Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должностные обязанности риэлтора по недвижимости: гид по профессии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Что входит в обязанности риелтора
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Про обязанности риэлтора – смотрите пункты договора!
Соглашение на оказание возмездных риэлторских услуг – основной документ, регламентирующий взаимоотношения агента с заказчиком. При возникновении спорных ситуаций именно действующий договор должен быть применён и рассмотрен как единственно возможный инструмент для урегулирования шероховатостей и недоразумений в сотрудничестве собственника с его представителем/непосредственным исполнителем. В пунктах легитимного, грамотно составленного контракта черным по белому фиксируются абсолютно все права и обязанности сторон, как владельца жилья, так и специально нанятого профессионального посредника для продажи недвижимости, касающихся исполнения возложенных на них соглашением обязательств.
Иными словами, что должен делать риэлтор, а какие услуги специалист не обязан предоставлять владельцу квартиры или потенциальному покупателю (встречной стороне/контрагенту) – все нюансы и детали процесса реализации недвижимости (сроки продажи, количество просмотров – если установлен лимит оперативных показов, полное изъятие или же просто ознакомление с подлинниками документов, финансовые расходы для привлечения третьих лиц, согласование или принятие единоличного решения по снижению/повышению цены) прописываются в договоре. И только официальным документом стороны должны руководствоваться в своих взаимных претензиях.
Инструкция для начинающего риэлтора
- Покиньте предыдущее место работы. Осваивание новой профессии займет практически всё время. Уделяя пару часов в день изучению теории, невозможно понять всю специфику этой работы. Практика является неотъемлемой частью погружения в профессию риэлтора, а совмещать её с основной работой практически невозможно.
- Найдите агентство. В начале лучше выбрать качественную организацию, работая в которой вы сможете получить новые знания и навыки. Также, агентства имеют собственные базы, выход к которым вы получите. Позже вы сможете перейти к самостоятельной работе.
- Развивайтесь. Общайтесь с людьми, добившимися определённого успеха в этой сфере, изучайте законы (различные кодексы, Закон об ипотеке, Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и другие).
- Ищите клиентов. Работать с человеком напрямую всегда выгоднее чем через посредников.
- Запоминайте правила. Устраиваясь на работу в агентство недвижимости нужно понимать, что у них есть свои правила, которые могут отличаться от всех остальных.
Инструкция для риэлтора
Работа риэлтора состоит из трех этапов: поиск клиента, переговоры и поиск вариантов, и организация сделки. Рассмотрим их подробнее.
- Поиск клиента можно осуществлять разными путями: через интернет, с помощью благоприятных отзывов о Вас прошлых клиентов и другими методами.
- Переговоры и поиск вариантов. Для начала нужно адекватно оценить стоимость объекта недвижимости, но преподнесите квартиру как можно дороже (качественные фото, акцент на положительных сторонах). Однако, не нужно скрывать негативные стороны квартиры, когда они выявятся, можно будет испортить свою репутацию как риэлтора. Сделайте качественную рекламу, постарайтесь донести до потенциальных покупателей почему им нужно купить определенный объект именно сейчас, и именно у Вас. С клиентами держите себя уверенно и дружелюбно, будьте позитивны и постарайтесь влюбить в квартиру потенциального покупателя. Можете предложить «бонусы», которых нет у конкурентов. Но не забывайте, что ваша главная задача – найти наиболее благоприятный вариант для клиента. А не то что «нужно продать».
- Организация сделки. Подготовьте все необходимые документы и организуйте всё согласно законам Российской Федерации.
Требования к специалисту
Для качественного выполнения своих обязанностей риэлтор должен знать:
- Приказы, нормативные акты, положения и другую необходимую информацию, связанную с недвижимостью.
- Какие агентства недвижимости существуют на рынке на данный момент, и какие услуги они продают.
- Действие рыночной экономики.
- Как правильно нужно налаживать деловые контакты
- Как правильно облагаются налогами физические и юридические лица.
- Какие существуют операции, связанные с недвижимым имуществом и как правильно их совершать.
- Правила заключения купли-продажи недвижимости, оформление данных операций документально.
- Как работать в программах, созданных для проведения операций с недвижимостью.
- Стандарты оценки недвижимости.
