Договор аренды общие положения и особенности отдельных видов аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды общие положения и особенности отдельных видов аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли — продажи такого имущества (ст. 609 ГК).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (ст. 610 ГК).

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

1. Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
2. Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
3. Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
4. Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
5. Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

• Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

• транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

• Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

• Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

• Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

• ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

• Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
   Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
   При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
   потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
   непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
   потребовать досрочного расторжения договора.
   Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
   Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
   Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
   1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
   2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
   3) предоставления арендатором определенных услуг;
   4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
   5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
   Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Понятие, значение и особенности отдельных видов договоров аренды

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен, как уже было отмечено в первой главе работы, в ст. 606 ГК как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили данные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

§ 3. Расторжение договора аренды или его возобновление

Новой для гражданского законодательства является и норма о прекращении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Смысл ее сводится к защите прав добросовестного субарендатора. При досрочном расторжении арендного договора субарендатор имеет право заключить самостоятельный договор на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, но в пределах оставшегося срока субаренды.

Если договор аренды согласно закону признается ничтожным, то является ничтожным и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Данная норма права еще раз подчеркивает зависимость договора субаренды от аренды, их взаимосвязь.

Важнейшими условиями всякого арендного договора являются условия о досрочном расторжении аренды по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Как в ст. 619 ГК, так и в ст. 620 ГК РФ перечисляются четыре основания, позволяющие арендодателю (арендатору) расторгнуть договор аренды с партнером. Не перечисляя их, следует отметить, что означенный в ст. ст. 619 и 620 ГК перечень не может быть сокращен по соглашению сторон, но может быть расширен контрагентами арендного обязательства. Расторжение договора по правилам ст. ст. 619 — 620 ГК осуществляется только судом, если стороны не смогли расторгнуть его добровольно.

Отметим и другое обстоятельство, делающее эти статьи сходными: договором аренды могут быть установлены и другие основания его досрочного расторжения по инициативе арендодателя (арендатора), по правилам п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Есть и различие между ст. 619 ГК и ст. 620 ГК. Так, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения арендного договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).

А статья 620 ГК, напротив, не обязывает арендатора направлять какое-либо письменное предупреждение с предложением исполнить обязательство либо устранить допущенное нарушение в разумный срок. В соответствии со ст. 620 ГК и сообразуясь с общими положениями о договоре, в частности с п. 2 ст. 450 ГК РФ о порядке изменения и расторжения договора, арендатор не только должен, но и обязан направить арендодателю предложение о расторжении договора. В заявлении о расторжении договора, направляемом на юридический адрес арендодателя, арендатор также должен указать ему срок для ответа на свое предложение. Если срок для ответа в предложении не указан, то все равно он составляет 30 дней. Только после получения ответа от арендодателя (либо его неполучения) арендатор вправе предъявить соответствующий иск.

Статья 621 ГК РФ закрепляет преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор вправе рассчитывать заключить договор аренды на новый срок при трех определенных условиях.

Первое условие. Правом преимущественной аренды обладает тот арендатор, который надлежащим образом исполнил свои обязанности по ранее заключенному договору.

Второе условие. Им является готовность арендатора (по истечении срока арендного договора) заключить договор на тех же условиях, которые предлагают другие возможные арендаторы, что соответствует терминологии Кодекса «при прочих равных условиях».

Третьим и новым условием следует считать правило о том, что арендатор, желающий возобновить арендные правоотношения, обязан уведомить письменно об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если все-таки арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, а сам заключил договор в течение года (со дня истечения срока договора аренды) с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Правоприменительная практика разрешения таких споров приводилась еще в письме ВАС РФ от 10 сентября 1993 года, т.е. за несколько лет до принятия нового ГК РФ . И уже тогда общим правилом было: требования арендатора о возобновлении договора не подлежат удовлетворению в тех случаях, когда арендодатель не намерен вообще в дальнейшем сдавать имущество в наем.

См.: Вестник ВАС РФ. 1993. N 11. С. 104.

В общем, так или иначе, новелла о дополнительных способах защиты прав и интересов добросовестного арендатора позволяет последнему защитить свои права в суде только в случае, если в течение одного года арендодатель сдал имущество а аренду другому лицу.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом законодатель в тексте пункта 2 ст. 621 ГК РФ прямо указывает на ст. 610 ГК РФ.

Отметим две особенности ст. 610 ГК РФ. Первая заключается в том, что ее правила применяются в тех случаях, когда иное не предусмотрено законом. А вторая — в том, что норма о возобновлении договора на неопределенный срок не относится к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), а также к договорам аренды транспортных средств (ч. 2 ст. 632 ГК, ч. 2 ст. 642 ГК) .

