Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается техподполье от подвала в многоквартирном доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подвал классифицируется как этаж и учитывается при кадастровой оценке дома. За счёт подвала можно расширить жилое помещение или сделать в нём кладовую. В отличие от техподполья, подвальное помещение многоквартирного дома разрешается сдавать в аренду для бизнеса при условии согласия всех жильцов.
Отличие техподполья от подвала
Техническое подполье может быть совмещено с подвалом или же строится само по себе. В СНиП даётся определение техподполья, согласно которому это помещение в нижней части здания, которое предназначено исключительно для оборудования и коммуникаций.
В редакциях СНиП 31-06-2009 для общественных зданий указывается, что высота подполья должна быть не меньше 1,8 м в проходе для обслуживающего персонала. Для соблюдения правил противопожарной безопасности высота пространства, где размещаются электросети и трубы, должна быть не менее 2 м.
Однако, если оценивать помещение согласно нормам СНиП 31-01-2003 для жилых домов, техподполье высотой до 1,8 м не считается этажом и не облагается налогом. Такой пункт следует учесть застройщикам малоквартирных и частных домов, не объединённых с общественными зданиями общим подвалом.
При строительстве технический этаж со сложным крупногабаритным оборудованием можно разместить в подвале и сделать техподполье для коммуникаций.
Условия для приватизации
В 2021 году приватизировать часть чердака могут только владельцы квартир, расположенных непосредственно под ней. Жильцам муниципального жилья это право недоступно, поэтому предварительно им придется перевести квартиру в собственность.
Условия приватизации чердачного помещения:
Иногда чердак бывает уже приватизирован, но при этом не используется владельцем. В этом случае можно попробовать договориться с собственником о долгосрочной аренде или выкупе помещения. Для компенсации затрат можно впоследствии сдать чердак в коммерческую аренду.
При стремлении получить чердак в собственность сразу несколькими лицами в большинстве случаев организуется ТСЖ, и помещение оформляется в долевую собственность.
Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере. Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.
Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.
Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.
Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья». Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно. Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.
«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.
Что такое цокольный этаж?
Определение цокольного этажа, данное в СП (свод правил) 54.13330.2016, поясняет, что это этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений. Согласно приказу Минэкономразвития РФ от 1 марта 2016 г., его площадь включается в общую площадь здания. Но считать его полноценным этажом можно не всегда. Учитывать подобные нюансы приходится при строительстве индивидуальных жилых домов, в которых может быть не больше 3 этажей.
Поскольку понятия этажности здания и количества в нем этажей в понимании российских нормативных актов определяются по-разному, при определении этажности здания, учитывающей не только количество жилых этажей, но и всех надземных технических ярусов, цокольный входит в подсчет, только если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. При необходимости подсчета общего количества этажей цокольный учитывается всегда.
Что такое технический этаж?
Техническое помещение оборудуют на основании утверждённого проекта дома. Его расположение зависит и от общего количества этажей. Таких помещений бывает несколько, если квартир в доме много.
Технический этаж может занимать:
- подвал;
- чердак;
- пространство между жилыми этажами.
В стандартном девятиэтажном доме технические подполья делают под первым этажом или соединяют подполье с подвалом. Если этажей больше, дополнительно оборудуют технический чердак. Очень высокие строения, в которых больше шестнадцати этажей, должны иметь технические этажи через каждые 50 м. Это позволяет контролировать гидростатический напор в трубах водоснабжения и отопительных системах.
Технические этажи отделены от жилой части дома. В них размещают оборудование для обслуживания коммунальных потребностей жильцов:
- бойлерные;
- трубы водоснабжения;
- отопительные системы;
- канализации;
- магистральные сети электрооборудования;
- электрические щиты;
- насосы;
- вентиляционные сети;
- системы кондиционирования воздуха;
- машинные отделения для лифтов.
Отличие техподполья от подвала
Подвал классифицируется как этаж и учитывается при кадастровой оценке дома. За счёт подвала можно расширить жилое помещение или сделать в нём кладовую. В отличие от техподполья, подвальное помещение многоквартирного дома разрешается сдавать в аренду для бизнеса при условии согласия всех жильцов.
Техническое подполье может быть совмещено с подвалом или же строится само по себе. В СНиП даётся определение техподполья, согласно которому это помещение в нижней части здания, которое предназначено исключительно для оборудования и коммуникаций.
