Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Межевание земельного участка что такое и для чего оно необходимо». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Сколько стоит межевание земельного участка
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании договора подряда на выполнение кадастровых работ. Стоимость работ определяют стороны договора на основе сметы.
Цена межевания зависит от множества факторов. Она может варьироваться как из-за расценок самой организации, которая проводит работы, так и от конкретного участка — его особенностей, конфигурации, расположения, размера и вида работ (образование нового участка, разделение, перераспределение земель).
В среднем цена услуги для граждан составляет до 20–30 тыс. руб. Например, стоимость работ по подготовке межевого плана на уточнение границ земельного участка площадью до 8 соток будет варьироваться в пределах от 12 тыс. руб. до 16 тыс. руб. Уточнение границ участка в 10 соток в регионе обойдется до 10 тыс. руб. Если нужно образовать участок под многоквартирным домом, то выставляется сумма примерно в 70 тыс. руб., привела примеры представитель АЮР.
Кроме того, законодательством предусмотрен вариант бесплатного межевания. Речь идет о случаях, когда по заказу уполномоченного органа проводится комплекс кадастровых работ на территории одного или нескольких кадастровых кварталов.
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Вот список документов, необходимых для межевания земельного участка.
- Заявление (пишется в свободной форме).
- Паспорт собственника. Если межеванием занимается представитель заказчика, нужен паспорт этого человека и доверенность нотариуса.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок. К ним относят договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН, ее выдают в Росреестре или МФЦ
- План-схема или так называемая выкопировка на землю. Это важный документ проекта межевания территории, показывающий размеры и место, где расположен земельный участок, на котором планируют проводить работы. Документ заказывают в МФЦ. Время изготовления — от пары недель до месяца.
Постановка на кадастровый учёт
Собственник или кадастровый инженер, заручившийся доверенностью собственника, передаёт межевой план в отделение МФЦ или территориальный отдел Росреестра того региона, где находится объект недвижимости. После сдачи документов выдается расписка о сроках получения выписки ЕГРН, подтверждающая факт регистрации и постановки на кадастровый учет. Орган регистрации прав проверит документы. Если есть нарушения, например межевание земли проведено с ошибками — в регистрации отказывают.
Если процедура проведена по правилам, заявителю регистрируют право собственности на земельный участок выдают выписку из ЕГРН. При проведении процедуры через МФЦ на это уйдет неделя.
В дальнейшем выписку ЕГРН можно заказать повторно или отправить онлайн запрос по кадастровому номеру в Публичную кадастровую карту. Заявителю выдадут справку о межевании земли.
Участки с уточненными границами можно посмотреть на публичной кадастровой карте.
Toчныx cpoкoв дeйcтвyющee зaкoнoдaтeльcтвo нe ycтaнaвливaeт. Caмa пpoцeдypa длитcя нe бoльшe 14 днeй, нo мoжeтe cмeлo нaкинyть вpeмя нa пoдгoтoвкy и oфopмлeниe дoкyмeнтoв пo oкoнчaнии paбoт. B зaвиcимocти oт cлoжнocти пpoвeдeниe мeжeвaния мoжeт пpoдoлжaтьcя oт мecяцa дo пoлyгoдa. Eгo пpoдoлжитeльнocть бyдeт зaвиceть oт paзмepa и кoличecтвa тeppитopий, кoтopыe нaдo мeжeвaть пo oднoмy зaявлeнию, a тaкжe oт нeoбxoдимocти пpивлeчeния cтopoнниx cпeциaлиcтoв.
Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт oбъeмa paбoт и в cpeднeм oбxoдитcя в 20-30 тыcяч pyблeй. Глaвa 4.1 Фeдepaльнoгo зaкoнa № 221 пpeдycмaтpивaeт вapиaнт, кoгдa мeжeвaниe пpoвoдитcя бecплaтнo, нo тoлькo ecли yпoлнoмoчeнный opгaн мecтнoгo caмoyпpaвлeния мyниципaльнoгo paйoнa или гopoдcкoгo oкpyгa зaкaзывaeт кoмплeкcныe кaдacтpoвыe paбoты caм. B этoм cлyчae мeжyютcя вce зeмeльныe yчacтки, pacпoлoжeнныe нa тeppитopии oднoгo кaдacтpoвoгo квapтaлa или тeppитopияx нecкoлькиx cмeжныx кaдacтpoвыx квapтaлoв. Ecли вaш yчacтoк пoпaдeт в пoдoбнyю пpoгpaммy, cмoжeтe cэкoнoмить дeньги.
Многие эксперты отмечают, что межевание земельного участка дает целый ряд преимуществ, тогда как отсутствие регистрации приводит к разнообразным проблемам и затруднениям юридического характера.
