Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продали наследственную квартиру и купили новую. Какой налог мы платим?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если всё-таки решено продать наследственное жильё раньше трёх лет владения, то необходимо предоставить декларацию в налоговую инспекцию. Сегодня это можно сделать дистанционно. Для этого доступны два сервиса — сайт налоговой службы и портал Госуслуг. Сама процедура заполнения заявления достаточно простая — нужно только следовать системным подсказкам.
К декларации необходимо прикрепить скан-копии или фото следующих документов:
- гражданский паспорт;
- договор купли-продажи;
- документ о вступлении в наследство;
- документ, подтверждающий получение денег от продажи.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Согласно ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, с момента открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, имущество признается принадлежащим наследнику. Факт государственной регистрации при этом не имеет значения, то есть толкуя нормы ГК РФ, следует сделать вывод, что квартира может быть продана со дня смерти собственника. Для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо оформить имущество в собственность (ч. 2 ст. 209 ГК РФ). В противном случае сделка продажи наследуемой квартиры может быть признана ничтожной по ч. 1 ст. 168 ГК РФ.
Таким образом, продать квартиру, полученную по наследству, можно. Важно определиться с моментом, с которого данная возможность представляется человеку. Только после того, как наследник принял наследство, получил соответствующее свидетельство и зарегистрировал свои права в Росреестре, можно заключать договор-купли продажи. Следовательно в течение 6 месяцев с момента открытия наследства совершать какие-либо операции с имуществом не допускается.
Срок продажи квартиры после вступления в наследство
Продолжительность принятия наследства отражается в ст. 1154 ГК РФ и составляет в 2023 году 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Таким образом, наследник, получивший квартиру по наследству, может продать недвижимость в любой момент после регистрации прав собственности, то есть через полгода после открытия наследства. При этом, не имеет значения, инициируется процедура по завещанию или закону.
Налогообложение, это явление, которое ставится в зависимость от сроков продажи квартиры и строго регламентируется налоговым законодательством. П. 1 ч.3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает минимальный допустимый срок нахождения квартиры в собственности гражданина, по истечении которого человек освобождается от уплаты налога при продаже.
Так, если недвижимость зарегистрирована на собственнике три года и более, при заключении договора купли-продажи НДФЛ не уплачивается, а значит и декларация в налоговую не подается. Когда срок составляет менее 3 лет, продавец обязуется подать налоговую декларацию в ФНС, уплатить 13% от вырученной суммы денег.
Кaк зaплaтить мeньшe, ecли льгoтный cpoк влaдeния eщe нe пpoшeл
Ecть нecкoлькo cпocoбoв, пoзвoляющиx coвceм нe плaтить нaлoг нa зaкoнныx ocнoвaнияx или cильнo yмeньшить eгo paзмep.
Умeньшитe дoxoды нa pacxoды
Ecли вы кyпили квapтиpy, y вac ecть пoдтвepждeниe пpoизвeдeнныx pacxoдoв. Этo пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт – дoгoвop кyпли-пpoдaжи. B нeм yкaзaнo, чтo paнee вы пpиoбpeли квapтиpy, к пpимepy, зa 3,4 млн pyблeй. Пpoшлo мeньшe 5 лeт, нo вaм нaдo пpoдaть этo жильe, нe дoжидaяcь, пoкa пpoйдeт минимaльный cpoк, кoтopый ocвoбoдит вac oт yплaты нaлoгoв c пoлyчeннoй cyммы.
3aкoн в этoм cлyчae дoпycкaeт yмeньшeниe дoxoдoв нa pacxoды. Дoпycтим, пpoдaeтe вы этy квapтиpy зa 4 млн pyблeй. Toгдa нaлoгoвaя бaзa бyдeт выглядeть тaк:
4 000 000 – 3 400 000 = 600 000
A caм нaлoг cocтaвит: 600 000 x 13% = 78 000
Для cpaвнeния – нaлoг бeз yмeньшeния cocтaвил бы: 4 000 000 x 13% = 520 000
A ecли пpoдaдитe poвнo зa тy cyммy, зa кoтopyю кyпили, зaчтeтe pacxoды в дoxoды, выйдeтe в нoль и нaлoг плaтить бyдeт нe c чeгo.
Чтoбы вocпoльзoвaтьcя этим cпocoбoм, oбязaтeльнo нaдo быть нaлoгoвым peзидeнтoм, a вoт cpoк влaдeния квapтиpoй гocyдapcтвo нe интepecyeт. Дaжe ecли вы кyпили ee в мapтe 2018 гoдa, a в aпpeлe 2018 пpoдaли, вce paвнo мoжeтe пpoвecти yмeньшeниe.
