Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в долевой собственности целиком?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Какие нужны документы для оформления договора
При продаже квартиры от 2 собственников понадобятся документы:
- паспорта владельцев;
- свидетельства о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка ЕГРН;
- техпаспорт, кадастровый паспорт (если последний был оформлен ранее, предоставлять его не требуется, поскольку он представляет собой выписку из ЕГРН и запрашивается сотрудниками Росреестра в кадастровой палате);
- договор купли-продажи;
- передаточный акт;
- выписка с лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
- дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
Перечень документов, необходимых при определенных обстоятельствах:
- разрешение органов опеки на продажу, если вторая доля принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному гражданину;
- согласие 14-18-летнего ребенка на продажу квартиры;
- согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
- согласие содольщика на продажу, если проводятся 2 автономные сделки по разным договорам о продаже доли;
- при совершении оплаты через банковскую ячейку — договор о внесении залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
- если интересы продавца представляет третье лицо — нотариально заверенная доверенность.
Покупатель имеет право затребовать любые документы для подтверждения чистоты сделки, и продавец сам волен выбирать — удовлетворить запросы или подвергнуть сделку риску срыва.
Что такое долевая собственность?
Все знают, что большинство российских квартир находятся в долевой собственности. По каким же причинам жилье оказывается поделенным на части? Возможны варианты. Чаще всего доля в праве собственности на квартиру возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества, объясняет Юлия Антясова, руководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». В нашей стране общая долевая собственность появилась с началом приватизации. Квартиры тогда оформляли в собственность целыми семьями, и каждый человек, участвующий в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Как предупреждают эксперты, важно различать долевую собственность и совместную собственность.
Долевая собственность – это когда имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников.
Если имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определяются – это совместная собственность.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договоренности. Закон, который регулирует раздел,касается только унаследованных и супружеских долей. В принципе, по соглашению наследников или по соглашению супругов доли тоже могут перераспределяться, но априори они считаются равными.
Иногда собственники задумываются о том, как сделать выдел доли в квартире. Зачем это нужно?
Чаще всего выдел доли в натуре бывает нужен, когда жильцы собираются превратить квартиру в классическую коммуналку, где у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы – общие. Бывает, что и родственники не желают или не могут договориться о совместной оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в прежней квартире, но являются уже фактически чужими людьми.
Сделать выдел доли в натуре получается не в каждом доме или квартире. Надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Алгоритм продажи квартиры
Если владелец доли намерен реализовать свою часть жилого помещения, он должен придерживаться требований, прописанных в ст. 250 ГК РФ.
Продать квартиру в общей долевой собственности может один совладелец или сразу все. Алгоритм действий разберем на примере первого варианта.
Для продажи жилья гражданин должен:
- Письменно уведомить других владельцев о желании реализовать свою долю.
- Собрать и подготовить документы.
- Обратиться с ними к нотариусу для оформления договора купли-продажи и его удостоверения.
- Отправиться вместе с покупателем в Росреестр, чтобы зафиксировать переход прав на владение долей от одного гражданина к другому.
Если порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, будет нарушен, к примеру, отсутствует уведомление других совладельцев о намерении реализовать жилье, заключенная сделка в дальнейшем может быть признана ничтожной.
Альтернативные варианты обойти право преимущественной покупки дольщиков
Договориться с совладельцами получается не всегда в силу тех или иных причин. На это существуют некоторые альтернативные способы «обойти» право преимущественной покупки дольщиков. Важно понимать, что использование подобных способов связано с высокими рисками. Подобные сделки могут быть признаны мнимыми или притворными, что приведет не только к их отмене, но и потере денег продавцом.
- Дарение. Долю в квартире можно подарить, на процесс дарения не распространяется право преимущественной покупки, запретить передать в дар свою долю другие совладельцы не могут. Покупатель в подобной ситуации рискует признанием сделки мнимой, которая прикрывает собой сделку по продаже доли. В подобной ситуации дольщики могут потребовать в судебном порядке перевести права собственности на них, и покупатель останется ни с чем. Продавец рискует тем, что может не получить денег от покупателя, а так как был подписан договор дарения, то законных оснований для взыскания оплаты у него нет.
