Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка и продажа квартиры в одном году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гражданин Д. Гоцман, поддавшись настойчивым уговорам жены, решил-таки, наконец, улучшить свои жилищные условия, и продал свою захудалую квартирку за 4 000 000 руб. Добавив деньги тестя, он купил в том же году квартиру поприличнее – за 6 000 000 руб.
Для того чтобы понять, как правильно считать сумму налога к уплате, необходимо привести несколько наглядных примеров:
Пример 1. Гражданин П. продал квартиру за 2,75 млн. рублей. Согласно данным кадастровой палаты, её стоимость составляет 5,23 млн. рублей. Применяется понижающий коэффициент 0,7. База для расчёта 5,23*0,7=3,66 млн. рублей. Сумма НДФЛ к уплате 3,66*0,13=48 тысяч рублей
Пример 2. Гражданин Р. Продал свою квартиру за 4,41 млн. рублей. Её кадастровая стоимость составляет 4,53 млн. Применяя понижающий коэффициент, получается, что 4,53*0,7=3,17 млн. меньше, чем та сумма, которая прописана в договоре. В казну государства придётся заплатить 4,41*0,13=57 тысяч рублей.
В данном случае у покупателя имеется два варианта:
- Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
- Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.
Рассмотрим реальные примеры расчетов:
-
Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.
Если налогоплательщик получает зарплату в размере 35 000 р., с которых удерживается 4 550 р. (размер НДФЛ), то он ежемесячно будет получать сумму 4 550 рублей, пока сумма выплаченных средств не достигнет порога в 156 тысяч.
- Жилье было куплено за 7 миллионов рублей и оформлено на двух собственников, с долей владения 50%. Каждый из владельцев имеет право на получение максимального вычета в размере 260 тысяч рублей (каждый имеет право на возврат 13% от стоимости своей половины недвижимости, то есть от 3.5 млн. рублей, но максимальный лимит суммы, с которой предоставляется вычет – 2 млн. рублей).
- Квартира была приобретена за 1 700 000 р. Также в текущем году налогоплательщик потратил 200 000 р. на оплату обучения своих детей. Он имеет законное право вернуть 13% от суммы своих затрат, получаем:1 700 000 + 200 000 = 1 900 000 * 13% = 247 000 рублей – сумма, которую по закону, может вернуть покупатель недвижимости.
Три способа законно не платить НДФЛ от сделок с недвижимостью
У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.
Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.
Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.
Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.
- Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.
- Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.
- При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.
- Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:
Правила расчета и уплаты налога
Обязательно уплачивается продавцом налог с продажи квартиры, если отсутствуют разные возможности для его снижения или освобождения от его уплаты. Если человек не может подтвердить свои траты на покупку недвижимости, а также был владельцем данного объекта меньше трех лет, то для расчета налога учитывается следующая последовательность действий:
- для расчета берется стоимость, указанная в договоре, но если она меньше кадастровой цены, то в процессе расчета используется кадастровый показатель;
- первоначально из налоговой базы вычитается 1 млн руб., представленный налоговым вычетом;
- с оставшейся суммы рассчитывается 13 %;
- полученная сумма подлежит уплате в бюджет.
Если в результате расчетов получается ноль или отрицательное значение, то гражданин освобождается от уплаты сбора.
Например, гражданин получил жилье по наследству, поэтому не может подтвердить свои расходы на его покупку. Кадастровая стоимость данной недвижимости равна 2,5 млн руб. Если человек принимает решение продать данный объект, то он обязан уплатить 13 % от 1.5 млн руб. Но если в этот же год он приобретает другую недвижимость, то можно воспользоваться имущественным вычетом, что обеспечивает оформление возврата подоходного налога при покупке квартиры. При таких условиях не придется уплачивать налог.