Нeт и oгpaничeний пo кoличecтвy и cyммaм cдeлoк зa гoд. Moжнo пpoдaвaть и пoкyпaть xoть кaждый мecяц и пo кaждoй cдeлкe yмeньшaть дoxoды нa pacxoды, нaлoг бyдeтe плaтить тoлькo c paзницы.
3aкoн paзpeшaeт yчecть вce pacxoды, cвязaнныe c пpиoбpeтeниeм квapтиpы, нo нe yтoчняeт, чтo зaкoнoдaтeль к ним пpичиcлил. К пpимepy, pacxoды нa ycлyги pиeлтopa нaлoгoвaя мoжeт нe пpинять, пoтoмy чтo Mинфин выcкaзывaлcя пpoтив включeния иx в cocтaв pacxoдoв. A вoт пpoцeнты пo кpeдитy, ecли вы бpaли ипoтeкy, мoжнo пoпpoбoвaть включить – Mинфин тo нe дaвaл иx зacчитaть в pacxoды, тo paзpeшaл. Пpaктикa пpoтивopeчивaя, нo знaчит шaнc ecть и мoжнo им вocпoльзoвaтьcя.
Умeньшитe дoxoды нa 1 000 000 pyблeй
Ecли квapтиpy вы нe кyпили, a пoлyчили в нacлeдcтвo или в дap, pacxoдoв нa пpиoбpeтeниe нe бyдeт и yмeньшить дoxoд нa ниx вы нe cмoжeтe. B этoм cлyчae мoжнo вocпoльзoвaтьcя вычeтoм в 1 млн pyблeй, пpaвo нa кoтopый пpeдocтaвляeт гocyдapcтвo.
Уплaтa нaлoгa бyдeт выглядeть тaк: (4 000 000 – 1 000 000) x 13% = 390 000 pyблeй.
B oтличиe oт yмeньшeния дoxoдoв нa pacxoды этoт вычeт мoжнo иcпoльзoвaть тoлькo oдин paз в гoд, a вoт cpoк влaдeния пpoдaннoй квapтиpoй, кaк и в тoм cлyчae, нe бyдeт игpaть никaкoй poли.
Paзyмeeтcя, пoлнocтью yйти oт yплaты нaлoгa пo этoмy вapиaнтy вы cмoжeтe, тoлькo ecли cyммa пpoдaжи coвпaдeт c вычeтoм – миллиoн нa миллиoн – или бyдeт мeньшe, нo в cитyaции, кoгдa пpoдaвaть нaдo пpямo ceйчac, нe дoжидaяcь пятилeтнoгo cpoкa, лyчшe xoть нeмнoгo yмeньшить paзмep нaлoгa.
Можно ли продать квартиру, полученную по наследству?
Гражданин, вступивший в наследство, получает право собственности на свое имущество. Оно предоставляет ему не только право владения и пользования, но и право распоряжения имуществом. Владелец унаследованной квартиры может ее подарить, сдать под наем, в аренду, по договору безвозмездного пользования. Он может и продать квартиру после ее перехода по наследству. Законодательство никак его в этом не ограничивает.
Несмотря на то, что принятие наследства может быть осуществлено раньше, чем наследник обратиться к нотариусу, распорядиться имуществом он не может до момента, пока его право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре. А для этого придется получать свидетельство у нотариуса.
Можно обратиться в Росреестр сразу после получения свидетельства либо дождаться, пока на квартиру не найдется покупатель. В последнем случае допускается фактически одновременное проведение сразу двух сделок:
- Сначала продавец регистрирует свое право собственности.
- Сразу после этого стороны подписывают договор и регистрируют сделку.
Прежде чем продать унаследованную квартиру, следует получить выписку из ЕГРН с указанием права собственности продавца. После того, как право собственности зарегистрировано, можно сразу продать квартиру. Искать покупателя можно и раньше, но осуществить сделку до оформления права собственности не получится.
Какой вариант уменьшения налога выбрать?
Итак, если Вы получили машину в наследство или в дар от близкого родственника, то алгоритм действий будет примерно таким:
1. Если машина стоит меньше 250 000 рублей, то можно продать ее и воспользоваться имущественным вычетом.
2. Если машина стоит дороже 250 000 рублей и есть договор предыдущего собственника о покупке машины (на сумму более 250 000 рублей), то нужно воспользоваться вариантом 3 и уменьшить доходы на сумму расходов предыдущего собственника.
3. Во всех остальных случаях можно либо подождать 3 года (тогда налога вообще не будет), либо продать автомобиль как есть, воспользовавшись имущественным вычетом 250 000 и заплатив налог с оставшейся суммы.
Удачи на дорогах!
