Договор уступки права аренды образец бланк

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор уступки права аренды образец бланк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Договоренности по уступке оформляют согласно распоряжениям государства. Изначальные договоренности наймодатели корректировать не вправе, ни по основным условиям, ни по срокам. Документы более ранних переуступок сохраняют и передают выгодоприобретателю. Обязательно нужно восстанавливать их при утрате. В противном случае, сделку можно опротестовать.

Пошаговый алгоритм процедуры

Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.

«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».

Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:

• находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
• получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
• направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
• составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
• заключаем договор;
• регистрируем сделку в Росреестре.

Что такое переуступка права аренды земельного участка?

Переуступка права аренды земельного участка — это процесс передачи прав аренды земельного участка от одного арендатора к другому без изменения условий договора об аренде.

Такой переход возможен, если у арендатора есть такое право, предусмотренное договором об аренде земельного участка или законодательством. Если все необходимые условия выполнены, то переуступку права аренды земельного участка можно оформить как дополнительное соглашение к договору об аренде земельного участка.

В случае переуступки права аренды земельного участка необходимо соблюдать все требования, установленные законодательством. Нарушение правил переуступки может привести к расторжению договора об аренде земельного участка и ответственности сторон.

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

• сведения паспортов обеих сторон;
• информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
• условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
• точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
• основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
• справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
• сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
• срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
• данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
• дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
• дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!

Дорогие и уважаемые наши Заказчики!

Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.

На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.

Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.

Каким образом оформить договор переуступки прав на арендованный участок

В сделке принимает участие три стороны: сам собственник, первый арендатор и будущий арендатор. Поэтому переход права использования требуется оформить по всем правилам действующего законодательства.

Обязательно стоит учитывать, что если переход права планируется на срок больше года, то договор подлежит регистрации в органах государственной регистрации.

Следующий немаловажный вариант – это как будут выполнять взаиморасчёты между арендатором и собственником. Вариантов есть несколько, каждый из которых отличается в зависимости от особенностей выплаты налога после:

1. Тот арендатор, которому уступили право пользоваться территорией, оплачивает всю сумму задолженности, оставшуюся после прошлого арендатора (прямо передаёт средства собственнику земли). Задолженность будет показана в затратах арендатора, но в процессе расчёта полученной им прибыли для последующей уплаты подоходного налога в учёт она браться не будет;
2. Новый арендатор увеличивает итоговую цену по договору переуступки ровно на величину, равную задолженности. Затем сумму передаёт предыдущему арендатору, отражая её в своих расходах.

Вне зависимости от того, каким образом выполняется переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами, потребуется собрать определённый пакет документов:

• Заявление на переуступку;
• Копии изначально подписанного договора с предыдущим арендатором, которые официально заверяются;
• Подлинный вариант кадастрового плана участка, относительно которого выполняются все манипуляции, плюс его копия;
• Наличие оригинала платёжного документа, доказывающего факт оплаты пошлины, а также копия платёжки;
• Оригинал нового договора переуступки прав на пользование земельным участком на условиях аренды.

Обязательно потребуются личные данные всех сторон сделки: для физических лиц это оригинал и копия паспорта, если у арендатора есть супруг/супруга – его/её нотариальное согласие. В ситуации, когда стороны пребывают в браке, от второй половины требуется нотариально заверенное заявление, в котором он/она выказывают согласие на совершение сделки с землёй.
Юридические лица помимо описанной выше документации также будут должны собрать полный пакет учредительных документов: оригинала и копии ИНН, выписку из ЕГРЮЛ, что докажет факт отсутствия правок в учредительных документах. Если интересы организации представляет доверенное лицо – оригинальные экземпляры доверенности и документы лиц, которые будут подписывать новый договор.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

На что обратить внимание

• Обратите внимание, что оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
• Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
• Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
• Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
• Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
• При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу. Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной.

При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

• бланк заявления от лица последнего арендатора;
• копии паспортов обеих сторон сделки;
• нотариально заверенная копия договора аренды;
• справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
• копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
• минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
• квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

Документы для переуступки права аренды на земельный участок

Для смены арендатора земельного участка нужно:

1. Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
2. Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
3. Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
4. Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
5. Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
6. Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
7. Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
8. Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
9. Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
10. Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
11. Кадастровый паспорт земельного участка.

• Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.

• Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.

• Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.

Государственная регистрация сделки

Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).

Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.

Итак, чтобы избежать риска признания соглашения о перенайме недействительным, при его заключении арендаторам (первоначальному и новому) необходимо соблюсти следующие условия:

• оформить соглашение в письменной форме (в нем нужно определить конкретный объем передаваемых прав и обязанностей, в частности определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей новому арендатору);
• осуществить его государственную регистрацию (в зависимости от основного обязательства);
• получить согласие арендодателя на осуществление перенайма (или уведомить его о сделке);
• установить размер вознаграждения (платы) за перенаем (сделка должна носить возмездный характер).

Затраты в виде вознаграждения за перенаем квалифицируются как расход и признаются в бухгалтерском учете единовременно, а в налоговом учете — равными долями в течение оставшегося срока действия арендного договора.

Похожие записи:

• Какие социальные выплаты положены неработающим пенсионерам в 2023 году
• Как оформить прописку в квартире в долевой собственности и в коммуналке?
• Куда и как подать заявление на развод в 2023 году: пошаговая инструкция