Права арендаторов коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права арендаторов коммерческой недвижимости в период пандемии коронавируса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

А что же судебная практика, которая существовала до сего дня?

Судебные акты Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ однозначно защищают права арендатора и его право не вносить арендную плату, если пользование имуществом было затруднено или являлось и вовсе невозможным.

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).

«…5. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы…»

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).

«…Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы…»

ВАС РФ также придерживался аналогичной позиции по делам такого рода. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, например, говорится, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, указано, что если фактически арендатор не использовал и не мог использовать предмет аренды, хотя его передача состоялась, поскольку арендодателем не были переданы предусмотренные законодательством документы, без которых предмет аренды к эксплуатации не допускается, в иске о взыскании с арендатора арендной платы должно быть отказано.

Аналогичного мнения придерживаются и арбитражные суды кассационной инстанции.

Из Постановления Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05-3889/2019 по делу N А41-64832/2018 следует, что арендатор освобождается от уплаты арендной платы в течение периода, в который арендатор не имел возможности использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, если такая невозможность возникла вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств, установленных в договоре (пункт 8.11 договора аренды).

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.05.2019 N Ф02-1814/2019 по делу N А58-7844/2017 гласит, что из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Определении ВАС РФ от 03.08.2012 N ВАС-10214/12 по делу N А21-5443/2011 говорится, что согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как следует из судебных актов, с 13.04.2011 арендатор был лишен возможности использовать арендуемые помещения в связи с ограничением в них доступа со стороны арендодателя (помещения были опечатаны). Причины таких действий истец сообщил позднее, в письме от 28.04.2011.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правильно сделали вывод о том, что фактически с 13.04.2011 арендатор имуществом не пользовался, поэтому у истца отсутствовало право на требование внесения арендных платежей в спорный период.

Факт прекращения истцом доступа в помещения и последующие действия по перераспределению своевременно поступивших арендных платежей в рассматриваемом случае не могут являться основанием для опровержения выводов суда об отказе в иске. Взыскание суммы эквивалентной обеспечительному платежу после прекращения действия договора не основано на условиях этого договора.

В другом Определении от 20.08.2010 N ВАС-9267/10 по делу N А57-4934/2009 ВАС РФ пришел к выводу, что поскольку арендные платежи были внесены обществом частично, администрация уведомила общество о необходимости погашения задолженности по арендным платежам. Невыполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд.

Установив, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность по передаче объекта аренды, а также, с учетом нахождения на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности арендодателю, суды пришли к выводу о невозможности использования арендатором арендованного им земельного участка в соответствии с его целевым назначением, а также к выводу о недоказанности арендодателем размера задолженности по арендной плате.

При таких обстоятельствах суды, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Думаю, что все указанные правоположения, разработанные как Высшим Арбитражным Судом РФ, так и Верховным Судом РФ, должные применяться и в последующих спорах между арендаторами и арендодателями относительно внесения арендной платы при не использовании недвижимого имущества в период пандемии, поскольку не утратили своей актуальности.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

• при установлении в тексте договора срока его действия;
• при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
• при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Субаренда и перенаем. Прекращение договора аренды. Выкуп арендованного имущества.

1. Субаренда – право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество третьему лицу (в субаренду).

Перенаём – передача арендатором с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

При субаренде в отличие от перенайма ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. При досрочном прекращении договора аренды прекращается и договор субаренды.

1. Выкуп арендованного имущества – это переход в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения, при условии внесения всей обусловленной договором цены.

Если в договоре аренды о выкупе ничего не сказано, это может быть урегулировано отдельным соглашением (ст.598 ГК).

1. Прекращение договора аренды происходит:

• при истечении срока аренды (если арендатор возвратит имущество и(или) арендодатель потребует возврата вещи);

• истечение срока предупреждения о расторжении договора аренды, если он был заключен на неопределённый срок;

• расторжение договора аренды досрочно в судебном порядке по требованию одной из сторон вследствие существенного нарушения условий договора (порча имущества, систематическое невнесение арендной платы и пр.) См. ст. 590, 591 ГК.

