Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор ренты и на что обратить внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Что прописать в договоре ренты
Типовой формы договора ренты не существует. Но есть пункты, которые обязательно прописываются в документе.
- Описание и характеристики жилой недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и т.д.).
- Способ оплаты, размер рентного платежа, график и порядок выплаты.
- Перечень обязательных покупок, услуг или работ, если предусмотрены не только денежные выплаты.
- Полная выкупная стоимость недвижимого имущества.
Перед заключением сделки сторонам следует тщательно всё продумать и обсудить условия. Это поможет выявить дополнительные потребности и избежать трудностей в будущем. Например, юристы рекомендуют указать в договоре ренты:
- место проживания плательщика и получателя ренты — продолжит ли рантье проживать в своей квартире, а также сможет ли плательщик переехать в неё;
- правила наследования имущества, если рентополучатель переживёт плательщика ренты;
- порядок индексации рентных платежей с учетом инфляции;
- перечень существенных нарушений договора.
Как расторгнуть договор ренты
Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.
Для расторжения ренты через суд необходимы веские основания:
- существенное нарушение условий ренты;
- действия под влиянием заблуждения;
- заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Как правильно заключить договор
При заключении договора пожизненной ренты следует понимать, что:
- Договор не имеет определенной формы, и потому при его разработке и согласовании необходимо тщательно продумать все нюансы. В документе получатель ренты должен предусмотреть и описать все требования, которые он готов предъявить к плательщику. Это может быть и ежемесячный денежный платеж, и конкретные необходимые услуги — покупка лекарств и продуктов, и любые другие, интересующие пожилого человека, моменты. Будет полезным прежде, чем окончательно оформить соглашение, посоветоваться с юристом. Это касается обеих сторон – получателя и плательщика, они оба должны свести к минимуму риски быть обманутыми.
- Собственник жилья предоставляет документы, подтверждающие его право собственности на жилое помещение.
- Удостоверение сделки, как договора об отчуждении недвижимого имущества, согласно законодательству, обязательно должно быть произведено нотариусом. Несоблюдение этого условия означает признание недействительности такого соглашения, и сделка, согласно ст. 165 ГК РФ, будет признана ничтожной. Поэтому весь комплект собранных документов обе стороны – плательщик и получатель должны предоставить нотариусу, на территории деятельности которого находится квартира, являющаяся предметом рентного соглашения.
- Нотариус оценивает: добровольно ли будущий рентополучатель идет на сделку, осознает ли он все возможные ее последствия, и при отсутствии препятствий заверяет подписанный сторонами договор.
- Далее пакет документов передаётся в Росреестр для регистрации. В свидетельстве на собственность объекта недвижимости указывается уже новый собственник жилья и обязательно прописывается обременение. Рентоплательщик должен исполнять все условия контракта вплоть до смерти рентополучателя. После получения из органов ЗАГС справки о смерти прежнего хозяина квартиры, рентоплательщик получает право подать заявление о снятии с собственности обременения. Он становится полноправным владельцем квартиры.
Квартира с «нагрузкой»
Квартира «из-под ренты» заведомо имеет непростую «репутацию». При ее продаже этот факто будет отрицательно влиять на ликвидность. «Этот фактор может удлинить срок экспозиции, но для значительного дисконта, как правило, причин нет», — объясняет Михаил Куликов. По словам Алексея Бернадского, в таких случаях дисконт составляет от 5 до 10 процентов рыночной стоимости.
Риелторы советуют при покупке таких квартир обращать внимание на ряд признаков.
Во-первых – сколько времени прошло между заключением договора и уходом из жизни рентополучателя. «Если времени прошло совсем мало, есть вероятность столкнуться с мошенниками, а то и с откровенным криминалом. К сожалению, нередки случаи, весьма шокирующие, когда плательщики ренты в буквальном смысле травят своих иждивенцев, чтобы поскорее получить вожделенную недвижимость», — поясняет Алексей Бернадский.
Во-вторых, с момента перехода прав собственности на квартиру по договору ренты должно пройти не меньше года. «В течение шести месяцев открывается наследство, а значит, могут появиться претенденты на жилье умершего. Еще через год истекут все сроки давности, когда можно будет оспорить сделку. Даже то, что рента оформляется нотариально, не защищает приобретателя жилья от претензий родственников, пока еще не истекли сроки давности», — объясняет эксперт.