Соблюдение установленного порядка становится весомым аргументом в тех случаях, когда владельцы смежных территорий начинают заявлять претензии, утверждая, что именно им должна принадлежать очередная пара соток. Кроме того, продавать или сдавать в аренду объекты недвижимости, пребывающие в подобном статусе, заметно сложнее. Обычно покупатели предпочитают получить готовую собственность, а не самостоятельно бегать по инстанциям и оформлять дополнительную документацию. На межеванном участке можно проложить коммуникации и приступить к возведению построек, а вероятность ошибок реестра ЕГРП, влияющих на определение кадастровой стоимости, на основе которой рассчитывается налог, сводится к минимуму.
Порядок и проведение межевания земли
Как правильно провести межевание земельного участка знает инженер, самостоятельно сделать это невозможно. Работа состоит из пяти этапов.
Этап первый – заключение соглашения
Работа выполняется в соответствии с Инструкцией, утвержденной в 1996 году. Проводить замеры имеют право компании, имеющие лицензию, в процессе используется специальное оборудование. Сроки, условия, порядок проведения, обязанности сторон, ответственность прописывается в договоре. Для проведения правильных замеров рекомендуется пригласить двух инженеров.
Этап второй – межевание
Провести межевание участка дома поможет инженер, владелец предоставляет нужный пакет документов. Примите во внимание: все манипуляции начинаются после согласования работ с соседями.
Стоимость межевания земельного участка в 2022 году
Важно учесть, что по закону кадастровая деятельность отнесена к ведомственной, поэтому каждая организация имеет право формировать ценовую политику самостоятельность. Стоимость межевания не регулируется государством. Исключение составляют некоторые муниципальные организации, у которых скорость оказания услуги и качество невысокие.
В среднем работы по межеванию земельного участка в СПб и Ленинградской области составляют 15 тысяч рублей. Для справки, в Московской области это 20-30 тысяч, в регионах – 7-10 тысяч рублей. Для юридических лиц стоимость в среднем увеличивается на 2.
Заранее оговаривайте условия оплаты: полная предоплата, постоплата или аванс. Сохраняйте чек и квитанцию: при возникновении споров это станет доказательством сотрудничества.
Согласование межевания с соседями
До начала процедуры межевания нужно получить согласие от владельцев смежных землевладений. Для этого готовится письменное уведомление, в котором указывается дата и время межевания, цель проведения, информация о кадастровом инженере. Соседи должны дать письменное согласие на этом документе, указав паспортные данные. Если межуемый участок располагается в дачном или садовом товариществе, дополнительно понадобится разрешение от Председателя Правления.
Кадастровым законодательством допускается несколько вариантов уведомления владельцев смежных участков о предстоящем межевании:
- Согласование в индивидуальном порядке. Самый простой и доступный способ, осуществим для соседей, с которыми вы не имеете разногласий по границам. Нужно получить подписи в акте согласования, а после этого можно доверить работы на участке кадастровому инженеру.
- Письменное извещение. Если у вас несколько соседей, которые не согласны с текущими границами, используйте этот вариант. Собственников смежных участков извещают о предстоящем собрании, на котором будет решаться вопрос о местоположении границ. Кадастровый инженер заполняет шаблон извещения и передает собственникам смежным землевладений под расписку. Извещение также можно направить по почте – на адрес, указанный в выписке из ЕГРН по смежным ЗУ.
- Публикация в местных СМИ. Нужно помнить, что для этого подойдет не любая газета, а только официальный печатный орган местной власти, в котором регулярно публикуются муниципальные правовые акты и иная официальная информация. Извещение путем публикации в СМИ допустимо лишь в некоторых случаях: если в выписке из ЕГРН на смежные участки отсутствует адрес собственника, если смежный участок располагается в границах ведения садоводства/огородничества, входит в состав земель сельскохозяйственного назначения либо если количество собственников больше 5.
Как оспорить результаты межевания ЗУ?
Если вы не согласны с результатами проведенного межевания, обратитесь с подробным описанием проблемы в местную администрацию. В случае письменного отказа в повторном межевании попытайтесь решить проблему в досудебном порядке, отправив жалобу в прокуратуру. После прокурорского отказа единственный способ добиться пересмотра границ или площади – иск в суд.
При рассмотрении искового заявления в суде истцу придется доказать, что итоги проведенного межевания нарушает право собственности на земельный участок, а границы смежного землевладения не соответствуют фактическим. Прежде чем обращаться в суд, подготовьте следующие документы:
- Межевой план или межевое дело, к которым прикладывается экспертное заключение кадастрового инженера.
- Свидетельство о регистрации права собственности на ЗУ, выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт на землю.
- Заключение землеустроительной экспертизы. Вы можете заказать ее самостоятельно или дождаться, пока она будет проведена по ходатайству суда. В первом случае сэкономите время, а потраченные средства компенсирует ответчик в случае удовлетворения иска.
