук не опускал, ходил в суды и к приставам, лет, наверное, 20 (кошмар наяву…), однако к желаемым последствиям все это не приводило.
В июле 2019 г. решением суда должник г-на Ревкова был признан несостоятельным (заявление о банкротстве он подал на себя сам). Процедура банкротства ответчика шла своим ходом, его финансовый управляющий неспешно собирал конкурсную массу для последующей реализации с торгов и погашения требований реестровых кредиторов (среди которых был и Ревков с суммой 4 525 069 руб. после индексации). Однако существенный актив должника – квартира – в конкурную массу не попала со ссылкой на исполнительский иммунитет. Ревков И.И. обратился в суд с требованием о реализации жилья должника. 17 марта 2020 г. кредитору было отказано в удовлетворении заявления о разрешении разногласий между ним и финансовым управляющим относительно невключения в перечень имущества, подлежащего реализации, квартиры должника. Ссылаясь на положения ФЗ о банкротстве, ГПК РФ, а также на разъяснения, Пленума Верховного суда РФ, суды указали, что эта квартира является единственным жильем должника, пригодным для постоянного проживания, а исполнительский иммунитет в данном случае действует и при банкротстве должника.
Ревков был не согласен:
— квартира площадью 110.3 кв. м (роскошная квартира, покрывающая не только сумму задолженности перед заявителем, но и стоимость жилого помещения классом ниже, однако пригодного для жизни должника); — должник приобрел квартиру в 2009 г., т. е. уже после вынесения судом решения о взыскании долга (1999г.), после неоднократного возбуждения исполнительного производства в отношении должника; — стоимость квартиры намного превышает размер долговых обязательств перед заявителем, так ПОЧЕМУ НЕ ОБРАТИТЬ НА НЕЕ ВЗЫСКАНИЕ??? Однако суды раз за разом отказывали заявителю в реализации недвижимости должника. Определением от 12 января 2021 г. судья Верховного Суда РФ отказал в передаче кассационной жалобы Ревкова в Судебную коллегию по экономическим спорам.
Тогда Ревков И. И.
разозлился не на шутку и обратился в Конституционный суд РФ с жалобой на то, что взаимосвязанные оспариваемые законоположения противоречат статьям Конституции РФ, распространяя исполнительский иммунитет на жилое помещение, принадлежащее признанному несостоятельным гражданину-должнику, приобретенное им в собственность после возбуждения исполнительного производства о взыскании долга и по объективным характеристикам значительно превышающее «разумно достаточное» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище.
«Разумная достаточность» и «человеческое достоинство» Вопрос поставлен корректно, но чертовски сложен))). В нашем законодательстве нет четкого определения «разумно достаточного»… Сквот, трешка, однушка, комната в коммуналке, панельный дом в садовом товариществе, хрущевка на Выхино, туристическая палатка или особняк на Рублевке – все разумно и достаточно, пока Законодателем не определено иное))). При этом сам Законодатель определять критерии «разумной достаточности» жилища не торопится, слишком щекотливый вопрос, имхо… Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона о банкротстве образовали предмет рассмотрения Конституционного Суда постольку, поскольку субъективно (и статистически!!!!!) квартира площадью 110.3 кв. м значительно превышает размытый критерий «разумной достаточности» для удовлетворения конституционно значимой потребности в жилище человека… Более того, вопрос определения объективных критериев этой самой «разумной достаточности» жилища, как необходимого средства жизнеобеспечения, был поставлен перед Законодателем еще в мае 2012 г., когда Конституционный суд РФ пришел к выводу, что для соблюдения принципа соразмерности в сфере защиты прав и законных интересов кредитора и должника исполнительский иммунитет должен распространяться на жилое помещение, необходимое для жизни должника. При этом назначение исполнительского иммунитета состоит не в том, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником право собственности на жилое помещение, а в том, чтобы не допустить нарушения конституционного права на жилище в самом его существе, как и умаления «человеческого достоинства», гарантируя должнику и членам его семьи сохранение жиля «на уровне, достаточном для достойного существования». Х-м-м-м-м-м…. Еще один сложный вопрос)))). Что же это за уровень такой, спросите вы? И снова, Законодателем не определены критерии «человеческого достоинства» и «достойного существования», но тут мы хотя бы можем посмотреть размер пенсий и минимальные оклады труда… С квартирами сложнее, ведь если размер минимального оклада и пенсий отражает представление Законодателя о «достойном существовании», «человеческом достоинстве» и «разумной достаточности», то жилплощадь на эти деньги можно прикупить разве что из фанеры… Но мы отвлеклись)))), вернемся же к г-ну Ревкову И. И.!
Решение Конституционного суда РФ
Поставив суд перед необходимостью учитывать его конституционные права на возврат долга, сообразно праву должника на жилплощадь, Ревков И. И. выиграл дело (!!!!!!). Суд принял поистине Соломоново решение в свете невероятной сложности поставленной задачи, ведь участникам исполнительного производства нужны общие нормативные ориентиры в определении «достаточного уровня обеспеченности жильем», которых нет…
ДА, запрет обращения взыскания на единственное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания должника и членов его семьи, конституционно оправдан, НО приемлемость этих жилищных условий, а также представления о том, какое жилое помещение можно или следует считать достаточным для удовлетворения разумной потребности человека в жилище, зависят от конкретной социально-экономической обстановки (в том смысле, что в кризис и туристической палатки хватит, в коронавирус – у каждого должно быть собственное изолированное жилье, а в войну все мы дружным шагом отправимся в окопы… Видимо, это и есть та самая «разумная достаточность», о которой все говорят))).