Наказуемые лица: по закону и по жизни

Из КоАП РФ четко следует, что штрафовать по ч. 2 ст. 18.16 можно только лицо, которое: а) управляет; б) торговыми объектами.

На практике же проверяющие из миграционной службы часто не делают разницы между понятиями «компания, управляющая торговым объектом» и «компания — собственник помещений на торговом объекте». Если по документам вы владелец торгового центра, на территории которого обнаружили незаконного мигранта, — получайте штраф за чужие прегрешения. А между тем именно миграционный орган должен представить доказательства, что привлеченная к ответственности компания и есть тот самый управляющий субъект . К сожалению, суды тоже далеко не всегда задаются вопросом, надлежащее ли лицо понесло наказание, по крайней мере, таких решений нам встретилось совсем немного .

Также случается, что ФМС штрафует по ч. 2 ст. 18.16 КоАП опять-таки собственника обычного нежилого помещения, которое к тому же по документам не является торговым объектом. Так, на 470 000 руб. хотели «приговорить» администрацию одного городского поселения за то, что она сдала в аренду помещение под магазин предпринимателю, а тот взял в продавцы иностранку без разрешения на работу. Суд, отменяя штраф, указал миграционному органу, что, во-первых, администрация никаким торговым объектом не управляла, во-вторых, по правоустанавливающим документам сданное в аренду имущество — это просто нежилое помещение, не связанное с торговлей .

Получается, что рискуют быть оштрафованными фирмы и предприниматели, сдающие в аренду любую коммерческую недвижимость. Успокаивает только то, что миграционная служба крайне редко посещает обычные офисные здания с целью проверок, ведь ловить им там — по сравнению с рынками и торговыми центрами — особо нечего.

А вот кто точно будет отвечать за чужих нелегалов по всей строгости — это компании, управляющие розничными рынками , имеющие соответствующие разрешения , выданные региональными властями . Ведь они в силу прямого указания в Законе должны :

• обеспечивать соблюдение арендаторами правил привлечения к труду иностранных работников;
• с целью выявления нарушений в этой сфере ежедневно до открытия рынка проверять продавцов и их торговые места;
• контролировать, чтобы арендаторы соблюдали установленную на текущий год квоту (в 2013 г. — 0% ) на наем временно пребывающих иностранцев для торговли на рынках.

За что арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности?

Bce cкaзaннoe пpивoдит к мыcли, чтo oднoзнaчнoй пoзиции o cдaчe в нaeм жилoй и нeжилoй нeдвижимocти кaк paзнoвиднocти пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти, тpeбyющeй peгиcтpaции, нa ceгoдня нeт. Ecть лишь oтдeльныe мнeния. Taкaя cитyaция coздaeт пpaвoвyю нeoпpeдeлeннocть и пoбyждaeт зaинтepecoвaннoe лицo (apeндoдaтeля) пocтyпaть иcxoдя из coбcтвeнныx пpeдcтaвлeний o нyжнocти или нeнyжнocти peгиcтpaции в кaчecтвe индивидyaльнoгo пpeдпpинимaтeля.

Пpичин тaкoгo пoлoжeния нecкoлькo. Этo нecoвepшeнcтвo кoнcтpyкции нopмы cт. 171 УК PФ, нeчeткocть oпpeдeлeния пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти в ГК PФ пpимeнитeльнo к peшaeмoмy нaми вoпpocy, пoзиция Bepxoвнoгo Cyдa PФ, нe oтличaющaяcя пpaвoвoй oпpeдeлeннocтью.