Я являюсь опекуном недееспособного совершеннолетнего гражданина. У нас в совместной собственности (50/50) находилась квартира. Квартира была передана в собственность по договору приватизации в 2005 году, но свидетельство оправе собственности было оформлено в 2010 году. В 2012 году с разрешения органов опеки мы продали квартиру за 1900 тыс.руб и через день купили другую за 3500 тыс. руб. Права собственности (50/50),я работаю ,но зарплата не высокая. Каков размер налога каждого из собственников. И какие штрафы меня ждут ,если я не смогу сразу его заплатить. Куда следует обращаться за расчетом налога ( по месту продажи или покупки). Квартиры продавались и покупались в разных городах одной области.
Мы не можем ответить на ваш вопрос, т.к. не понятно, почему приватизация была 2005, а свидетельство получено 2010-м. Поясните ниже в комментариях эту ситуацию.
Портал «Ваши налоги»
Портал «Ваши налоги»
Какие документы должны быть у застройщика?
Чтобы не прогадать и не стать жертвой «серой схемы» недобросовестных учредителей, нужно проверить пакет документации, который имеется в наличии. Для возведения новостройки должны быть оформлены:
- проектная декларация;
- лицензия на строительство;
- аудиторское заключение о разрешении проведения строительных работ;
- разрешение на строительство;
- документы землю в зоне застройки (аренда или собственность);
- гарантии банка.
Так же он должен показать проект ДДУ, с текстом которого следует ознакомиться, а также – проект застройки с планом квартир. Нужно обязательно сверить технические параметры квартиры, которая планируется к приобретению с теми сведениями, которые внесены в ДДУ. В случае расхождения сведений актуальными будут положения договора.
Желательно, чтобы у застройщика были фотографии ранее построенных зданий и квартир, с адресами жильцов. В имеющемся пакете документации следует проверить:
- указанный срок действительности лицензии;
- удостоверение документов отделом по архитектуре и строительству;
- их удостоверение департаментом по строительству.
При отсутствии необходимых документов, у застройщика может возникнуть конфликт с администрацией, в силу чего строительство может быть заморожено или прекращено.
Квартира в новостройке взаимозачетом: преимущества подхода
Купить квартиру взаимозачетом относительно просто. Клиент агентства недвижимости выбирает подходящие апартаменты в новостройке, после чего эксперты агентства проводят оценку старого жилья и выставляют его на продажу. Для ускорения процесса запускается реклама продаваемой квартиры с привлечением всех возможностей риелторской компании. На это время выбранная квартира в новостройке будет забронирована на имя клиента. Как только найдется покупатель на старое жилье, клиент подпишет договор продажи и одновременно – договор покупки квартиры в новостройке. В некоторых случаях покупателю приходится доплачивать определенную сумму – единовременно или в рассрочку.
Конечно, можно попробовать провести всю операцию без привлечения агентства, но на такое мало кто решается – без рекламы покупателя можно искать месяцами, а иногда и годами, и ни одна компания не станет держать бронь квартиры в новостройке так долго. Да и оформить все необходимые бумаги бывает непросто, так что без помощи юристов все равно не обойтись.
Преимущества схемы «квартира взаимозачетом» очевидны – агентство, заинтересованное в быстром проведении сделки, активно ищет покупателя и помогает клиенту со всеми юридическими формальностями, сопровождая сделку от начала до конца. Эта схема выгоднее ипотеки, так как покупателю квартиры в новостройке не приходится выплачивать проценты по кредиту под залог собственной недвижимости.
Процедура взаимозачета
Этот процесс состоит из нескольких стадий:
- Гражданин определяется с вариантом в новостройке, среди тех, которые были предложены ему агентством. Варианты предлагаются только из тех застройщиков, кто участвует в такой программе. Агентство лучше выбирать крупное, чтобы оно работало с большим количеством застройщиков, так выбора у гражданина будет намного больше.
- Работники агентства выезжают на старую квартиру лица и проводят его независимую оценку. Они вычислят реальную стоимость и проконсультируют клиента о том, сколько примерно тому придется доплачивать застройщику за новую недвижимость.
- Агентство начинает рекламу старой квартиры для быстрой ее реализации. При этом рекламная компания проводится достаточно большая и активная, долго ждать покупателей не придется.
