Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем задаток при покупке квартиры отличается от аванса?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Если стороны изначально включают соответствующий пункт в соглашение, проблем обычно не возникает.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
Продавец или покупатель передумали заключать сделку
Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
☑️ если сделка прекращается по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца
☑️ если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере
☑️ в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с форс-мажором, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Резюмируем. Если у сторон твердые намерения заключить договор, то для обеспечения его исполнения лучше использовать задаток или обеспечительный платеж. Именно в этом случае возникают необходимые гарантии.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале!
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Разница между задатком и авансом
Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.
Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.
Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.
Что должно быть в договоре задатка?
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Возврат задатка и аванса в качестве неосновательного обогащения
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Указанные правила применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства. Из приведенного следует, что если сделка не состоялась, денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса, подлежат возврату, в том числе, когда такое обогащение является результатом поведения покупателя.
Зачем вносить аванс или задаток?
Аванс или залог в виде задатка при продаже квартиры передаются продавцу покупателем в нескольких случаях:
- Квартира приобретается в ипотеку, и, чтобы подтвердить намерение заключить основной ДКП, стороны оформляются предварительный ДКП с задатком. При ипотеке нужно время на одобрение сделки банком, и зачастую приходится ждать несколько недель. Чтобы быть уверенным, что сделка состоится, покупатель может передать продавцу задаток.
- У продавца есть долги и их нужно погасить. Например, если квартира находится в залоге у банка по ипотеке, покупатель может передать продавцу, равную остатку задолженности, чтобы тот внес их на банковский счет, и банк снял обременение. После этого Росреестр зарегистрирует переход права собственности.
- У покупателя есть только часть суммы за квартиру, но ему нужно, чтобы продавец придержал ее для него. В преддоговоре при передаче указывается срок, в который должен быть заключен основной договор.
Предварительный договор при покупке квартиры
Передача аванса или задатка происходит в момент подписания предварительного договора. Заключая его, стороны договариваются об условиях будущей сделки, устанавливают, когда и на каких условиях продавец обязуется продать, а покупатель — купить квартиру.
Все условия, которые содержатся в предварительном договоре, делятся на существенные, без которых договор будет считаться недействительным, и дополнительные. Эти пункты обязательными не являются, но они имеют значение для сторон сделки.
К существенным условиям предварительного договора относятся:
-
сведения о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адрес их регистрации или проживания;
-
данные об объекте недвижимости: полный адрес (населенный пункт, улица, номер дома и квартиры), общая площадь квартиры, кадастровый номер, количество комнат и этаж, на котором она расположена;
-
информация о том, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу;
-
указание на цену квартиры и порядок расчетов;
-
срок, в течение которого должна быть совершена сделка купли-продажи.
Дополнительными условиями в предварительном договоре, например, определяется, как будет происходить оплата по договору (использует покупатель для покупки наличные средства или банковский кредит). Перечислено имущество, которое должно быть передано покупателю вместе с квартирой.
Далее возможны два варианта. Стороны сделки могут сразу в предварительном договоре указать, что для обеспечения своих обязательств по сделке покупатель передает продавцу определенную сумму, и в каком качестве (задатка или аванса) она передается. Оговорить, какие последствия будет иметь передача задатка для покупателя и продавца. При каких условиях задаток обязательно возвращается продавцом в двойном размере и когда продавец имеет право оставить полученную сумму себе.
Или же стороны могут дополнительно составить документ, который называется соглашением о задатке. В нем будет подробно прописано, в каком случае задаток нужно вернуть в двойном размере и когда продавец имеет право оставить его себе. Делается это для того, чтобы стороны исходили из одного варианта развития событий и понимали, что будет происходить в дальнейшем.
Зачем нужна предоплата
Когда решение о квартире уже принято, часто продавец может попросить у покупателей предоплату. Предоплата — это подтверждение серьезности намерений на покупку. Обычно предлагают оформить аванс или задаток. Кажется, что разницы между ними нет, но на самом деле есть, и существенная. К тому же путаница понятий часто приводит к трудностям в возврате денег.
Чтобы передать предоплату, составляют договор. Отдать деньги из рук в руки без документа нельзя: так можно потерять деньги и упустить квартиру. Например, если продавец квартиры передумает проводить сделку или забудет, что получал предоплату. При оформленном договоре собственник квартиры или его доверенное лицо не смогут этого отрицать.
| Если покупатель передает продавцу деньги на руки, то должна быть обязательно составлена расписка об их получении. В ней указывается, кто, кому, когда, на что и сколько предал денег.
Если между сторонами возникнет спор, то расписка послужит доказательством, что продавец получил деньги в качестве аванса за квартиру. |
- Задаток и аванс — это предоплата при покупке квартиры.
- При задатке и авансе оформляется письменное соглашение.
- Передача денег должна сопровождаться распиской.
- Задаток регулируется законодательством.
- Задаток может вернуться к покупателю в двойном размере, а может и не вернуться совсем.
- Задаток защищает и продавца, и покупателя квартиры.
- Аванс не регулируется государством.
- Аванс часто используется в цепочке альтернативных сделок.
- Аванс обычно возвращается полностью покупателю недвижимости. Иногда может вернуться частично, если уже были траты на оформление или ведение сделки.
- В авансовом соглашении можно прописать штрафы.