- Алгоритм проведения показов продаваемых объектов, правила общения с покупателем и ведения переговоров.
- Действующие в настоящее время цены на недвижимые объекты.
- Формирование рекламы.
- Жилищное и земельное законодательство.
- Правила охраны труда.
- Внутренний распорядок организации.
Документы для скачивания (бесплатно)
- Должностная инструкция риэлтора
В чем преимущества привлечения риэлтора
При необходимости продажи недвижимости существует возможность самостоятельно собирать документы или привлечь для этих целей риэлтора. Специалисты рынка недвижимости не отрицают, что при желании заниматься процессом сделки самостоятельно может любой гражданин, так как перечень документов необходимых для регистрации сделки и рекомендации по возможным ситуациям всегда можно изучить.
При варианте самостоятельного прохождения всех этапов продажи, начиная от поиска покупателя и заканчивая прохождением регистрации сделки в Росреестре, человек экономит на оплате услуг специалиста, но тратит значительное время и силы. В некоторых случаях такой выбор может обойтись существенно дороже из-за необходимости постоянного отсутствия на работе и эмоциональных переживаний из-за правильности действий.
Другим существенным недостатком самостоятельного оформления документа является невозможность учета всех нюансов, что чревато столкновением с мошенническими схемами и ошибками оформления документов, способных привести в дальнейшем к признанию сделки недействительной. При раздумывании о том, стоит ли продавать квартиру самому или через риэлтора и есть ли смысл в привлечении специалиста стоит изучить преимущества использования таких услуг.
Кто чаще всего пользуется услугами риэлтора?
Львиная доля операций по купле-продаже квартир осуществляется с помощью профессионалов, при этом далеко не редкость, когда агентство недвижимости представляет интересы каждой из сторон. И лишь порядка пяти сделок из каждой сотни проводится самостоятельно действующими продавцами и покупателями. С большой вероятностью можно предположить, что именно эти пять процентов участников рынка недвижимости пополняют судебную статистику: договор купли-продажи квартиры, заключенный с нарушением действующего законодательства, впоследствии может быть оспорен и расторгнут. А именно к таким последствиям, к сожалению, может привести незнание законов рынка недвижимости, не говоря уже о том, что нельзя сбрасывать со счетов риск стать жертвой чьей-то недобросовестности или злого умысла.
Даже если у вас в прошлом уже был опыт продажи или покупки жилья, при возникновении необходимости в проведении операции с недвижимостью имеет смысл обратиться к специалистам. Риэлторские услуги могут ограничиться грамотной консультацией, в результате которой будут прояснены все непонятные вопросы. В нашей практике не редкость обращение клиента, уже имеющего на примете «готового» покупателя либо, напротив, продавца. Мы оказываем услугу юридического сопровождения, в которую входит практически весь комплекс работ по обеспечению покупки или продажи объекта, за исключением подбора варианта. Это очень эффективный способ решения квартирного вопроса, позволяющий исключить риски при заключении сделки. А размер оплаты данной услуги ниже, чем в случае обращение за помощью в покупке или продаже «с нуля».
Чем отличается агентство недвижимости от частного риэлтора?
Стандартные аргументы в пользу обращения к «частнику» обычно таковы: с его стороны гарантирован индивидуальный подход, он имеет большой практический опыт, сделает все быстро, а главное — цена за риэлторские услуги будет гораздо более щадящей по сравнению с агентством недвижимости, особенно крупным и «раскрученным». Это не совсем так, вернее, совсем не так.
Индивидуальный подход и максимальное внимание к ситуации каждого конкретного клиента – принцип, заложенный в основу работы нашей компании. Мы всегда стремимся к тому, чтобы сделать процедуру покупки или продажи объекта максимально прозрачной, понятной и комфортной для клиента. Что касается опыта, то стаж нашей работы на рынке недвижимости превышает тридцать лет, а за эти годы случались кризисы, менялось законодательство, реализовались совершенно неведомые прежде ситуации – например, пандемия. И в любых условиях мы продолжали оказывать услуги, даже когда это казалось практически невозможным. Одиночкам такое не по силам.