Наложение границ смежных земельных участков
Наложение границ — распространённая ошибка, которую можно обнаружить в результате межевания. Причина возникновения такой ошибки не только в устаревшем оборудовании, но и в некомпетентности кадастровых инженеров и работников государственных служб. При проведении кадастровых работ может выясниться, что участок заказчика «залез» на соседний, или соседи захватили часть чужих соток.
Из ответов юристов на нашем форуме становится понятно, что накладки можно убрать согласно действующему законодательству, но при этом необходимо участие всех вовлечённых в конфликт. Кадастровый инженер составит межевой план на исправление кадастровой ошибки и участки вернутся в свои границы. Если разрешить ситуацию без ущерба для строений на «захваченной» земле невозможно, можно компенсировать захваченные сотки соседям материально, то есть выкупив по среднерыночной цене. Также можно отдать часть соизмеримую по площади захваченной земли с другой стороны своего участка. Урегулировать ситуацию можно через суд, если достичь согласия между соседями не удаётся.
Как проводится межевание земельного участка
Классическая процедура по уточнению границ включает в себя заказ актуальных сведений из Росреестра, выезд геодезистов на местность и обмер участка, камеральные работы кадастрового инженера по формированию межевого плана, а также внесение изменений в кадастровый учёт участка. После согласования срока, цены и состава услуги подписывается договор, а после оплаты клиентом счёта инженер и геодезисты приступают к работе. В А/Н «Правозем» оплачивать все работы можно поэтапно.
Если участок не стоит на кадастровом учёте, то сначала вносят сведения о нём в ЕГРН. Кадастровый инженер имеет право составлять межевой план только на основании уже имеющегося кадастрового номера. Для того чтобы зарегистрировать участок, нужно найти выданное администрацией постановление о его выделении. А если есть старое свидетельство о праве собственности на землю, нужно проверить, стоит ли объект на кадастровом учёте.
Пошаговая инструкция по межеванию участка
Чтобы сделать межевание участка, необходимо следовать алгоритму.
- Подготовка всех документов на ЗУ.
Сюда относятся:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок. Кроме того, это могут быть постановление администрации о предоставлении земельного участка, нотариальное свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор купли-продажи, мены, дарения.
- Паспорт правообладателя земельного участка (и его копия).
- Доверенность на представителя (если от имени собственника будет действовать представитель).
- Заключение официального договора с землеустроительной организацией (межевой).
Поиск межевой организации — дело несложное. Можно воспользоваться поисковиками в интернете или искать рекламные объявления в кадастровой палате.
Важно заранее договорить об оплате услуг межевой организации, до заключения договора. Вы имеете право внести 100% предоплату или только аванс.
Где сделать межевание участка, как выбирать исполнителя и на какую стоимость рассчитывать, остановимся чуть позже.
- Непосредственно процедура межевания.
Услуги межевания выполняет привлеченная специализированная организация. Комплекс работ состоит из:
- Сбора и изучения предоставленных собственником документов на ЗУ, с учетом данных по геодезии и адресов соседних (смежных с вашим) наделов;
- Подготовки проекта межевания (технического проекта); важно, чтобы он соответствовал заданию на межевание;
- Официального уведомления соседей по участку (это те лица, чьи права могут быть затронуты при межевании);
- Выезда специалистов на место и установления границ участка. Границы устанавливаются со слов собственника и по согласованию с соседями (с составлением акта согласования границ);
- Геодезической съемки с выявлением координат межевых знаков;
- Точного установления площади ЗУ;
- Подготовки плана надела и всех его границ;
- Формирования межевого дела.
- Получение межевого дела на руки.
Когда все работы по межеванию участка будут проведены, собственник получает на руки два экземпляра межевого дела. Один необходимо подать в кадастровую палату для присвоения ЗУ кадастрового номера. Второй — остается у владельца.
- Подача документов в орган кадастрового учета — территориальное отделение Росреестра для получения кадастрового паспорта.
После того как собственник подаст один из экземпляров межевого дела в орган кадастрового учета, ему будет выдан паспорт на ЗУ, означающий, что участок находится на кадастровом учете.
Кадастровый паспорт делают в течение 1-2 месяцев.
- Подача документов на государственную регистрацию права собственности. Уплата госпошлины.
Орган регистрации земельного участка — управление Росреестра. Оно должно располагаться в том же регионе, где находится ЗУ.
Есть несколько способов доставить документы: обратиться в многофункциональный центр, сдать лично, отправить почтой России или в электронном виде.
Владельцу нужно будет оплатить госпошлину в размере 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Плата взимается за государственную регистрацию права собственности физлица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
- Получения документов после процедуры государственной регистрации.
