Что должен знать самозанятый арендодатель?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что должен знать самозанятый арендодатель?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой вариант налогообложения выгоднее при сдаче квартиры в аренду

Многое здесь зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода, говорят опрошенные эксперты.

«Получение статуса плательщика НПД целесообразно для людей, которые имеют несколько свободных квартир в собственности и хотят их сдавать (но в сумме доход не должен превышать 2,4 млн рублей в год). При наличии единственного объекта недвижимости под сдачу, когда доход от аренды не является основным для человека, удобным будет каждый год подавать декларацию 3-НДФЛ», — объясняет Николай Титов.

Выбор конкретной схемы зависит от ситуации, отмечает адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Если квартиру планируется сдавать недолго, после чего ее рассчитывают продать с применением вычета, а стоимость квартиры при этом не очень большая, может подойти схема НДФЛ. При высокой стоимости квартиры и ее длительной сдаче часто стоит использовать „упрощенку“, а потом можно и перейти на патент, если доход стабильно выше среднего по региону», — рассуждает эксперт.

НПД — это скорее что-то среднее между НДФЛ, с одной стороны, и УСН и патента — с другой. Этот вариант подойдет при небольшой стоимости квартиры и длительном сроке аренды. Но эти рекомендации не универсальны и могут измениться в зависимости от конкретных условий, отметил он.

Каждый из указанных вариантов налогообложения обладает своими преимуществами и недостатками, отмечает и Евгений Арапов. «При выборе НДФЛ гражданин будет уплачивать налог по достаточно высокой ставке, но этот способ прост в формальностях — по сути, необходимо лишь своевременно подать декларацию. НПД предусматривает низкую ставку, но размер дохода ограничен. Кроме того, существует риск возникновения спорных ситуаций, когда налоговая служба или банк сочтет подлежащими налогообложению те поступления на счет налогоплательщика, которые доходом для этого налога не являются (например, дополнительные доходы, переводы от родственников), — разъясняет эксперт.

УСН и ПСН доступны только индивидуальным предпринимателям, и этот статус предполагает уплату страховых взносов, кроме того, для применения этих налоговых режимов потребуется подача специальных заявлений в налоговую службу.

Как самозанятому сдавать квартиру

Самозанятый может сдавать жильё в аренду с момента постановки на учёт в налоговую службу через приложение «Мой налог» или банковский кабинет клиента.

При регистрации в качестве самозанятого вам потребуются только ваши личные документы. Никаких документов на квартиру (в том числе доверенность) предоставлять не нужно.

Как зарегистрироваться самозанятым — подробная инструкция здесь.

Главное условие возможности самозанятого сдавать квартиру в аренду – нахождение недвижимости в регионе, где проводится эксперимент по самозанятости. В противном случае, владелец может сдавать жильё только как физлицо, но не как самозанятый.

Режим плательщика НПД подходит широкому кругу физических лиц и предпринимателей. Но перед регистрацией необходимо оценить, какие плюсы и минусы дает самозанятость для бизнеса:

• НПД предполагает низкую налоговую ставку, но при этом ограничена максимальная сумма годового заработка, а также нельзя нанимать в штат сотрудников.
• Самозанятость не обязывает предпринимателя вносить страховые взносы, что может быть выгодно, когда он работает где-то еще, получая официальную зарплату.
• Легальный статус увеличивает возможности: можно давать рекламу, повышается шанс работы с юридическими лицами, которым выгоднее сотрудничать с самозанятым. Но официальное оформление увеличивает круг обязанностей и заставляет ежемесячно платить налоги.

Так что окончательный выбор в любом случае не будет простым.

Как сформировать чек?

Каждый раз, когда квартиросъемщик будет платить вам деньги за аренду, необходимо создавать чек. При этом не важно, получили вы онлайн-перевод или наличные – для создания чека это не имеет значения.

Сформировать чек можно через приложение. Для этого нужно:

• Нажать на кнопку «Новая продажа»;
• В строке «Стоимость» указать сумму, которую вы получили от съемщика;
• В строке «Название услуги» указать полное наименование, например: «За аренду квартиры с 1 по 31 марта»;
• Указать дату получения денег;
• Выбрать, от кого получены деньги – от физлица или юрлица/ИП;
• Нажать «Выдать чек».