Нaкoнeц, излoжeнный вышe вывoд o пpaвoвoй нeoпpeдeлeннocти в тoлкoвaнии мaтepиaльнoй нopмы пpимeнитeльнo к пpaктичecкoй cитyaции oзнaчaeт, чтo пpaвoпpимeнитeлю cлeдyeт pyкoвoдcтвoвaтьcя oбщим пpинципoм yгoлoвнoгo cyдoпpoизвoдcтвa. B чacтнocти, пpинципoм, зaкpeплeнным в ч. 3 cт. 14 УПК PФ «Пpeзyмпция нeвинoвнocти». Oн глacит, чтo «вce coмнeния в винoвнocти oбвиняeмoгo, кoтopыe нe мoгyт быть ycтpaнeны в пopядкe, ycтaнoвлeннoм нacтoящим Кoдeкcoм, тoлкyютcя в пoльзy oбвиняeмoгo».

Cyбъeктивнoй cтopoны cocтaвa пpecтyплeния нeт. Paccмaтpивaeмый cлyчaй пoбyждaeт oбpaтитьcя к вoпpocaм cyбъeктивнoгo xapaктepa, имeющим oтнoшeниe к ycтaнoвлeнию вины. Дoлжнo ли лицo, coвepшaя дeйcтвия, cocтaвляющиe oбъeктивнyю cтopoнy пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, coзнaвaть, пoмимo фaктичecкиx oбcтoятeльcтв coвepшaeмoгo им дeяния, eгo oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти?

Oбpaтимcя к нopмe cт. 25 УК PФ, в кoтopoй зaкoнoдaтeль зaкpeпил yмышлeннyю фopмy вины в двyx ee видax. Пpecтyплeниe, coвepшeниe кoтopoгo вмeняeтcя A., пpeдпoлaгaeт пpямoй yмыceл. Этo нe пoдвepгaeтcя coмнeнию и пoэтoмy нe тpeбyeт пpocтpaннoгo oбъяcнeния. Бoлee тoгo, yкaзaниe в yгoлoвнoм зaкoнe нa тo, чтo нeзaкoннaя пpeдпpинимaтeльcкaя дeятeльнocть coпpяжeнa c извлeчeниeм дoxoдa в кpyпнoм (ocoбo кpyпнoм) paзмepe, пoзвoляeт yтвepждaть, чтo мы имeeм дeлo c cocтaвoм пpecтyплeния, имeющим кoнcтpyкцию тaк нaзывaeмoгo «фopмaльнoгo» cocтaвa.

Для coвepшeннoгo c пpямым yмыcлoм пpecтyплeния, имeющeгo кoнcтpyкцию «фopмaльнoгo» cocтaвa пpecтyплeния, нeoбxoдимo дoкaзaть, чтo лицo «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий (бeздeйcтвия)» и жeлaлo coвepшeния cвoиx дeйcтвий (к coжaлeнию, фopмyлa вины, coдepжaщaяcя в cт. 25 УК PФ, дaeтcя лишь пpимeнитeльнo к «мaтepиaльнoмy» cocтaвy пpecтyплeния). Чтo oзнaчaeт выpaжeниe «ocoзнaвaлo oбщecтвeннyю oпacнocть cвoиx дeйcтвий» пpимeнитeльнo к пpecтyплeнию, пpeдycмoтpeннoмy cт. 171 УК PФ, кaк, впpoчeм, и для иныx пpecтyплeний, coвepшaeмыx в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти, пpeдycмoтpeнныx глaвoй 22 УК PФ?

Пpoфeccop Б.B. Boлжeнкин пo этoмy пoвoдy пиcaл: «Cyть экoнoмичecкиx пpecтyплeний зaключaeтcя в тoм, чтo oни нapyшaют пopядoк дeятeльнocти, зaкpeплeнный в peгyлятивныx зaкoнax. Пoэтoмy coзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшaeмoгo в тaкиx cлyчaяx дeяния нeвoзмoжнo бeз ocoзнaния фaктa нapyшeния cooтвeтcтвyющeгo зaкoнa, пpaвилa, oбязaннocти, a oтcюдa мoжнo cдeлaть вывoд: coзнaниe пpoтивoпpaвнocти являeтcя cyщecтвeнным пpизнaкoм yмышлeннoй вины пpи coвepшeнии пpecтyплeний в cфepe экoнoмичecкoй дeятeльнocти»7. Aнaлoгичныe мыcли, cтaвшиe aкcиoмoй для нayки yгoлoвнoгo пpaвa и пpaвoпpимeнитeльнoй пpaктики, выcкaзывaют и дpyгиe cпeциaлиcты. Нaпpимep, пpoфeccop И.B. Шишкo пpиxoдит к вывoдy, чтo «нeзнaниe тaкиx зaпpeтoв или oбязaннocтeй иcключaeт ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти иx «нapyшeния», пocкoлькy нe ocoзнaeтcя и caм фaкт нapyшeний.