Стандартом установлен срок регистрации прав собственности в 10 рабочих дней. Началом отсчета считается первый день подачи заявления и всех нужных документов.
Действия после проведения межевания участка
Дальнейшие действия после межевания зависят от того, с какой целью заказывали услугу.
Часто подлинник межевого плана необходим для:
- Осуществления разного рода сделок с земельным участком (дарение, продажа, приобретение).
- Предоставления документа в суде в спорной ситуации с определением границ.
Чтобы четко понимать, что делать дальше после межевания, давайте разберем случаи, как используется межевой план чаще всего.
- Уточнение сведений об участке, который был поставлен на учет ранее. До января 2018 года процедура межевания не была обязательной. А сейчас все владельцы ЗУ обязаны подать в Росреестр сведения о точных границах, местоположении и площади земли. В подобных случаях план с обновленными границами должен быть отправлен в Росреестр. Этим занимается кадастровый инженер, который проводил межевание.
- Уточнение пределов участка земли для устранения ошибок. Обновленные данные также должны быть отправлены в базу Росеестра.
- Постановка на учет с целью продажи. В таком случае все документы, вместе с правом собственности на ЗУ подают в МФЦ для последующих регистрационных действий.
- Объединение участков. В этом случае прежние участки снимают с учета, а в ЕГРН вносят данные о новом участке. Всю необходимую документацию подают в МФЦ.
- Раздел (размежевание) участка земли на несколько мелких. Кадастровый инженер должен провести работу по уточнению границ прежнего земельного участка, после чего определить границы новых. Межевой план со всей остальной документацией направляется в отделение Росреестра. Исходный надел должен быть снят с учета и оформляются вновь образованные участки.
Когда межевой план нужен для предоставления в суде, копия документа, вместе с документальными пояснениями, приобщаются к делу.
В определенных ситуациях собственники участков имеют возможность некоторого увеличения и расширения границ своей собственности.
При межевании за счет государства действуют аналогичные нормы, как при проведении процедуры при помощи коммерческой геодезической организации.
Если величина участка по факту оказывается больше, чем отражено в документах по наделу, действуют такие правила:
- Участок допускается увеличить или расширить, если его дополнительная часть не превышает минимального размера наделов аналогичного назначения. То есть такая «добавочная часть» не может быть выделена, как раздел или отдельный земельный участок;
- Если показатель минимальной площади для такого типа надела не определен, то величина дополнительной земли не должна превышать 10% от площади всего участка.
Важно, чтобы при изменении размеров строение не вышло за границы надела.
Сколько стоит межевание земельного участка
Деятельность кадастровых инженеров является вневедомственной, поэтому цены на межевание земельных участков государством не регулируются. Существует методика расчета стоимости кадастровых работ, но придерживаются ей лишь муниципальные организации, скорость выполнения работ у которых — не самая высокая.
Частные фирмы самостоятельно устанавливают цены, ориентируясь на рынок спроса и предложения. На стоимость межевания влияют: регион, категория земель, площадь, местоположение и форма участка (простая, усложненная, геометрически сложная и т.п.).
Зачастую, для наработки клиентской базы, «молодые» компании стараются держать цены ниже рыночных, однако в качестве услуг ничем не уступают компаниям со стажем. В любом случае, не останавливайтесь на первой межевой организации, чья реклама попалась на глаза.
Стоимость межевания земельного участка в Московской области варьируется от 10 000 до 30 000 рублей. В Ленинградской области 7-15 тысяч. В регионах межевание стоит около 5-ти тысяч рублей.
Возможно вам удастся договориться об оплате работ авансом, например: 50% при заключении договора и ещё 50% по факту выполненных работ. Не забудьте сохранить чек и квитанцию об оплате.
Как это сделать со спутника
Говоря о спутниковом межевании, стоит сказать, что это комплекс инженерно-геодезической направленности. Данная деятельность необходима для оформления, установления, а также закрепления границ территории. В данном процессе используются спутниковые технологии. В рассматриваемом случае межа может выступать реальной, а также имеется возможность ее описания при помощи специальных координат.
Процедура не является обязательной во всех случаях, однако может возникнуть потребность в ее проведении. Примером выступает реализация надела посредством продажи, когда покупатель может усомниться в правильности определения границ. Это связано с тем, что человек не желает возникновения спорных вопросов с лицами, чьи участки расположены по соседству.
Рассматриваемый вид межевания является самым точным, что связано с использованием точного спутникового оборудования.
Процесс осуществляется посредством следующих действий:
- изначально осуществляется установка координат точек с помощью приемников;
- определение точек, являющихся поворотными, далее они закрепляются на местности;
- по данным, которые были получены, производится расчет площади;
- черты надела подлежат согласованию;
- составляется межевая документация;
- передается в компетентный орган;
- в отношении надела проводят приватизацию.