В случае получения гражданином доходов от реализации имущества (в том числе недвижимости), необходимо предоставление дополнительной налоговой отчетности. Речь идет о заполнении декларации по форме НДФЛ-3, которая сдается в территориальный орган ФНС по месту проживания в период с 1 января до 30 апреля календарного года, следующего за отчетным налоговым годом. Способы предоставления документа в инспекцию таковы:
- личный визит;
- через представителя. Данная особа должна предоставить нотариально заверенную доверенность, в которой будет указано, что человек имеет право отстаивать интересы налогоплательщика;
- отправление заказного письма через систему Почты России.
Отметим, что существует несколько способов заполнения декларации:
- вручную (бланк распечатывается с сайта ФНС и гражданин ручкой вносит информацию в графы);
- на компьютере (форма скачивается из интернета);
- с помощью специальных программ, которые разработаны ФНС (заполнение граф происходит автоматически, а человек всего лишь вносит в систему информацию).
Ставка налога, способ его расчёта и оплаты, сроки
В п. 2 ст. 220 НК РФ указано, что налоговая ставка сбора взимаемого при продаже недвижимого имущества полученного в порядке наследования равняется ставке подоходного налога, взимаемого с физических лиц. Для граждан РФ такая ставка равна 13%, а для иностранцев – 30%. Именно поэтому в том случае, когда требуется оформить в связи куплей продажей квартиры налоговую декларацию, в ней необходимо будет указать гражданство продавца.
Расчёт данного налога производится исходя из стоимости помещения, которое находится в собственности наследника. При этом не учитываются различные семейные обстоятельства и расчёт других претендентов на наследство, которым, по их мнению, должно было достаться это имущество.
Кроме того, обязательно учитывается и предоставляемый государством налоговый вычет в размере до одного миллиона рублей. Эта сумма из базовой суммы рассчитываемого налога удаляется. Непосредственно же обязанность по расчету налогов лежит на Налоговой службе, граждане только лишь должны своевременно уплачивать налоги.
Для данного вида налога, срок оплаты установлен не позднее 15 июля текущего года, а налоговая декларация по нему сдаётся с 1 января по 30 апреля включительно.
Особенности продажи унаследованной квартиры
Отчуждение квартиры наследниками мало отличается от обычной продажи, включая необходимость согласования с органами опеки, если в помещении прописан несовершеннолетний ребенок. На практике сделка осложняется тем, что, как правило, наследников бывает несколько, и квартира находится в общей долевой собственности. Собственник доли вправе ее продать, но для этого ему необходимо:
- письменно предложить ее другим участникам долевой собственности с указанием цены и условий;
- получить от них письменное согласие или отказ, поскольку у других участников есть право преимущественной покупки;
- подождать 30 дней, и если ответа не будет, можно расценивать его отсутствие как отказ от покупки.
Если один из наследников нарушит закон и не предложит свою долю другим, последние имеют право в течение 3-х месяцев восстановить свое право преимущественной покупки в судебном порядке. Найти покупателя на долю в праве на квартиру достаточно сложно. Ведь она не считается в квадратных метрах или комнатах. Каждый из сособственников имеет право пользоваться жильем на равных условиях.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Декларировать унаследованную недвижимость и платить налог не нужно, но при ее продаже вы получаете доход, который подлежит налогообложению по общим правилам.
«Если срок владения объектом превышает три года, платить ничего не придется, в противном случае — 13% с суммы, превышающей 1 млн руб. (для иностранцев ставка составляет 30%). Срок владения таким имуществом исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
Также у вас есть право на вычеты. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн руб., можно использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались от наследодателя (и если он такой вычет на этот объект не использовал)», — пояснила Данильченко.
Налог платится только в том случае, если с момента вступления в право собственности не прошло 3 полных года.
Если же вы стали собственником после 1 января 2016 года, то 5 полных лет.
Фактически, толковать закон нужно так: получив квартиру в наследство в 2018 году, вы можете подождать до 2023го и потом осуществлять сделку со 100% прибылью для себя.
Если вы УЖЕ владели квартирой на момент вступления в силу изменений (например, получили ее в конце 2015 года), то надо ждать всего 3 года – в декабре 2018 теоретически уже можно продавать.
А теперь – внимание, забудьте это! Потому что изменения 2016 года не касаются трех категорий жилья: отчуждаемого, наследуемого и принимаемого в дар. То есть, все осталось, как и было, квартира в собственности более 3 лет при продаже не облагается налогом.
Раздел недвижимого наследства у нотариуса
Как уже было отмечено, общая долевая собственность на жилое помещение не всегда удобна для наследников, так как создает неудобства при продаже такой квартиры. Один из вариантов решения — раздел наследства, который производится у нотариуса. Например, если в состав имущества входит квартира, загородный дом, гараж, автомобиль, наследники могут составить соглашение, в котором укажут, кому переходят конкретные объекты. При этом не обязательно придерживаться размера наследственных долей, или можно предусмотреть денежную компенсацию.