- Продажа по завышенной стоимости. Для того чтобы получить отказ собственников предложение о продаже доли для них делается по заведомо высокой стоимости. Договор с покупателем и расписка составляются на аналогичную сумму, но по факту перечисляется продавцу меньше. Как следствие, для продавца увеличивается размер налога с продажи. Актуальность вопроса об уплате налога индивидуально, а ряде случаев продавцу от него вообще освобождаются.
- Оформление договора займа. При выборе этого способа с собственником доли в квартире оформляется договор займа на сумму стоимости доли и одновременно договор залога в виде той же самой доли в квартире. Далее «заемщик» пропускает установленные сроки уплаты долга, а покупатель в роли «кредитора» забирает в свою пользу предмет залога. В этом случае риск признания сделки мнимой, прикрывающей собой продажу доли сохраняется. При признании сделки мнимой, покупатель возвращает долю, продавец возвращает всю сумму фиктивного долга.
Таким образом, продать долю в квартире или квартиру в долевой собственности не так сложно, придерживаясь представленного выше алгоритма. Главное, помнить о преимущественном праве покупке доли другими участниками сделки и соблюдать нормы российского законодательства.
Возможные риски и последствия, связанные с неправильным оформлением документов, представлены в таблице.
| Риск | Последствия |
| Продажа доли с нарушением преимущественного права на приобретение доли остальных совладельцев. | В течение 3х месяцев после вскрытия факта, другие собственники могут требовать переписания на них имущественных прав по договору купли-продажи в судебном порядке. |
| Продажа доли несовершеннолетнего владельца без разрешения органов опеки. | Сделка считается неправомерной, договор расторгается. |
| Подписания договора купли-продажи без присутствия нотариуса. | Договор недействительный, сделка не заключена. |
Разграничение понятий
Общая собственность возникает в случае наличия у жилого объекта двух или более собственников. Она бывает долевой и совместной, в зависимости от того определена ли доля каждого собственника в праве владения. Общая совместная собственность часто возникает в ситуации, когда имущество приобретается в браке и приобретает статус совместно нажитого.
Основаниями для возникновения долевой собственности на жилой объект могут быть:
- прохождение процедуры приватизации жилья;
- выделение долей в квартире, ранее находившейся в режиме общей совместной собственности супругов;
- по наследству при наличии нескольких претендентов.
Доли не относятся к категории неизменных величин, они могут перераспределяться и продаваться. В жизни их выделение может быть связано с добровольным решением участников или с решением судебного органа. Например, при нахождении в браке с супругом могут быть достигнуты взаимные договоренности с заключением брачного контракта с условиями выделения. При расторжении законных отношений каждый из бывших партнеров имеет возможность получения 50% во владении общего совместного имущества.
Шаг 7. Получение оплаты за квартиру
Оплата квартиры, как правило, происходит после полного перехода права собственности к новому владельцу. Сроки расчетов и способ оплаты указывается в договоре купли-продажи. Оптимальным вариантом передачи денег считается использование банковской ячейки. Однако, многие все же выбирают расчет наличными или с использованием расчетного счета. В таком случае, возможно установление временного обременения на квартиру до полного расчета.
Отдельно необходимо оговориться о разделении суммы, выплаченной за квартиру, между всеми собственниками. Как правило, она разделяется пропорционально долям, если не существует иной договоренности между бывшими владельцами. К примеру, семья могла продать квартиру и вложить полученные средства в новую недвижимость с выделением новых долей.
Регистрация в Росреестре перехода прав собственности от продавца к покупателю
Все необходимые документы вместе с заявлением о передаче прав собственности предоставляются заявителем-продавцом или доверенным лицом лично. Бумаги передаются в Росреестр или МФЦ (закон № 218-ФЗ, ч. 1, 2, ст. 18). Перечень подразделений, где можно оформить бумаги, размещен на странице сайта Росреестра. Документы можно также передать уполномоченному представителю Росреестра на выездном приеме или отправить по почте ценным письмом (в этом случае обязательно составьте опись вложенных документов и закажите уведомление о вручении письма).