См.: Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. М., 1996. С. 197.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (под ред. О.Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации — М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательская группа ИНФРА-М-НОРМА, 1997.

Что касается нормы п. 1 ст. 621 ГК, то из нее следует, что она носит диспозитивный характер. А потому стороны могут предусмотреть в договоре иные, в том числе дополнительные, условия, при которых за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление аренды, либо вообще исключить возможное продолжение арендных отношений на новый срок. Данное правило наиболее удобно для арендодателя.

Кодекс в ст. 622 исходит из принципа безусловной защиты собственности, в том числе и той, которая находится во временном владении или во временном пользовании. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае если арендатор все-таки не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из приоритета защиты всеми доступными способами собственности, законодатель последовательно усиливает ответственность виновного арендатора: «В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором» (часть 3 ст. 622 ГК РФ).

Значит, помимо неустойки, предусмотренной в самом тексте договора, арендодатель может взыскать убытки в полном объеме сверх неустойки. Иначе говоря, санкция будет иметь штрафной характер.

Кодекс допускает взыскание убытков в полном объеме. Это значит, что арендодатель может взыскать как прямые убытки (реальный ущерб), так и косвенные (неполученный доход).

И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

Официальное определение договора аренды трактует это действие как:

Гражданско-правовое соглашение двух сторон, одна из которых представлена арендодателем (владельцем определенного имущества), другая — арендатором (лицом или организацией, желающим временно воспользоваться этим имуществом за оговоренную плату). Суть договора аренды состоит в том, что арендодатель выражает свое согласие предоставить за оговоренную плату, и на оговоренный срок имеющееся у него имущество арендатору. Арендатор, в свою очередь, обязуется вносить оплату в оговоренные сроки.

Договор аренды должен быть:

• Возмездным — оговоренное имущество передается только за арендную плату.
• Консенсуальным (реальным) — считается действительным только тогда, когда арендатор получает возможность воспользоваться имуществом.
• Срочным (взаимным) — имущество, оговоренное в договоре, передается только на определенный срок.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Сторонами в договоре аренды, а именно арендодателем и арендатором могут выступать любые субъекты гражданского права (физические и юридические лица, зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, РФ, субъекты РФ, муниципальные образование). Важным требованием, предъявляемым законом к сторонам договора аренды, является наличие их правоспособности и дееспособности.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодатель – это собственник передаваемого по договору аренды имущества, либо лицо, уполномоченное в силу закона или собственником сдавать имущество в аренду. Таким образом, любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем настоящие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника. Такое же правило закреплено и в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления.[2] Особо внимательным необходимо быть при заключении договора аренды с учреждением, потому что согласно ст. 298 ГК РФ учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Чтобы избежать признания договора аренды (как правило, недвижимого имущества) недействительным, и не допустить выселения из занимаемого помещения, перед заключением договора необходимо внимательно изучить документы противоположной стороны, и убедиться, что она наделена правом, выступать в качестве арендодателя по договору.[3]

Правоотношения аренды имущества сохраняют свою силу и при переходе права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления или пожизненного наследуемого владения) к другому лицу, поскольку этот процесс не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.[4]

Хотелось бы отметить, что нахождение помещения на балансе предприятия не означает, что предприятие является единственным законным владельцем.[5]

Что касается арендатора, то к последнему, как правило, никаких специальных требований законом не предъявляется. Это лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование.

СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Ст. 610 ГК РФ гласит, что договор аренды заключается на срок, определенный сторонами. Если срок в договоре аренды не определен, то он считается заключенным на неопределенный срок. И в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может устанавливаться другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Если стороны в договоре определяют срок действия моментом наступления какого-либо события, то необходимо помнить, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определять лишь указанием на событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не должно зависеть от воли и действия сторон. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного в наем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение определяется по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ[8].

В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества. Таким законом является ФЗ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». П. 3 ст. 9 настоящего закона гласит — договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий девять лет. Договор аренды, заключенный на период, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В случае если стороны по истечению срока договора аренды продолжают взаимные правоотношения, то считается, что между ними достигнуто соглашение о пролонгации действия договора или о заключении нового договора аренды на тех же условиях, но уже на неопределенный срок [9].

Кроме того, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил п.2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которой к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. А значит, договор субаренды не может быть заключен на период, превышающий срок договора аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

На основании ст. 609 ГК РФ — Форма и государственная регистрация договора аренды:

1. договор аренды подписывается на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).¹¹ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собрание Законодательства РФ. — 25.12.1995. — № 5. — ст. 410

Похожие записи:

• Регистрация договора купли продажи квартиры в МФЦ документы
• Начисление амортизации линейным способом и его особенности
• Программа «Молодая семья» — 2023: что нужно знать