В редакциях СНиП 31-06-2009 для общественных зданий указывается, что высота подполья должна быть не меньше 1,8 м в проходе для обслуживающего персонала. Для соблюдения правил противопожарной безопасности высота пространства, где размещаются электросети и трубы, должна быть не менее 2 м.
БТИ посчитала технический этаж как цокольный
Согласно 48 статьи ГК РФ предусмотрены ограничения для домов частной, индивидуальной застройки. И там четко прописано, что высота коттеджей в России не может превышать 3-х этажей.
В противном случае, это уже не объект ИЖС (индивидуального жилищного строительства). И к нему применяются уже совсем другие требования (как к жилым комплексам). Если вы построили / купили такой дом на землях ИЖС — узаконить его не удастся, и скорей всего придется сносить этаж или даже все здание.
Важно:По закону, максимальная высота коттеджей для проживания одной семьи ограничена 3-мя этажами.
Находится выше планировочной отметки поверхности земли и функционирует как жилое помещение с индивидуальной планировкой.
Используется для расположения коммуникаций, необходимых для функционирования дома. Может находиться как под полом (цокольный), так и на чердаке (чердачный). В основном, на нем располагаются инженерные системы (трубы, вентиляционные шахты) и котлы.
Во-первых, как мы уже описывали ранее, некоторые недобросовестные продавцы и застройщики, могут выдавать желаемое за действительное — т. е. при указании жилой площади в договоре включать подвалы, низкие цоколи, техпомещения и пр.
Во-вторых, в зависимости от общей площади постройки, собственник может уплачивать меньший налог на недвижимость. Поэтому, если вы не планируете использовать технические этажи, стоит строить их в соответствии с параметрами технических. Тогда они не будут включены в общую площадь дома.
Во-первых, если вы планируете приобрести или построить дом с нижним этажом, важно удостовериться в создании правильно микроклимата внутри цокольных и подвальных помещений, иначе стены будут сыреть и устойчивость дома с годами будет снижаться.
Во-вторых, в соответствии с пунктом 1.41 документа 2.08.01-89, есть определение норм высоты цокольного этажа и подвала. Высота потолков в них должна быть не менее 1,8 м.
Если цокольный этаж используется в качестве гаража или парковки для автотранспорта, важно, чтобы расстояние от перекрытия до потолка было не меньше 2 метров. Для помещения, где будет располагаться котельная установлен минимальный порог высоты в 2,2 м.
Если высота цокольного этажа меньше установленного минимума, то он считается техническим подпольем. Такие помещения не могут быть жилыми и рассчитаны исключительно под расположение коммуникаций. При этом, чисто технически, его также можно считать погребом.
Стоит учесть, что в законодательстве не фигурирует понятие подземного этажа. Однако любые помещения с потолками ниже 1,5 метров, априори, не учитываются при расчете общей площади строения.
С визуальной точки зрения, количество этажей обычно считают, исходя из количества окон находящихся над землей. С технической считается, что полноценный этаж — это уровень, перекрытие которого находится над землей.
Чтобы цокольное помещение было включено в жилую площадь дома, его перекрытие должно быть расположено выше уровня земли. Если перекрытие (пол) расположены ниже, то такие помещения уже входят в жилую площадь, но могут входить или не входить в общую.
Считаются ли цоколь и подвал этажами в БТИ? Как они учитываются в площади дома? на сайте Недвио
Стоимость недвижимости, при ее покупке, рассчитывается с учетом общей площади дома. Следовательно, каждый квадратный метр может стать предметом манипуляций со стороны продавца или застройщика.
За основу, в определении метража здания, берется кадастровый паспорт, в котором указаны все характеристики постройки. Практика показывает, что самыми спорными моментами, при определении площади загородных домов, считаются помещения цокольного этажа или подвала, которые продавцы могут оформить как полноценный этаж или оставить «в тени».
К примеру, собственник задумал построить дом на 3 этажа в районе, где разрешено возводить лишь строения на 2 уровня. Цокольный этаж правильной высоты позволит ему воплотить задумку законным путем. Напротив, если вы возводите строение не по регламенту, то его не удастся ввести в эксплуатацию.
Почему«ИнноваСтрой» – лучший партнер?
Сотрудники компании – квалифицированные специалисты с многолетним опытом. Их задача – это гарантировать должное качество, руководствуясь вашими пожеланиями и следуя всем необходимым предписаниям. Команда «ИнноваСтрой»показывают высокий результат касательно разработки проектов под строительство домов, а также на должном уровне занимаются их реализацией.