В-третьих, стоит оценить степень родства между плательщиком и получателем ренты. Нередко родственники регистрируют такие договора между собой, чтобы жилье не попадало в наследуемую массу, и на него не смогли претендовать всяческие «дети лейтенанта Шмидта».
В заключение скажем, что в теории можно продать квартиру даже с действующим договором ренты. В таком случае все права переходят новому рентоплательщику. Однако, такие случаи исчезающе редки.
1. Конститутивным признаком постоянной ренты является то, что она устанавливается навечно. В экономическом смысле плательщик получает кредит (имущество получателя) и обязуется вносить плату (рента) до тех пор, пока не прекратится пользование кредитом (выкуп ренты). Как следствие, смерть сторон, заключивших договор, не прекращает ренту. Их место занимают наследники.
2. Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежеквартально уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах, а в случаях, предусмотренных договором, в натуре (например, передавать 200 кг картофеля, выращенного на земельном участке, переданном под выплату ренты). В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер постоянной ренты исходя из стоимости пользования капиталом или иным имуществом, передаваемым под выплату ренты. Например, под выплату постоянной ренты передается земельный участок. Размер арендной платы в отношении аналогичных земельных участков составляет 20 000 руб. в месяц. Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 60 000 руб. в квартал. Или под выплату ренты передается 1 млн руб. Средняя ставка банковского процента равна 10% годовых.
Следовательно, стоит ожидать, что размер постоянной ренты будет около 25 000 руб. в квартал.
1. Конститутивным признаком этого вида договора ренты является установление выплаты ренты на срок жизни получателя. Экономически плательщик ренты получает кредит (имущество получателя), а общий размер платы, включающий погашение основного долга (рента), зависит от того, сколько проживет другая сторона договора.
Получатель ренты обычно сам или посредством представителя заключает договор и передает имущество под выплату ренты. Однако бывают ситуации, когда договор заключается в пользу другого лица, указываемого в качестве получателя ренты (договор в пользу третьего лица). Например, гражданин желает обеспечить своих близких, но не дарит им денежную сумму, опасаясь расточительного поведения, а передает эти деньги под выплату пожизненной ренты в их пользу.
На стороне получателя ренты может присутствовать множественность лиц. Например, пожилые супруги передают общую квартиру под выплату ренты. Специфика ренты состоит в том, что смерть одного из получателей влечет приращение долей, но договором может быть предусмотрено частичное прекращение обязательства.
2. Если иной период выплаты не предусмотрен договором, плательщик обязуется ежемесячно уплачивать определенную сторонами ренту в деньгах. В упрощенном виде экономически грамотные стороны определяют размер пожизненной ренты исходя из рыночной стоимости имущества, передаваемого под выплату ренты, прогнозной продолжительности жизни получателя и ставки процента по кредиту.
Например, под выплату пожизненной ренты передается земельный участок. Возраст мужчины, заключающего договор ренты, – 45 лет. Стоимость аналогичного земельного участка составляет 3 млн руб. Среднестатистическая продолжительность жизни составляет 65 лет. Ставка банковского процента на момент заключения договора – 10% годовых. Использование формулы расчета аннуитетного платежа позволяет предположить, что размер пожизненной ренты будет около 29 000 руб. в месяц. Если получатель умрет раньше прогнозного срока, плательщик получит дополнительную прибыль, если проживет дольше, то убыток. Поэтому договор пожизненной ренты называют алеаторным (рисковым).
Размер пожизненной ренты, установленный договором, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины – не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты на уровне величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.
Допустим, прожиточный минимум установлен в размере 7 000 руб. в месяц. Размер ежемесячной пожизненной ренты определен сторонами в размере 10 000 руб. Пока прожиточный минимум не достиг размера ренты, индексация не производится. Как только прожиточный минимум превысил размер ренты, сумма рентных платежей увеличивается до величины прожиточного минимума. Если имущество передано под выплату ренты за плату, например, за 1000 руб., уплаченных при заключении договора, то ГК не предусматривает нижнего порога ренты и правил об индексации.
Всякая утрата или повреждение отчужденного имущества не освобождает плательщика от обязанности по выплате ренты (ст. 600 ГК).
3. Обязанность по выплате ренты прекращается смертью получателя.
Вместе с тем право требования просроченных платежей не прекращается, указанные суммы подлежат преемству.
В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты получатель вправе требовать выкупа ренты по правилам о выкупе постоянной ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.
Важно отметить, что, исходя из здравого смысла, размер постоянной ренты должен быть всегда ниже размера пожизненной ренты, если речь идет об одном и том же имуществе. Поэтому правило п. 3 ст. 424 ГК при выкупе постоянной и пожизненной ренты должно применяться поразному (с учетом вычета так называемой выкупной составляющей)1.