Возможность заплатить меньше выглядит привлекательной, но экономия может «выйти боком». Частный маклер вправе объявлять сколь угодно демпинговую цену, но он не может выполнять функции всех специалистов, которые задействованы в обеспечении выполнения услуг в риэлторской компании и чья деятельность обычно остается «за кадром». Безусловно, оплата их участия заложена в комиссию агентства, но она окупается: именно слаженная работа команды профессионалов позволяет предоставлять широкий спектр услуг и добиваться эффективного решения любого квартирного вопроса.
За что риелтор несет ответственность
По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.
«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.
Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.
«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии риелторов Москвы:
— Ответственность риелтора при сделках купли-продажи на вторичном рынке законом не определена, к сожалению. Не существует каких-либо обязательных пунктов договора и/или любой безусловной ответственности риелтора. Для всех компаний — участников Гильдии риелторов Москвы обязательным условием членства в гильдии является полис добровольного страхования профессиональной ответственности. На сегодняшний день полис либо условия договора с клиентом, подразумевающие ответственность риелтора, — то немногое, что может хоть как-то гарантировать добросовестность оказываемой услуги.
Какие риски существуют
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.
Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Покупка квартиры через агентство недвижимости
В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.
Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и стоимость услуг, она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.
Риэлторы упрощают процесс покупки квартиры, но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание договору с компанией, четко понимать круг ответственности представителя, объем своих личных прав и обязанностей.
- Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
- Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
- Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
- На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
- Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.
Мошенничество риелторов при продаже квартиры
Как именно обманывают риэлторы при продаже квартиры?
Встречаются следующие схемы обмана мошенников риэлторов:
- Услуга «Поиск покупателя». Ряд мошенников предлагают продавцу свои услуги по поиску покупателя, но оплату просят не от суммы заключенной сделки, а за каждого найденного потенциального покупателя. При этом работа по поиску как таковая не ведется, а «покупателями» выступают родственники и знакомые мошенника.
- Продажа по генеральной доверенности. Агент требует, чтобы продавец выдал ему нотариальную доверенность на право совершения всех действий, связанных с продажей, в том числе и на право принимать деньги. С таким документом мошенник может провести в жизнь совершенно любой план, а привлечь его к ответственности будет очень сложно.
- Фирмы-однодневки работают в целях заключения нескольких договоров. Они обещают выполнить большой объем работы по низкой цене, ссылаясь на неопытность или акции. Такие мошенники всегда работают по предоплате. Получив деньги, они просто исчезают с рынка – юридическое лицо закрывается, офис освобождается, а клиент остается ни с чем.
Перечисленные схемы прямо противоречат принципам деятельности честных специалистов.
Обратите внимание. Если агент настаивает на том, чтобы продавец и покупатель никак не контактировали между собой, вероятно, он пытается получить двойную оплату своих услуг за одну сделку. Такая схема не является мошенничеством напрямую, поэтому наказать риелтора за нее не получится.
Как проверить и правильно выбрать агента? Обезопасить себя на все 100% от мошенника невозможно, однако для снижения рисков нужно придерживаться ряда простых правил при выборе риэлтора:
- обращаться только к агентам с хорошей репутацией;
- никогда не отдавать риелтору подлинники документов, особенно паспорта – для работы ему достаточно копий;
- не пренебрегать общением – общаться с покупателем по поводу условий сделки;
- анализировать, насколько понятные он дает ответы на задаваемые вопросы.
Если же продавца квартиры все же обманули, как обманывают риэлторы, следует немедленно обратиться с заявлением о мошенничестве в полицию.
Это еще один важный нюанс обсуждаемой темы. Выше были перечислены должностные обязанности риелтора в агентстве недвижимости, теперь следует поговорить о том, какие он имеет права. Их можно выделить в такой перечень:
- ознакомление с проектами решений начальства, которые касаются его деятельности;
- запрос информации и документов, являющихся необходимыми для выполнения должностных обязанностей риелтора по аренде/покупке/продаже недвижимости;
- внесение предложений, касающихся совершенствования работы компании и сотрудников в целом;
- сообщение руководителю о недостатках, выявленных в процессе работы, последующее предложение способов, которые помогут их устранить;
- требование от начальства предприятия оказания помощи, содействия в исполнении прав и должностных обязанностей.
Но все перечисленное, разумеется, должно осуществляться исключительно в рамках компетенции сотрудника.