По закону, который введен в 2018 году, любой российский гражданин может оформить самозанятость — стать плательщиком НПД и открыто заниматься любой деятельностью, если она не запрещена законом. Запреты указаны в ФЗ-422. Список разрешенных занятий разрастается. Самозанятыми могут стать люди разных профессий: менеджеры, репетиторы и иные лица, предоставляющие образовательные услуги, таксисты, которые могут взять машину в лизинг либо работать на автомобиле компании.

Государство идет навстречу владельцам жилого недвижимого имущества. Арендодатель вправе стать самозанятым и сдавать внаем любую площадь, на которой могут проживать физические лица. Налог с дохода очень маленький, всего 4%. Можно настроить автоматическую отправку налоговых платежей и страховых отчислений со своей карты, на которую поступают доходы от самозанятости.

Работая в статусе налогоплательщика, нельзя нарушать правила. Пока запрещено сдавать в аренду нежилую недвижимость и апартаменты. По просьбе населения Правительство непрерывно вносит поправки в законы. Самозанятым гражданам нужно отслеживать изменения, которые могут касаться их деятельности.

Некоторые владельцы квартир выплачивали налоги с получаемого с аренды дохода в качестве ИП. Если вы решили встать на учёт как самозанятый, то нужно об этом уведомить налоговую в течение месяца. Есть специально для таких случаев форма. Её можно заполнить непосредственно на сайте ФНС РФ. Одновременно быть ИП и самозанятым не получится. И неважно, хотите ли Вы платить с разных доходов в качестве ИП или самозанятого.

Если вы прежде находились «в тени», то учтите, что отношения с квартиросъёмщиком надо будет официально оформить. То есть вам придётся заключить с ним договор. Причём не имеет значения, сколько он у вас по факту раньше снимал квартиру. Формально вы только начинаете демонстрировать появление такого дохода. Поэтому и документацию стоит привести в надлежащий вид. В противном случае у налоговой могут возникнуть вопросы.

Ничего не нужно предпринимать только тем, кто оформлял такой доход как прибыль, полученную физическим лицом, и законопослушно выплачивал 13% НДФЛ.

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

• режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
• нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
• отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
• система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Порядок признания доходов самозанятых

Датой получения дохода от реализации товаров или услуг считается дата поступления соответствующих денежных средств или дата поступления денежных средств на счета налогоплательщика в банках или самостоятельного зачисления на счета третьих лиц.

При реализации налогоплательщиком товаров или услуг на основании договоров комиссии или агентских договоров с участием посредника в расчетах доходом будет считаться доход, полученный налогоплательщиком в последний день месяца, в котором посредник получает деньги.

Физические лица-предприниматели, ранее применявшие иные специальные режимы, не признают в качестве дохода при исчислении налога доход от реализации товаров или услуг, оплата (частичная оплата) которых произведена после перехода на специальный налоговый режим для самозанятых работников, если эти доходы подлежат налогообложению в соответствии с иными специальными налоговыми режимами в период, предшествующий переходу на уплату налога.

Сдача недвижимости как самозанятый: преимущества и недостатки

У нового режима есть ряд преимуществ:

1. Минимальная ставка налога. Это особенно ощутимо для тех, кто ранее платил НДФЛ 13%. Подобное нововведение может снизить налоговую нагрузку и на ИП. Считается, что такой режим может сократить число людей, уклоняющихся от выплаты налогов из-за их ранее неподъемной ставки;

2. Никакого повышения налоговой ставки. Российские законы запрещают повышать налоговую ставку в течение 10 лет;

3. Быстро и просто. Все, что нужно – это скачать приложение, подать заявление, а затем просто вносить доходы и отправлять чеки. По желанию пользователя оплата станет автоматической: ни касс, ни налоговых деклараций, ни походов в ФНС, ни самостоятельных расчетов. Арендодателю даже не придется запоминать дату платежа;

4. Прозрачность сделки. Собственнику, платящему налог, можно не бояться недобросовестных нанимателей, штрафов и государства. Наоборот, он всегда может рассчитывать на помощь;

5. Налоговый вычет. Это небольшая сумма, но система налогообложения все же стала выгоднее. Если что не так, собственник всегда может вернуться к НДФЛ или ИП;

6. Нет страховых взносов. Сразу при переходе на новый режим собственник перестает выплачивать страховые взносы;

7. Можно отказаться от самозанятости. Если в сдаче недвижимости больше нет смысла, можно отправить в приложении заявление. На следующие сутки человек больше не считается самозанятым.