Вы будете довольны скоростью и качеством выполненной работы. Индивидуальный подход к каждому клиенту, создание всех необходимых условий для взаимовыгодного сотрудничества – это то, что гарантирует «ИнноваСтрой». Вы получаете:
- бесплатную разработку плана на встрече с сотрудниками компании;
- подборку оптимальных вариантов для достижения необходимых целей;
- качественно выполненную работу с гарантией долговечности;
- учет всех пожеланий, согласованный с вами касательно различных технических моментов.
Существует множество нюансов строения домов, и только опытные специалисты могут выполнить индивидуальное проектирование и реализовать проект за короткий отрезок времени. Обращайтесь в «ИнноваСтрой», уже на первой встрече можно обсудить все детали и приступить к работе над поставленной задачей.
В каком случае цокольный или подвальный этаж не будет считаться этажом скажем
Согласно пункту 42 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403 (далее — Требования), в соответствующие строки графы «3» таблицы «Характеристики здания» технического плана здания на основании документов, указанных в пункте 12 Требований, вносятся сведения о количестве этажей здания (в том числе подземных). При отсутствии подземных этажей здания в соответствующей строке проставляется знак «-» (прочерк).
Действующее законодательство не содержит определение термина «подземный этаж». При этом, по мнению Департамента недвижимости, все этажи здания, сооружения, не относящиеся к надземным этажам являются подземными этажами (подвальный этаж, цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли менее чем 2 м).
В приложениях Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Исходя из положений части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации объекты индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Считается ли подземный этаж этажом
В актуализированной редакции к этажности добавили количество этажей. Это разные понятия. В Питерской экспертизе
дом, в котором 25 жилых этажей + цоколь, считают домом в котором количество этажей 26. А так как в наших СниПах и в пожарных СП в таблицах для определения расходов на пожар написано — количество этажей, то такое здание попадает на спецТУ. Пришлось цоколь в самой высокой секции уменьшать до 1,8 м и убирать оттуда техпомещения с оборудованием. Вот так.
25 этажей множим на высоту этажа и получаем циферку, которая превосходит ту, которая ограничивает применение всех вышеупомянутых снипов по высотности. И потому без споров и рассуждений многих тут просто именно упомянутые спецТУ по пожарке. Это высотное здание.
Хотя и порой спецТУ более правильные ибо индивидуальные получатся, а не как просто в снипе общие требования, которые просто в высотном здании могут вырасти в такую массу непонятно как стыкуемых требований. А по спецТУ четко под ЭТО здание будут требования.
СНиП 31-01-2003. Приложение В.
В.5 При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.
1. А вы в обязательном перечне видели ссылку на приложение Б СНиП 31-06-2009? Обязателен СНиП только частями.
2. У вас на чердаке нет инженерных коммуникаций и техэтажом он не является?
3. СНиП 31-06-2009 распространяется только на общественные здания, для жилых свои СНиПы.
1 Высота здания определяется разностью отметок поверхности проезда для пожарных машин и нижней границы открывающегося проема (окна) в наружной стене верхнего этажа, в том числе мансардного. При этом верхний технический этаж не учитывается.»
СП 54.13330.2011
«1.1 Настоящий свод правил распространяется на проектирование и строительство
вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой1
до
75 м (здесь и далее по тексту принятой в соответствии с СП 2.13130), в том числе
общежитий квартирного типа а также жилых помещений, входящих в состав
помещений зданий другого функционального назначения.
Ответственность за несоблюдение требований
За нарушение разных требований предусмотрена административная ответственность:
| Несоблюдение требований пожарной безопасности (ст. 20.4 КоАП РФ) | Штрафы: для должностных лиц – до 15 000 р., для ИП – до 30 000 р., для организаций – до 200 000 р. |
|---|---|
| Нарушение санитарных требований (ст. 6.4 КоАП РФ) | Штрафы: для должностных лиц – до 2 000 р., для ИП – до 2 000 р. или приостановление деятельности до 90 суток, для юридических лиц – до 20 000 р. или приостановление деятельности на срок до 90 суток |
Подвал и техподполье: отличия
Принудительную вентиляцию обустраивают с помощью воздуховодов. В таких приспособлениях приток и отток воздуха регулируется специальными приборами. Если в доме много этажей, то также устанавливается специальное приспособление для контролирования микроклимата. Необходимо регулярно осматривать техподполье на наличие плесени и сырости и контролировать, чтобы температура в помещении была плюсовой.
Отличается подвал от техподполья тем, что первый можно сдавать в аренду для бизнеса при условии согласия владельцев квартир. В подвале можно хранить продукты, вещи, за счет него расширяют жилую площадь.