Mыcлимo ли ocoзнaниe oбщecтвeннoй oпacнocти нeзaкoннoгo пpeдпpинимaтeльcтвa тeми, ктo нe oбpeмeнeн юpидичecкими знaниями?»8.

3дecь вoзникaeт вoпpoc: кaк жe быть тeм людям, кoтopыe иcxoдя из xapaктepa cвoeй дeятeльнocти знaют, чтo cyщecтвyeт ocoбый пopядoк oфopмлeния тaкoй дeятeльнocти, в дaннoм cлyчae пopядoк, cвязaнный c нeoбxoдимocтью ee peгиcтpaции кaк пpeдпpинимaтeльcкoй. Oтcyтcтвиe coбcтвeнныx знaний oбязывaeт лицo oбpaтитьcя к cпeциaлиcтaм, лицaм, cвeдyщим в oпpeдeлeннoй oблacти дeятeльнocти: юpиcтaм, cпeциaлиcтaм инoгo пpoфиля, и дeйcтвoвaть иcxoдя из пoлyчeнныx paзъяcнeний.

Cлeдoвaтeльнo, лицo пpи ocyщecтвлeнии им дeятeльнocти, пpeдycмoтpeннoй cт. 171 УК PФ, дoлжнo ocoзнaвaть oбщecтвeннyю oпacнocть и нeзaкoнный, пpoтивoпpaвный xapaктep cвoeй дeятeльнocти. Cooтвeтcтвeннo, вoзникaeт дpyгoй вoпpoc: coдepжитcя ли в дeйcтвияx лицa, cдaющeгo пpинaдлeжaщee eмy нa пpaвe coбcтвeннocти имyщecтвo в apeндy, cyбъeктивнaя cтopoнa пpecтyплeния, пpeдycмoтpeннoгo cт. 171 УК PФ, пpи ycлoвии, чтo этo лицo нe ocoзнaвaлo oбщecтвeннoй oпacнocти и пpoтивoпpaвнocти cвoиx дeйcтвий. Нa этoт вoпpoc cлeдyeт oтвeтить oтpицaтeльнo.

Oбщecтвeннaя oпacнocть дeяния oтcyтcтвyeт. Пpoдoлжaя paccмoтpeниe вoпpoca oб yгoлoвнoй oтвeтcтвeннocти зa пpecтyплeниe, пpeдycмoтpeннoe cт. 171 УК PФ, oтвeтим нa вoпpoc oбщecтвeннoй oпacнocти coвepшeннoгo A. дeяния. Этoт вoпpoc имeeт пpинципиaльнoe знaчeниe. Кaк извecтнo, ч. 2 cт. 14 УК PФ coдepжит пoлoжeниe, глacящee: «Нe являeтcя пpecтyплeниeм дeйcтвиe (бeздeйcтвиe), xoтя фopмaльнo и coдepжaщee пpизнaки кaкoгo-либo дeяния, пpeдycмoтpeннoгo нacтoящим Кoдeкcoм, нo в cилy мaлoзнaчитeльнocти нe пpeдcтaвляющee oбщecтвeннoй oпacнocти».

Для ответа на вопрос, можно ли изменить общее правило распределения обязанностей по охране окружающей среды и обращению с отходами между арендодателем и арендатором, необходимо проанализировать частноправовые и публично-правовые аспекты регулирования рассматриваемых взаимоотношений.

---

[1] Белов В.А. Аренда как возвратное обязательство: диссертация кандидата юридических наук. М.: ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», 2016. С. 15–42.