На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.
Время отсчета ведется с момента подачи заявления в Росреестр. Документы, поданные через МФЦ, будут готовы в течение пяти рабочих дней с момента подачи. Регистрация электронных документов производится на следующий рабочий день после отправления документов (закон 218-Ф3, ст. 16, п. п. 9 и 10, ч. 1). В случае электронного оформления документов на личную электронную почту заявителя или на мобильный телефон приходят уведомления о ходе выполнения или регистрации тех или иных документов. Готовая выписка из ЕГРН представляет собой задокументированное подтверждение перехода права собственности к новому владельцу (закон 218-Ф3, ст. 28, ч. 1).
Продажа долей разными договорами
Каким бы ни был удобным способ продажи квартиры, разделенной на доли, одним договором, очень часто покупателю приходится иметь дело с каждым собственником по отдельности. Конечно, для него – это самый непростой вариант, но если он заинтересован в покупке именно этой квартиры, то ему приходится мириться с возникающими сложностями. А вот для продавцов данный способ является самым приемлемым. Ознакомимся с основными трудностями для покупателя:
- Ему придется составлять и вычитывать несколько договоров.
- Покупателю необходимо каждый раз являться на подписание договора.
- Каждую долю квартиры после сделки придется регистрировать и получать на нее свидетельство о праве собственности.
- После оформления последней части покупателю необходимо сдать все долевые свидетельства и получить взамен одно общее на всю квартиру в целом.
Всегда ли работает преимущественное право?
Есть один случай, когда долю в квартире можно продать и при этом не блюсти преимущественное право. Это продажа на публичных торгах. Так поступают с долей недвижимого имущества только кредиторы, если нет других путей и денежных средств должника недостаточно для покрытия долгов.
Но далеко не всякую долю можно взыскать в качестве задолженности (ведь нельзя забирать единственное жилье). Есть только два варианта, когда могут отобрать долю:
- Доля в праве стала залогом ипотеки (в этом случае взыскивают даже единственное жилье).
- Если должник не живет в квартире, в которой у него есть доля, и зарегистрирован по иному адресу, либо он имеет еще и другое жилье в собственности.
Как разрешить ситуацию, если одна из сторон против продажи?
Такая ситуация возникает наиболее часто. Обусловлена она тем, что несколько собственников имеют намерение продать совершенно ненужную им квартиру. А впоследствии разделить деньги. А одни участник, например, по каким-то причинам против такого решения. Не стоит забывать, что здесь многое зависит и от размеров долей.
Если противник продажи имеет малую часть, то можно принудительно ее у него выкупить. Делается это в судебном порядке. Подается соответствующий иск. Аргументировав свои требования малой долей совладельца, можно ходатайствовать о принуждении передачи его доли другим совладельцам, естественно, за денежную компенсацию.
Безусловно, если человек живет на этой жилплощади, то никто его не вправе заставить продавать свою часть, ведь основанием является всего лишь малый размер его части.
Что такое доля в квартире?
Имущество может принадлежать двум или нескольким лицам. Эта собственность по праву считается общей. При выделении конкретных долей она признается долевой, без выделения – совместной.
Приватизируемые квартиры являются совместной собственностью всех участников приватизации, но по желанию можно выделить и зарегистрировать конкретную долю для каждого отдельно. Единственная проблема заключается в том, что в натуре эту долю определить невозможно, поскольку вход в квартиру один и выделить границы долевого владения никак не получится. Это значит, что доля – лишь юридическое понятие.
Можно получить долю в жилой недвижимости и другими способами:
- принять в дар или наследовать;
- выделить при разводе.
Каждый собственник имеет право пользоваться квартирой, при этом не нарушая прав других совладельцев.