Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поправки о недвижимости. К чему готовиться юристам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Налогообложение недвижимости
С 1 января 2023 года пункты 1 статьи 391 и статьи 403 НК РФ пополнятся еще одним абзацем. В соответствии с ним, если кадастровая стоимость участка или объекта недвижимости, рассчитанная по состоянию на 01.01.2023 года, превысит кадастровую стоимость, рассчитанную по состоянию на 01.01.2022 года, то в целях налогообложения за 2023 год будет применяться стоимость, зафиксированная на 01.01.2022 года. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость выросла в результате изменения характеристик недвижимости (увеличение площади и так далее). По-видимому, в результате государственных кадастровых работ в России произошло резкое увеличение стоимости объектов и власти решили на 1 год отложить взимание налога исходя из новой стоимости.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Новое в составе сведений ЕГРН и кадастра
|
ЕДИНЫЙ ГОСРЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ |
В ЕГРН вошли:
Теперь включают сведения о невозможности госрегистрации перехода, прекращения, ограничения права на земельный участок с/х назначения или его обременения до завершения рассмотрения судом дела о его изъятии в связи с ненадлежащим использованием. |
Уточнено, что в отношении предприятия как имущественного комплекса указывают кадастровые номера объектов недвижимости, которые предприятие использует на праве, отличном от права собственности (например, по договору аренды)
Сведения о решении об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд теперь вносят в кадастр недвижимости, а не в ЕГРН. |
Реестровые дела теперь ведут только в электронной форме.
С 2021 года в законе прописаны случаи, когда кадастровый учет и госрегистрацию прав проводят на основании техплана и акта обследования.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
Закон защищает от недобросовестных страховщиков
На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.
Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?
По оценкам «Российской газеты», это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.
Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2023 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик». Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.
- Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
- Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
- Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
- Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
- Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
- Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
- Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
- Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.
Долевое строительство: изменения с 2023 года
В 2023 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет. По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.
С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ. Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости. Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры. Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:
Согласно очередному этапу постепенного перехода от долевого финансирования строительства к проектному финансированию и кредитованию застройщиков с 01 июля 2023 года начинают действовать новые правила в сфере долевого строительства, введение которых является следующим шагом в процессе отмены долевого строительства в России, который реализуется правительством РФ.
Однако, в отличие от чистой спекуляции, при введении новой схемы финансирования, останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. Но при этом виде инвестирования рентабельность, скорее всего, уменьшиться, т.к. жилье будет постепенно дорожать, а цены на аренду не будут расти из-за насыщенности предложения на этом рынке. Поэтому, если раньше квартира при сдаче аренду окупалась за 10-15 лет, то теперь окупаемость такого бизнеса будет в 2-3 раза ниже и начнет приближаться к уровню окупаемости в развитых странах.
В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.
Компенсационный фонд создается для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2023 года:
Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.
Пока изменения закона проходят стадию обкатки и налаживаются механизмы их реализации, чиновники дают застройщикам некоторые послабления. Но уже с 2023 года нововведения заработают в полную силу. Что же изменилось в сфере долевого строительства, и как это повлияет на текущее положение дел на рынке недвижимости?
Перечисленные изменения в законодательстве, бесспорно, улучшат положение покупателей не построенного жилья, но для них возможны и негативные последствия нововведений.
Что такое долевое строительство?
В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.
Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.
Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).
Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.
«Новая» или «старая» схема?
Почему, несмотря на все изменения и в 2022 году встречается долевое участие в строительстве «по старой схеме»?
Если строительство объекта было начато после 1 июля 2019 года, то долевое участие может быть оформлено только по новым. То есть застройщик должен открывать для всех своих покупателей счета эскроу.
Важно! Если он этого не делает и в 2022 году принимает деньги напрямую или вообще использует какие-то серые схемы — это нарушение законодательства.
Если стройка на 1 июля была уже в процессе, возможны варианты. С вами могут заключить и обычный старый договор долевого участия, без открытия счета эскроу, но только до середины 2022 года. Федеральный Закон №175 предусматривает обязательное использование эскроу с середины 2022 года.
Изменения в части долевого строительства многоквартирных домов внесены в Жилищный кодекс РФ и уже вступили в действие. Они предусматривают ужесточение контроля за расходованием средств дольщиков, но специалисты строительного рынка уже прогнозируют исчезновение долевого строительства полностью.
По новым правилам расчеты между потребителями и застройщиками проводятся через эскроу-счета в уполномоченных банках. Такие счета девелоперы должны были открыть до 1 сентября 2018 года. Средства, внесенные на них дольщиками, строительная компания получает только после окончания строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и передачи квартиры собственнику.
До этого момента доступа к деньгам, накопленным на эскроу-счетах, ни девелоперы, ни покупатели недвижимости не получат.
С нововведений в России начнется постепенный переход от долевого строительства к проектному финансированию. Проектное финансирование позволит минимизировать риски обмана граждан, так как финансовые риски лягут непосредственно на застройщиков и банки.
В случае если Центробанк РФ отзовет лицензию у уполномоченного банка, гарантийное возмещение инвестиций, внесенных покупателем на эскроу-счет, осуществляется за счет средств фонда страхования вкладов. Сумма возмещения достигает 10 млн. рублей. Соответствующие поправки в действующее законодательство уже разработали специалисты российского Минфина.
Суть законодательного новшества в том, что застройщикам придется брать кредиты в банках или инвестировать в строительство жилых домов собственные средства. Пайщики, в свою очередь, делают взносы с периодичностью и в сумме, определенной договором, а строительная компания, завершив работы, получает полную стоимость квартиры сразу.
Как отреагирует рынок недвижимости
Что будет с ценами на первичном рынке, если долевое строительство с 2019 года запретят? Эксперты уверены, что строительные корпорации постараются сократить сроки строительства, чтобы быстрее получить средства с эскроу-счетов. Так что дефицита предложений не возникнет.
Девелоперов, располагающих достаточным собственным капиталом, единицы. В основном, это государственные корпорации и крупные игроки строительного рынка. Большая часть первичного рынка перейдет под их контроль.
В случае банкротства застройщика покупатель квартиры гарантированно вернет свои деньги, аккумулированные на временном счете. При этом он столкнется с другим риском – удорожания объектов на первичном рынке, когда полученной суммы не хватит на покупку готовой квартиры. Ведь, по прогнозам аналитиков, недвижимость подорожает на 20-40%. Причина – удорожание себестоимости возведения новостроек и необходимость покрывать проценты по банковским займам, другие риски.