[2] См., например, письмо Росприроднадзора от 17.02.2015 № ОД-06-01-26/2389 «О предоставлении информации».

В.А. Белов, кандидат юридических наук, редактор Дайджеста новостей торгового и потребительского права юридического института «М-Логос»

Материал публикуется частично. Полностью его можно прочитать в журнале «Справочник эколога» № 3, 2018.

Ответственность арендодателя за невыполнение обязанности по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок

Если арендодатель не выполняет обязанность по предоставлению сданного внаем имущества в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе по своему выбору:

— истребовать это имущество от арендодателя в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

В спорной ситуации арендодатель должен доказать, что имущество действительно передано арендатору. Доказательством обычно является акт приема-передачи имущества. Если в аренду передается здание или сооружение, а также предприятие, составление такого акта обязательно (п. 1 ст 655, 659 ГК РФ). Если доказательств, что арендатор фактически пользовался имуществом, не имеется, и передача имущества в аренду не была документально оформлена, суд с большой степенью вероятности может удовлетворить требования арендатора, основанные на п. 3 ст. 611 ГК РФ (см. постановление Пятнадцатого ААС от 05.08.2008 N 15АП-4192/2008).

В случае обращения арендатора в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и удовлетворения такого иска, договор аренды считается расторгнутым с даты вступления судебного акта в законную силу (см. постановление Тринадцатого ААС от 06.03.2012 N 13АП-399/12). Однако договор может предусматривать и основания одностороннего отказа арендатора от его исполнения (п. 2 ст. 310, ст. 450.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), в том числе вследствие неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в аренду. В этом случае арендатору достаточно письменно уведомить арендодателя о расторжении договора (см. постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13).

Ответственность за незаконное предпринимательство при сдаче в аренду помещений

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). При этом нужно иметь в виду правила о времени и месте исполнения денежного обязательства. Например, при безналичных расчетах по общему правилу местом исполнения денежных обязательств является банк кредитора, а само обязательство по внесению арендной платы будет считаться исполненным в день поступления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 19 апреля 1999 г. № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета»).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы на арендатора могут быть наложены различные санкции. Так, договор может предусматривать выплату неустойки при просрочке платежа. Если выплата неустойки при просрочке внесения арендной платы не предусмотрена, с арендатора можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ.

Неоднократная просрочка внесения арендной платы (более двух раз подряд) является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В договоре также можно предусмотреть возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и в случае однократной просрочки внесения арендных платежей (п. 26 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66). Если арендатор в разумный срок погасил всю задолженность по арендной плате, то арендодатель не лишается права предъявить в суд требование о расторжении договора в связи с просрочкой арендатором срока внесения арендных платежей. Однако такое требование нужно заявить в суд в разумный срок с момента погашения арендатором всей суммы задолженности. В противном случае арбитражный суд может отказать арендодателю в иске о расторжении договора в связи с просрочкой арендных платежей. Такая правовая позиция содержится в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что арендодатель был неправомочен сдавать имущество в аренду. Как возразить на этот довод арендатора?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату.

В ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Арбитражные суды не будут принимать во внимание доводы арендатора, который пользовался арендованным имуществом и не заплатил за такое пользование, о том, что арендодатель был неуполномочен сдавать имущество в аренду, в связи с чем договор является недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Вопрос: арендатор отказывается вносить арендную плату на том основании, что договор аренды не зарегистрирован. Как возразить на этот довод арендатора?

В такой ситуации арендатор не освобождается от обязанности вносить арендную плату, если арендатор пользовался арендованным имуществом.

В ситуации, когда стороны подписали договор аренды недвижимого имущества, который подлежит регистрации, согласовали все существенные условия договора аренды, но при этом договор не зарегистрировали, то нужно исходить из следующего. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял его без замечаний и вносил арендные платежи, то между сторонами возникает обязательство, которое не может быть произвольно изменено по требованию одной из сторон. Если в договоре установлена неустойка, то она по требованию арендодателя также может быть взыскана с арендатора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13) и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Арендатор с согласия арендодателя может передать арендуемое имущество или его часть в субаренду другому лицу. Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. В договоре стоит прописать санкции для арендатора за подобные нарушения. Например, «в случае передачи помещения или его части в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает неустойку в размере месячного размера арендной платы».