Разница между авансом и задатком при покупке квартиры
Отличие аванса от задатка при покупке квартиры предусмотрено законодательством. Аванс является денежной формой подтверждения намерений по продаже квартиры и вносится, основываясь на предварительных договоренностях либо соглашениях. Многие удовлетворяются обычной распиской, но размер аванса обязательно должен быть фиксированным и указанным в документе. Простая письменная форма расписки тоже является юридическим подтверждением факта выплат. Сумма аванса может составлять определенный процент от будущей сделки либо произвольную цифру.
Расторжение сделки предусматривает полное возвращение аванса продавцом покупателю. Иногда стороны фиксируют в договоре процедуру начисления процентов от суммы аванса или другие условия. Например, можно зафиксировать в письменной форме отказ возврата аванса в случае расторжения сделки по вине покупателя. Авансовые платежи являются предоплатой по любому договору, поэтому при расчете по сделке они учитываются в общей стоимости квартиры.
Существенная разница между задатком и авансом в том, что, если продавец откажется, он обязан уплатить покупателю сумму двух задатков. И при передаче денег под расписку, необходимо четко указать, что сумма передается в качестве задатка.
Когда речь идет об авансе, покупатель просто совершает предоплату за квартиру в частичном размере. Если по каким-либо причинам покупатель не получает квартиру, тогда аванс ему должны вернуть целиком и полностью. При этом тоже нужно иметь при себе необходимые расписки, договора и соглашения. Тогда не возникнет никаких проблем с тем, что стороны не пришли к завершению сделки, то есть к купле-продаже квартиры.
Если же сделка сорвана по вине покупателя, невозврат аванса возможен только при предварительной договоренности, имеющей документальное подтверждение. Надо помнить, что в Гражданском кодексе, который регулирует взаимоотношения при таких соглашениях, понятие аванса не содержится. Поэтому в отсутствие прописанных штрафных санкций, опираться лишь на букву закона в попытке получить компенсацию за некорректные действия покупателя, хозяину квартиры будет нелегко.
Аванс, так же как и задаток это определённая денежная сумма которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущей оплаты за квартиру, в доказательства серьёзности своих намерений. Однако, аванс отличается от задатка тем, что не даёт никаких гарантий совершения сделки. В случае если сделка не состоится в оговоренные сроки, продавец обязан полностью вернуть аванс покупателю. В противном случае покупатель имеет полное право взыскать эти деньги через суд.
Порядок внесения аванса четко не регламентируется законодательством, однако, так же как и в случае с задатком, передача аванса обязательно сопровождается подписанием предварительного договора купли-продажи либо соответствующим соглашением. При получении аванса, собственник, как правило, не прекращает показ своей квартиры. Не имея надёжной гарантии в совершении сделки, можно потерять время и упустить других потенциальных покупателей. Но обычно стороны договариваются о праве преимущественной покупки квартиры стороной выдавшей задаток.
При проведении сделок с недвижимостью аванс является более популярным обеспечительным инструментом для заключения договора. Несмотря на то, что ГК РФ не предусматривает понятия аванса ни в одной статье, приобретая квартиру, покупатели встретятся прежде всего именно с ним. Для фиксации планов покупателей заключить сделку продавцы принимают от него сумму в размере нескольких процентов от цены объекта — это и будет аванс, передача которого должна быть отражена в соответствующем соглашении.
Аванс представляет собой предварительный способ расчетов, сумма которого, согласно актуальному законодательству, уплачивается физлицу или юрлицу заранее. Она предназначена для покрытия связанных с оплатой оказанных услуг (выполненных работ) будущих трат.
По статистике, почти что 60% от всех сделок с недвижимостью проходят с использованием аванса. Отличие от задатка в том, что он имеет только одну функцию — платежную. Несмотря на его минимальный размер относительно всей цены объекта, на первом этапе будущей сделки он играет важную роль. Если сделка срывается, то аванс возвращается за минусом тех расходов, которые уже были понесены (рекламная активность, сбор/проверка документов и пр.).
Если передавшая аванс сторона (покупатель) от заключения сделки отказался, то продавец оставляет средства у себя. Если принявшая аванс сторона (продавец) отказался от сделки, то аванс он возвращает в первоначальном объеме за минусом расходов.
Иногда соглашение в письменном виде о задатке может быть не составлено. Пункт 3 статьи 380 ГК РФ гласит, что при наличии сомнений в части того, считать ли переданную сумму задатком, она является внесенной в качестве аванса.
Составлять соглашение об авансе нужно также в письменной форме, и подойти к этому вопросу нужно не менее тщательно, чем в случае с задатком. Дело в том, что с законодательной точки зрения аванс почти никак не защищается. Поэтому чем большее количество отраженных в соглашении вопросов будет оговорено сторонами, тем ниже риски возникновения в дальнейшем проблемных ситуаций.
Аванс – это часть оплаты за недвижимость, которую делает покупатель до совершения сделки. Аванс носит исключительно платежную функцию и не несет каких-либо гарантий осуществления продажи. Порядок его внесения четко не прописан в законодательстве. Если сделка не состоялась, продавец возвращает покупателю сумму аванса. Таким образом, для продавца нет вероятности потери денег, но и нет гарантии осуществления сделки. Желание покупателя сделать именно аванс, а не задаток обычно настораживает продавца. Так как это может свидетельствовать о несерьезности намерений.
Аванс тоже стоит заключать в письменной форме. В договоре или расписке должны быть прописаны реальные суммы, а также полная информация по недвижимости и реквизиты сторон.
Скачать образец договора аванса при покупке квартиры (бланк).