Несмотря на все преимущества, есть у экспериментального режима и недостатки:

1. Самостоятельное внесение доходов. Налог начисляют на доходы, которые пользователь сам вносит в приложение. Если плательщик забудет или сознательно утаит от налоговой часть доходов, при обнаружении «ошибки» он получит штраф;

2. Все зависит от работы приложения. Приложение «Мой налог» работает не так давно, поэтому бывают технические сбои. Если сбой произошел, предусмотрена отсрочка для плательщиков на один день. И все же лучше не оставлять оплату на крайний срок;

3. Не начисляется трудовой стаж. Если плательщик еще где-то устроен официально, и сдача квартир внаем – не единственный его доход, проблем нет. Но если это основная деятельность человека, он должен понимать: стаж не идет, а именно он влияет на пенсию;

4. О пенсии нужно думать самому. Налоги идут в ФОМС и региональный бюджет: взносы в ПФР пользователь при желании делает самостоятельно.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?

На 2022 год правила таковы:

1. при сдаче квартиры ФЗ – 4%;

2. при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;

3. государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.

Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:

• арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;

• арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;

• залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;

• переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.

При регистрации в качестве самозанятого гражданам предоставляется налоговый вычет в количестве 10 000 рублей.

Соответственно налоговая ставка c 4% уменьшается до 3%, а c 6% уменьшается до 4%. Расчёт ставок производится автоматически. В случае, если годовой доход от профессиональной деятельности превышает 2,4 млн рублей, самозанятый лишается своего статуса и налоговая ставка для него составит 13%. Нужно понимать, что если месячная арендная плата за квартиру или дом превышает 200 000 рублей, годовой доход будет больше 2, 4 млн, следовательно, придётся платить 13% НДФЛ.

Чтобы вернуться к пониженной ставке, в следующем календарном году можно заново зарегистрироваться как самозанятому. Если гражданин оформляет статус самозанятого, при этом работая по найму, его зарплата не учитывается при расчёте налога, и трудовой стаж не прерывается. Так же не учитываются и другие поступления на банковский счёт, которые не были заявлены как профессиональный доход.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Размер налога для самозанятых со сдачи квартиры

Для самозанятых существует всего два варианта налоговой ставки: 4%, если квартира сдаётся физическому лицу, и 6% при сдаче ИП для профессиональной деятельности или юридическому лицу. Других налогов с этого дохода они платить не должны. Цифры зафиксированы до конца 2028 года и по закону меняться не могут.

Допустим, квартиру арендует человек, который зарегистрирован как ИП. Если он собирается там жить, арендодатель будет платить налог 4%. Съёмщик выступает здесь как физическое лицо. А вот если предприниматель намерен использовать эту площадь для приёма клиентов (например, как косметический или массажный кабинет), это уже профессиональная деятельность. Он платит за аренду как ИП, а ставка налога для владельца квартиры будет 6%.

Процентную ставку определяет не сам плательщик и не налоговая — всё решается тем, от кого поступил конкретный платёж. Так что даже за отдельный месяц к одной части дохода может быть применена ставка 4%, а к другой — 6%.

Правила расчёта

Сумма налога рассчитывается ежемесячно. Это 4 или 6% от арендной платы. Если сумма меньше 100 рублей, то платёж переносится на следующий месяц.

Самозанятые имеют право на налоговый вычет. Общая сумма — 10 000 рублей. Разовый вычет составляет 1% от налоговой базы при договоре с физлицами и 2% — с ИП и юрлицами. Проще говоря, первое время налог платится по сниженным ставкам — 3 и 4% соответственно, пока не исчерпаются те самые 10 000. Никаких других способов уменьшить налог у самозанятых нет.

По факту налогоплательщик не должен сам ничего считать, достаточно сообщить о полученном доходе, а налог будет начисляться автоматически. Однако для контроля это не помешает.

Налог на самозанятых граждан при сдаче квартиры в аренду

1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет — какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Похожие записи:

• Маткапитал-2023: как потратить ₽779 тыс. на улучшение жилищных условий
• Материнский капитал на второго ребенка в 2023 году
• Мать одиночка льготы и пособия в 2024 году Свердловской области