Соглашение о разделе наследственного имущества можно составить, как до регистрации недвижимости в органах Росреестра, так и после нее. После удостоверения нотариусом, оно является правоустанавливающим документом для государственных органов, на основании которого производится регистрация квартиры на одного наследника. Такое решение упрощает ее последующую продажу жилья.
Документы, требующиеся при продаже квартиры
- Свидетельство о праве на наследство — это основание приобретения квартиры.
- Выписка из ЕГРН, свидетельство, полученное до 15 июля 2016 года.
- Документы с перечнем всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении (выписка из домовой книги или единый жилищный документ).
Перечисленные документы, как правило, требует покупатель (риэлторская компания) для проверки объекта недвижимости. Кроме них, нужно подготовить документы о личности продавца и подтверждающие его права на отчуждение квартиры, полученной в порядке наследования. К ним относятся:
- паспорт продавца, свидетельство о рождении ребенка до 14 лет, если сделка совершается представителем от его имени;
- обязательство о снятии с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в квартире (могут также затребовать на них справку из ПДД, что не стоят на учете);
- разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны дети до 18 лет.
Налог на наследство по завещанию
Завещание можно составить с правом перехода имущества в собственность физлицам, юрлицам и государству. Рассмотрим случай наследования физлицами: гражданин может быть родственником, либо не иметь родства. Разделение имущества по долям устанавливается владельцем самостоятельно.
Как уже сказано, не применяется понятие налог на наследство в отношении наследуемого имущества. Применяется только госпошлина по ставке:0,3% для наследников 1 и 2 очереди, 0,6% для иных наследников (ст. 217). Данные ставки пошлины применяются также при наследовании не по завещанию, для различных типов имущества.
Для отдельных категорий наследников действует освобождение от уплаты госпошлины при получении наследства. Для остальных при получении наследства возникает обязательство по уплате налога в зависимости от типа имущества в сроки, оговоренные в законодательстве.
Для наследников доли в квартире
Действует то же самое правило, по которому при продаже комнаты или доли, собственник должен оплатить НДФЛ. Как правило, долю с выделением ее в денежном эквиваленте гораздо проще продать, чем просто 1/3 квартиры, поскольку это влечет за собой расходы на оценку, нотариуса и т.д.
Перед продажей доли ее собственник должен в письменном виде уведомить всех остальных совладельцев о своем намерении. Им дается 30 дней на изъявление воли: отказ нужно оформить в письменной форме. Если по истечении этого срока реакции не последовало, можно продавать и в будущем не бояться претензий со стороны других лиц.
Наследники также вправе выкупать доли друг у друга, в этом случае тоже лучше подождать 3 года до совершения сделки. Потому что не играет роли степень родства, налог придется платить обязательно тому, кто продает (получает денежную прибыль).
Не стоит забывать, что вместе с наследством к человеку переходят долговые обязательства данного жилья: ипотека, кредит, долги за коммунальные услуги. Автоматически все это ложится на нового владельца, и если человеку невыгодно владеть квартирой, ему проще не ждать и продать ее, заплатив те самые 13% государству.
Как рассчитывается срок владения унаследованной квартирой?
В некоторых случаях совершенно не ясно, с какого момента считать срок владения при продаже квартиры, полученной по наследству. Например, такой вопрос возникает, если умер муж и часть жилья досталось в наследство жене. Как считать срок в этом случае: с момента смерти супруга или со дня покупки квартиры?
На этот счет в законодательстве все расставлено по полочкам. Можно выделить три основные ситуации с наследуемой квартирой:
- Когда наследодатель умер. В этом случае наследник, желающий продать жилье, отсчитывает время со дня смерти наследодателя. Например, если сын захочет продать квартиру своего покойного отца, то без уплаты налога он может это сделать через 3 года после скорбной даты.
- Когда наследодатель исчез. Если человек пропал без вести, и его не могут найти, то его квартира достается наследникам. Однако прежде факт пропажи должен признал суд. Тот день, когда судья вынесет вердикт, и становится точкой отсчета срока владения недвижимостью.
- Когда умер один из супругов, чья квартира в общей собственности. Здесь дата смерти не играет роли. Срок владения считают с момента, когда недвижимость была оформлена в собственность. Например, квартиру супруги покупали в 2015 году, а муж умер в 2022 году. Жена может тут же ее продать без налогов, потому что срок владения уже больше минимума.
Ставка подоходного налога
Ставки НДФЛ для наследников
| № п/п | Налогоплательщик | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Для резидентов | Ставка составляет 13% от общей стоимости квартиры или доли в ней |
| 2 | Для нерезидентов и иностранных граждан | Ставка составляет 30% от суммы сделки |