Далее Конституционный суд РФ взывает к Законодателю, требуя внести необходимые изменения в гражданское процессуальное законодательство, регулирующее пределы действия исполнительского иммунитета, с тем чтобы обеспечить возможность удовлетворения имущественных интересов кредиторов в случае, когда объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения «разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище», а также предусмотреть для таких лиц гарантии сохранения жилищных условий, необходимых для «нормального существования». Потому как в отсутствие соответствующего законодательного регулирования признание этой нормы было бы сопряжено с риском произвольного определения соответствующих критериев в условиях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей.
Однако, предписанные Конституционным судом РФ в 2012 г. изменения в законодательство внесены не были (почти за девять лет законодательные работы по этому вопросу не продвинулись дальше подготовки двух законопроектов с поступлением одного из них на первое чтение).
В практике до сих пор нет ясных ориентиров, допускающих дифференцированное применение исполнительского иммунитета, что препятствует обращению взыскания на жилые помещения, объективные характеристики которых превышают «разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище».
Порядок наложения ареста
Постановление о наложении ареста на имущественные ценности дебитора выносится судебной инстанцией с последующим исполнением судебными приставами. Кредитор лишь подаёт исковое заявление в суд, не принимая участия ни в решении вопроса о предпринимаемых действиях к должнику, ни в процессе их непосредственной реализации.
Процедура включает:
- Информирование судебным приставом должника о вынесенном судебном решении, накладывающем арест на принадлежащие имущественные ценности.
- Применение в предусмотренной последовательности, начинающейся с запрета использования денежных вкладов и заканчивающейся наложением ареста на квартиру за долги.
- Составление акта должностным лицом в присутствии понятых с указанием:
- анкетных данных должника, присутствующих членов семьи и понятых;
- описанием объекта недвижимости с фиксацией технических характеристик и приложением правоустанавливающей, правоподтверждающей и технической документации;
- даты посещения с описанием ограничивающих условий в части распоряжения и запрета на отчуждение.
Конституционный суд разрешил взыскивать за долги единственное жильё. Но есть нюансы
«Конституционный суд разрешил забирать за долги единственное жильё» — кричали заголовки СМИ, создавая впечатление, что россиян уже в 2021 году массово начнут лишать жилья и попросту выкидывать на улицу.
На самом деле, Постановление КС РФ от 26 апреля 2021 года №15-П, о котором идёт речь, скорее всего, не затронет типичных должников, необдуманно влезших в кредиты и живущих в среднестатистических квартирах. Вернее, таким заёмщикам придётся сильно постараться, чтобы их случай подпал под действие Постановления КС РФ.
А вот недобросовестным должникам, которые купили дорогую недвижимость, надеясь на то, что «единственное жильё не забирают, если оно не в ипотеке», может прийтись не сладко. У их кредиторов появилась надежда на возврат денег.
Когда возможен арест единственного жилья
Логика законодателя ясна, массовое изъятие жилья должников приведет к формированию прослойки населения без определенного места жительства. Но все же с развитием ипотечного кредитования в этот пункт ст. 446 ГПК РФ было внесено изменение.
Могут ли забрать единственное жилье за долги по кредиту в 2022 году?
Да, такое исключение из правила ст. 446 ГПК РФ предусмотрено для случаев, когда жилье является предметом ипотеки. По законодательству об ипотеке допускается обращение взыскание на заложенное недвижимое имущество, даже если оно является для должника единственным пригодным жильем. Эта норма действует уже довольно давно, с 2004 года. Таким образом, ответ на вопрос, если единственное жилье в залоге, могут ли его отобрать, утвердительный. Это исключение из общего правила ст. 446 ГПК РФ
В 2021 году Конституционный суд РФ принял еще одно знаковое решение и разъяснил судам порядок применения ст. 446 ГПК РФ. Решения суда в РФ можно обжаловать вплоть до Верховного суда, но есть и еще одним способ защиты своих прав — подача жалобы о проверке конституционности закона в КС РФ. Постановления Конституционного суда РФ имеют общеобязательно значение и суда обязаны их применять.
Закон об изъятии единственного жилья у должника
Конституционный суд РФ в 2012 году, рассмотрев дело «о проверке конституционности положения абз. 2 ч. 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Гумеровой Ф.Х. и Шикунова Ю.А.», указал на необходимость отмены «абсолютного иммунитета» для единственного жилья. Суд указал на нарушение баланса интересов кредиторов и должника в случае, когда должник располагает шикарным единственным жильем (к примеру, коттеджем площадью 500 м2). При это должник в своём жилье проживает один и не желает или не имеет возможности платить по долгам. Текущая редакция статьи 446 ГПК РФ не позволяет за долги обратить взыскание на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, если для должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для проживания. Исключение составляет лишь ипотечное жилье, которое могут «забрать» за неуплату ипотечного долга.
Какое имущество не подлежит аресту
Для начала выделим собственность, не подлежащую под арест:
- одно жилище, пребывающее в собственности неплательщика;
- земельные участки, выдающиеся в личное применение рабочих и других лиц, проживающих в сельской местности либо участки земли, располагающиеся под домом;
- вещи бытового и личного характера должника;
- предметы, связанные с работой должника по своей профессии;
- домашняя живность;
- финансы (размер суммы одного прожиточного минимума);
- Верховным Судом РФ в 2015 году установлено положение, согласно которому должностное лицо имеет право арестовать единственное жилье за долги.