Интересным также представляется вопрос о методике расчета убытков. Никто доподлинно не знает, сколько проживет получатель ренты. Следовательно, не известен размер ренты, полученной в случае надлежащего исполнения договора. Современная судебная практика признает допустимость взыскания приблизительных и расчетных убытков. Таким образом, допустимым видится представление расчета убытков, составленного по правилам определения капитализированного размера платежей для выплат в счет возмещения вреда здоровью при ликвидации юридического лица (ст. 64 ГК).
В судебной практике нередко возникала ситуация, когда получатель ренты предъявлял иск о расторжении договора в связи с его нарушением, но умирал до окончания судебного разбирательства. Иногда суды прекращали производство по делу со ссылкой на то, что смерть получателя влечет прекращение договора пожизненной ренты. Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума от 29 мая 2012 г. № 9 разъяснил, что в случае смерти получателя ренты, обратившегося в суд с требованием о расторжении договора ренты, суд приостанавливает производство по делу, поскольку спорное правоотношение допускает правопреемство.
4. Пункт 2 ст. 599 ГК содержит дополнительную гарантию защиты интереса получателя: если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Распространенное, хотя небесспорное, толкование указанного правила сводится к тому, что получателю возвращается переданное имущество и отношения сторон прекращаются без каких-либо дополнительных выплат любой из сторон. Такой подход основан на том, что санкция в виде изъятия имущества является карой за существенное нарушение, допущенное плательщиком, который утрачивает право на компенсацию рентных платежей, уплаченных до расторжения договора.
Комментарий Козыревой Ольги Владимировны.
Кара — это наказание.
Однако, российский законодатель (по понятиям) предусматривает лояльный подход к расторжению пожизненной ренты:
— либо расторжение договора (а по ст. 450 ГК РФ все возвращается в прежнее положение, рентополучателю квартира, рентоплательщику его деньги, уплаченные как выкуп залоговой квартиры, ипотеки в силу закона, банки забирая квартиры — возвращают суммы выплаченной до этого ипотеки)
— либо выкуп, т.е. рентоплательщик доплачивает до стоимости квартиры и остается собственником.
Так почему же и за что кара?
Тогда за что подарок рентополучателю? За то, что терпел рентоплательщика или все же разбогател за эту сумму?
Что-то у Вас не вяжется «кара» с законодателем, который рекомендует добросовестное отношение с обеих сторон.
Регистрация у нотариуса
Всегда оформляют письменно и удостоверяют нотариально (ст.584 ГКРФ). Иначе согласно п.1 ст.165 ГКРФ договор признают ничтожным.
Нотариальный клерк потребует принести необходимые документы:
- сам контракт, если он составлен самостоятельно или с помощью юристов;
- документ, свидетельствующий о праве собственности на передаваемое жилье;
- справку о стоимости жилплощади по кадастру;
- справку о количестве прописанных граждан на передаваемой жилой площади;
копию финансового лицевого счёта; - технический план квартиры;
- копию кадастрового паспорта;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие обременений на отдаваемое помещение.
Каждая конкретная ситуация может потребовать дополнительных бумаг от любого участника рентных правоотношений.
Как оформить договор пожизненной ренты на квартиру
Основная характеристика договора ренты состоит в его рискованности. Выгода сторон может оказаться далеко не равнозначной.
Например, болезненный с виду старичок окажется долгожителем, и покупатель будет выплачивать ренту долгие годы.
При этом стоимость квартиры по факту может оказаться куда больше, чем при покупке равнозначного объекта. В среде российских риэлторов принято считать, что сделки с рентой «плохо пахнут».
Данная схема нередко применяется различными мошенниками. Случаются ситуации, когда получатель ренты скоропостижно отходит в мир иной по причине несчастного случая.
Что касается юристов, то они не видят в ренте ничего плохого. Собственник волен распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению.
И если человек хочет прожить остаток своей жизни без финансовых трудностей в обмен на передачу жилья после своей смерти, то причин препятствовать этому нет. Главное правильно оформить сделку.
К имуществу согласно гражданского законодательства РФ относятся:
- недвижимые вещи: земельные участки и прочно связанные с ними строения, в том числе здания, сооружения, дома, надворные строения и сооружения, квартиры, гаражи, сараи, садовые дома и другие нежилые помещения;
- любые движимые вещи, в том числе: автомобили, мотоциклы, прицепы, лодки, катера, ценные бумаги, деньги, доли в уставных капиталах ООО, предметы искусства, инструменты, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, охотничьи ружья, предметы домашней обстановки и обихода;
- права на интеллектуальную собственность и иные неимущественные права.