Нужно также иметь в виду, что саму по себе передачу арендатором имущества в субаренду без согласия арендодателя суды могут расценить как существенное нарушение договора аренды, являющееся основанием для расторжения договора (определение ВАС РФ от 10 октября 2008 г. № 13003/08, постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110, ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).

По окончании срока аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное по договору имущество. Оно должно быть в том же состоянии, что и на момент передачи его арендатору, с учетом нормального износа (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Таким образом, с арендатора можно взыскать санкции в следующих случаях.

1. При невозврате (несвоевременном возврате) имущества арендодателю.

В этом случае арендатор будет обязан заплатить за фактическое пользование имуществом за время просрочки и возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. Арендодателю нужно иметь в виду, что начислить договорную неустойку на сумму задолженности по оплате за фактическое пользование имуществом арендодатель не вправе, поскольку договорные отношения уже прекращены. Однако арендодатель вправе начислить на эту сумму проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в договоре можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества.

При просрочке возврата имущества применяются особые условия о взыскании неустойки и убытков. По общему правилу, если за нарушение договора стороны предусмотрели неустойку, убытки взыскиваются с недобросовестного контрагента лишь в сумме, превышающей размер неустойки (п. 1 ст. 394 ГК РФ). Иные правила будут применяться, только если их прописать в договоре.

Однако если арендатор допустил просрочку возврата имущества арендодателю, а в договоре предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, то убытки можно взыскать в полном объеме сверх неустойки, даже если это прямо не прописано в договоре. Иными словами, за несвоевременный возврат арендодателю его имущества с арендатора могут быть взысканы и неустойка, и полная сумма причиненных убытков, если только иное прямо не предусмотрено в договоре аренды (ч. 3 ст. 622 ГК РФ).

2. При возврате арендодателю имущества в ненадлежащем состоянии, то есть в ином, чем на момент передачи, за исключением нормального (естественного) износа.

Естественный износ подразумевает, что свойства и внешний вид имущества со временем могут меняться, причем независимо от того, кем это имущество будет использоваться – арендодателем, арендатором или иным лицом. Поскольку такое изменение происходит со временем независимо от воли сторон договора, то арендатор обязан вернуть имущество арендодателю с учетом тех же изменений, какие бы произошли, если бы помещение не было передано ему в аренду или было передано любому другому лицу.

В то же время в договоре это общее правило по соглашению сторон можно изменить (ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Например, в договоре можно указать, что нежилое помещение будет возвращено арендодателю после текущего ремонта, который должен сделать арендатор по окончании срока аренды.

Возвращение имущества в надлежащем состоянии также предполагает, что не нарушены основные конструктивные характеристики передаваемого имущества. Так, нежилое здание, в котором была осуществлена перепланировка помещений, подлежит приведению в первоначальный вид, если стороны не договорились об ином. Арендатор должен вернуть недвижимое имущество той же площади и этажности, что и было передано по договору во временное владение и пользование.

Кроме того, недопустимы также иные изменения имущества, которые не изменяют его основных конструктивных характеристик (площадь, этажность и т. д.), но влияют на внешний вид имущества и на возможность его использования по назначению, а потому также являются существенными. Например, земельный участок, на котором были возведены временные сооружения, при отсутствии иного соглашения между сторонами по окончании срока аренды должен быть освобожден от указанных сооружений.

Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.

r />

Пример из практики: суд признал неправомерными перепланировку и переоборудование помещения и взыскал с арендатора убытки

Истец (арендодатель) обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика (арендатора):

• задолженности по уплате арендных платежей;
• неустойки за просрочку уплаты арендных платежей;
• процентов за пользование чужими денежными средствами;
• убытков, причиненных самовольной перестройкой и перепланировкой арендованного помещения.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил. Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Правовые отношения, возникающие между собственником и нанимателем, должны быть закреплены договором. Заставить нежелательного пользователя площади покинуть территорию, можно на основании поданной в отношении нанимателя претензии, даже без предварительного уведомления, если:

1. Пропущены сроки внесения арендной платы.
2. Игнорируется обязательство оплачивать коммунальные платежи и возник долг по счетам за свет, газ, воду.
3. Помещения переданы в субаренду без согласования с собственником.
4. Нежилые объекты используют не по назначению, указанному в договоре.
5. Арендатор нарушает общественный порядок.
6. Помещение умышленно испорчено или содержится в ненадлежащем порядке.
7. Объект в аварийном состоянии и не отвечает нормам безопасности.
8. Нарушены иные пункты, указанные в договоре аренды.

Если пользователь помещения нарушает пункты договора, арендодатель направляет претензию с требованием освободить площадь.

Иногда наниматель не виноват в необходимости разрыва арендных отношений:

1. Закончился срок арендного договора.
2. При наличии в договоре пункта, предусматривающего односторонний порядок расторжения.
3. Суд признал соглашение с собственником недействительным, и потребовал освободить площадь. Арендодатель обязан вернуть полученные в счет аренды средства.
4. Государство или муниципалитет изымают недвижимость для своих нужд, не по воле собственника.
5. Меняется собственник недвижимости.
6. Планируется сменить статус помещения, переведя его в жилой фонд.

В указанных выше случаях собственник направляет на имя арендатора уведомление о предстоящем выселении.

Отвечает ли арендодатель за нарушение прав арендатора третьими лицами?

Любые арендные отношения нуждаются в фиксации устных договоренностей. К сожалению, некоторые игнорируют значение письменных обязательств. Собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом, как ему заблагорассудится. Если наниматель упорствует и не собирается самостоятельно освобождать занятую площадь, вопрос выселения решается в принудительном порядке. Проблема в том, что собственник не защищен от рисков порчи имущества или образования задолженности по коммуналке. Пользователь помещения ничем не ограничен в действиях, и вопрос взыскания компенсации за нанесенный ущерб придется решать в суде.

Арендный договор, как правило, заключают на срок до 11 месяцев, чтобы избежать регистрации долгосрочной аренды. Максимальный срок в рамках одного договора – 5 лет. Если в договоре содержится пункт, предусматривающий автоматическую пролонгацию, собственник, намеренный выгнать арендатора, должен оповестить о предстоящем разрыве договорных отношений заблаговременно.

Документ составляют в произвольной форме, учитывая обязательное включение следующей информации:

• сведения об арендаторе и арендодателе;
• идентификационные характеристики объекта (подробный адрес);
• основание для выселения;
• предоставленный на выполнение период (обычно 6 месяцев);
• дата, подпись, печать (если объект принадлежит юрлицу).

Передавая уведомление под роспись, исключают возможные споры о получении или крайней дате выселения. Если лично или через представителя арендатора вручить уведомление невозможно, организуют почтовую отправку с уведомлением, фиксируя факт передачи и дату.

Даже если заранее известно, что арендодатель будет против и проигнорирует требование, отправка уведомления – обязательная часть процедуры урегулирования перед тем, как отправиться в суд.

Если удалось выгнать арендатора во внесудебном порядке, не следует забывать о проверке возвращаемого имущества. Арендатор должен вернуть помещение в том же состоянии и комплектности, что и принимал в аренду. Акт-приема-передачи составляют и подписывают оба участника арендных отношений. Если не удается найти арендатора, составляют уведомление о подписании акта с оставлением права вскрыть помещение.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
   3) предоставления арендатором определенных услуг;
   4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
   5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
   Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
   Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Обязанности арендодателя

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов, либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды[].

Похожие записи:

• Сроки увольнения пенсионера по собственному желанию
• Гарантийное обслуживание
• С кого управляющим компаниям взыскивать долги за коммуналку