- Лицо может начать поиски банка, для взятия ипотечного кредита, если денежной суммы на оплату разницы между двумя объектами недвижимости у него нет. Обращение в банковское учреждение не гарантирует получение необходимых денежных средств.
- Когда, на старое жилье найдется покупатель, параллельно с документами на реализацию своей квартиры гражданин подпишет договор на приобретение новой. Агентство будет полностью контролировать все этапы сделки. Оптимальным вариантом для лица, будет иметь уже готовую денежную сумму, для выплаты разницы между ними. Когда, старая недвижимость будет продана, бывшему владельцу придется освободить ее в течение пары недель.
✅ Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Когда можно получить НВ?
Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:
- Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
- Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
- Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
- Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Плюсы и минусы взаимозачета
Сколько теряется при взаимозачете, станет понятно в процессе реализации проекта. Заинтересованность риэлтора в ускорении продажи объясняет предложения клиенту снизить стоимость его недвижимости. Другие минусы:
- ограниченный срок резервирования квартир;
- риск нарушения обязательств застройщиком (по качеству, оснащению, вводу в эксплуатацию);
- небольшое количество предложений в соответствующем сегменте рынка.
Дополнительные трудности создают агентства, предпочитающие работать с высоколиквидной недвижимости. Кроме скидок достаточно часто встречаются следующие требования:
- выгодное расположение квартиры;
- длительное владение (3 года и более);
- отсутствие обременений;
- предварительная или ускоренная выписка жильцов с письменными обязательствами.
Существенный плюс – квалифицированное юридическое сопровождение сделки. Также надо отметить положительно:
- эффективность профессиональных рекламных мероприятий;
- отсутствие дополнительных расходов в ходе поиска покупателя;
- приобретение новой недвижимости по приемлемой цене;
- уменьшенные обязательства по ипотеке за счет крупного первоначального взноса.
Как происходит подсчет налога?
Как уже известно многим гражданам, при продаже недвижимости всегда нужно платить государству налог. Взаимозачет тоже не исключает подобную необходимость, так как покупателю жилья в новостройке приходиться совершать предварительную продажу старой квартиры. В ситуации, если владение старым жильем ограничилось периодом меньше 3 лет, то следует уплатить налог по процентной ставке 13%.
Также продавец получает право на вычет, если ранее они ни разу им не пользовался. Более того, вычет за продажу и покупку недвижимости можно просуммировать, если они совершались в одно время.
Бывают случаи, когда взаимозачет попросту не успевает происходить в одно и то же время. Например, жилье было продано в декабре 2014, а покупка произошла в январе следующего года. При таких обстоятельствах покупатель не может претендовать суммировать оба вычета. Ему придется оформлять две разные декларации, причем налог с прошлогодней продажи он выплачивает в полном размере. Что касается вычета, то его можно получить только по окончанию текущего года (в данном примере 2015 г.).
Взаимозачет квартиры на новостройку
Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:
- является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
- планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
- присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
- имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).
Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в 2022 году
Однако налоговый вычет можно получить и другим путем, не через ФНС, а через работодателя. В законодательстве установлены определенные сроки для сдачи декларации, ее проверки и возврата налогового вычета:. Показатели Описание Саму декларацию гражданин обязан сдать до 30 апреля года, следующего за годом в котором он получил денежный доход продал квартиру Уплатить сумму налога, указанную в декларации необходимо до 15 июля этого же годового периода На проверку сведений, изложенных в декларации 3-НДФЛ специалисту ФНС отводится три месяца После завершения проверки сведения об излишне уплаченном налоге должны быть переданы заявителю в течение десяти дней. Если декларация сдана непосредственно в налоговую инспекцию, то днем ее сдачи считается день передачи документов инспектору. Классическим из них является личное посещение отделения Федеральной Налоговой Службы. Обращаться необходимо в учреждение, расположенное по месту жительства гражданина. Метод занимает много времени. Дело в том, что во время декларационной кампании в государственном учреждении образовываются большие очереди. Однако личная беседа с представителем налоговой инспекции позволит оперативно заметить и исправить допущенные ошибки.