Как быть с наследниками при наличии соглашения пожизненной ренты
Переданное по условиям соглашения имущество не будет включено в наследственную массу. Рантье уже передал недвижимость в счёт сделки, и она ему не принадлежит. Лишь после кончины бывшего владельца плательщик сможет полноправно распоряжаться полученной квартирой или домом.
Поэтому наследники рантье, которые захотят претендовать на получение недвижимости после его смерти, не смогут этого сделать, как и не получат возможность обладать наследственным правом на получение платежей. Исключением может стать тот момент, когда наследники будут оспаривать соглашение пожизненной ренты и пытаться признать его недействительным, основываясь на следующем:
- рентополучатель был недееспособным на момент заключения соглашения;
- рантье не осознавал происходящего и не управлял своими действиями;
- плательщик ренты обманным путем или через угрозы заставил получателя заключить соглашение;
- получатель не понимал сути сделки и был сбит с толку.
Если по решению суда обе стороны сделки будут признаны вменяемыми и добросовестно выполнявшими условия соглашения, то иск наследников получателя будет отклонен. В другом случае, если недействительность сделки будет доказана, наследники получат переданную по соглашению недвижимость, но деньги отсудить не удастся.
Условия расторжения договора
Договор пожизненной ренты оформляется на постоянной основе и прекращает своё действие после смерти получателя ренты. Но, несмотря на это, подобный договор может подлежать расторжению.
Главной причиной может явиться не выполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случаи получатель может обратиться в суд с требованием о выкупе ренты, расторжении договора и даже выплате моральной компенсации.
Условия договора ренты могут быть прекращены в случае:
- Если есть согласие сторон без каких-либо претензий. Соглашение оформляется в согласии всех законодательских норм и заверяется у нотариуса.
- В случае если получатель не согласен с расторжение договора, то тогда рента не расторгается.
- Если получатель продаёт своё жильё и покупает новое, тогда в этом случаи на него переходят все обязательства со старого. Плательщик ничего при этом не теряет, он просто становится рентоплательщиком другого жилья.
Какие бы ни случились изменения с рентой, их в обязательном порядке фиксируют росреестре.
Что может послужить для расторжения договора ренты:
- Соглашение обеих сторон. После расторжения договора получатель ренты вновь возвращает свои права на право собственности на недвижимость. Плательщик избавляется от всех своих обязанностей перед получателем.
- Плательщик нарушает свои обязанности перед получателем. Эта ситуация уже решается через суд. Получатель подаёт заявление в суд, и начинаются судебные разбирательства. На это время плательщик прекращает выполнять свои обязанности по выплате ренты.
Также, случаются ситуации, когда уже договор подписан и плательщик уже живёт с получателем ренты, но выясняются нюансы неверного составления договора и он признаётся не действительным.
Такие ситуации можно встретить, когда пожилой человек, имея родственников, всё равно передаёт своё жилью в ренту. Здесь уже родственники, начинают выяснять, по каким причинам, квартира была передана в ренту и часто выясняется, что был совершен обман со стороны плательщика.
Основные условия, когда договор считается недействительным:
- Плательщик ренты совершил насильственные действия или обманул получателя и таким образом получил жилплощадь.
- В случае когда совершалась сделка, один из её участников был недееспособный или же был подвигнут обману.
Такие ситуации также решаются через суд с предоставлением фактом, которые доказывают мошенничество со стороны, как получателя, так и плательщика.
Шаг третий: идем к нотариусу
Собрав всё необходимое, следует посетить нотариуса, которому предстоит провести оценку дееспособности квартировладельца и степени осознанности принимаемого решения. Если никаких сомнений у него не возникло, специалист обязан оформить и заверить договор пожизненной ренты на квартиру. Такое нотариальное заверение является обязательным.
После заверения у нотариуса договор передается в регистрационный орган, сторонами оплачивается госпошлина, а когда сделка регистрируется — выдается свидетельство о собственности с обременением.
Условия договора новому владельцу предстоит выполнять вплоть до самой смерти прежнего. Лишь после этого он имеет право на подачу заявления о снятии с квартиры обременения (на основании справки о смерти). И лишь после того с любыми ограничениями по использованию жилья будет покончено.