Технический этаж может быть размещен в подвале или возведен отдельно. В СНиП определение техподполья дается. Согласно ему, строение предназначено только для коммуникаций или размещения оборудования.
Все о техническом подполье — определение, высота, отличие от подвала
Техподполье ‒ это помещение в подземной части дома, в котором прокладываются коммуникации и размещается оборудование. Иными словами – это технический этаж, расположенный в нижней части дома. В целом в жилых домах техническим этажом может быть подвал, чердак или пространство между надземными этажами.
Подвальное помещение считается техподпольем только в том случае, если оно соответствует действующим строительным нормам и правилам (СНиП) на момент возведения дома. Определение техподполья даётся в СНиП для жилых зданий.
Почему существует это отличие и в чём разница для владельца? Техническое подполье не учитывается при кадастровой оценке, а следовательно, не облагается налогом, как жилое помещение. Чтобы понять устройство технического этажа и отличие подвала от подполья, следует изучить нормативы, которые используют в БТИ при оформлении постройки.
Обустройство жилого подвала
Некоторые владельцы участков оборудуют подвал как жилую зону или спортзал. При желании в погребе можно обустроить кабинет или гостиную с винным погребом. Во время работы над данными помещениями стоит помнить, что к ним предъявляются такие же требования, как и к этажам, располагающимся над уровнем грунта.
Стоит отметить, что из-за отсутствия окон в подвале необходимо делать подсветку по всему периметру помещения. Часто владельцы домов устанавливают встраиваемые светильники на потолке подвала. Важно учитывать, что высота подвала, обустроенного как жилое помещение, должна составлять около 2,65 м. Это необходимо для закрепления светильников и обустройства системы вентиляции.
В некоторых случаях увеличивать высоту за счет углубления в грунт не получается. Обычно это связано с тем, что грунтовые воды расположены на небольшом расстоянии от поверхности грунта.
Гидроизоляция подвала
Перед тем как производить гидроизолирование подвального помещения, необходимо помнить о том, что все материалы должны быть отображены в плане строения. Это необходимо для определения точных размеров помещения.
Защита подвальных помещений от влаги может осуществляться разными способами:
- горизонтальным;
- вертикальным;
- комбинированным.
Последний способ позволяет более надежно защитить подвал от проникновения влаги. Вертикальная гидроизоляция применяется на участках с высоким уровнем грунтовых вод. При выборе такого варианта гидроизолирование производится по цоколю.
Стоит помнить, что горизонтальная гидроизоляция создается в любом случае. Она нужна для защиты подвала от затопления. Это может произойти при повышении уровня грунтовых вод после обильных осадков.
Перед созданием защитного слоя для подвала стоит рассмотреть несколько типов гидроизоляции стен помещения. Каждый из них имеет свои особенности. Гидроизоляция может быть:
- рулонной;
- проникающей;
- выполненной жидкой резиной;
- мембранной.
Если дом создается на песчаной или неплотной почве, для защиты подвала необходимо периметр вокруг строения оборудовать отмосткой. Если этого не сделать, влага может проникать к стенам подвала и постепенно разрушать строение.
Чтобы надежно защитить дом от грунтовых вод, стоит создать на участке дренажную систему. Ее необходимо делать исходя из данных о высоте грунтовых вод и количестве осадков. Чтобы оценить эффективность дренажной системы, можно попробовать частично залить участок из шланга. Если вода будет застаиваться, необходимо усовершенствовать дренажную систему. При этом важно следить, чтобы влага не проникала в подвал, а сразу же отводилась от строения.
Входит ли подвал, цокольный этаж в общую площадь частного дома?
В комплекте документации на частный дом должно быть указано количество этажей. В документе также обозначается количество подземных помещений. Таковыми считаются погреб, техническое помещение, цоколь, подвал, гараж для автомобиля или мотоцикла, котельная и т.п.
Важно учитывать, что индивидуальный жилой дом в России не может иметь больше 3 этажей. Это ограничение зафиксировано в законодательстве, и его необходимо соблюдать. Если цоколь или подвал будут признаны этажом, то он включается в общую этажность постройки.
Для того чтобы подвальные помещения были признаны частью жилой постройки, они должны удовлетворять установленным требованиям. Так, высота подвального этажа не должна оказаться менее 1,8 м. А для включения в общую площадь гаража, расположенного в цоколе или подвале, необходимо предусмотреть в нем высоту потолков не менее 2 м.