Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как регулируется вопрос с валютной ипотекой сегодня». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принципиально валютная ипотека не отличается от обычного рублевого ипотечного кредита. Разница между этими форматами кредитования состоит в том, что по обычному ипотечному кредиту банк выдает деньги на покупку недвижимости в рублях, а в случае валютной ипотеки – в иностранной валюте, например, долларах или евро.
Чего ждут от ипотеки в 2023 году риелторы
Юлия Ибрагимова, директор ипотечного центра ГК «Миэль»:
— На ближайшее будущее мы прогнозируем увеличение ключевой ставки для обратного привлечения депозитов клиентов и в связи с этим вероятный рост ипотечных ставок. С расширением требований по семейной ипотеке возможно возобновление активности сделок по переуступке. Также изменится портрет заемщика по программе семейной ипотеки: клиенты станут более возрастными, и банки будут вынуждены поднимать предельный возраст заемщика.
Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость»:
— В связи с постепенным сворачиванием льготной ипотеки на новостройки мы прогнозируем частичный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный. Застройщикам придется снижать цены, чтобы быть конкурентоспособными. Вторичный рынок тоже отреагирует на это уменьшением стоимости, и в результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость»:
— Полностью отказываться от ипотеки, субсидируемой застройщиками, никто не хочет. Но такой инструмент продаж в следующем году будет ограничен. Застройщикам предстоит вывести на рынок новые механизмы привлечения клиентов и под эти механизмы согласовать с банками проектное финансирование.
Не исключаю, что увеличение ипотечной ставки по льготной ипотеке на 1 п.п. подтолкнет некоторых клиентов пересмотреть приоритеты в пользу более экономичного вторичного жилья.
Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании «Метриум»:
— Считаю, что в первом квартале 2023 года с привлечением ипотеки будет совершаться примерно 75–80% сделок на первичном рынке. Самыми популярными программами останутся льготная ипотека и семейная ипотека, учитывая, что рыночные ставки уже достигли в среднем 11%. Существенно вырастет популярность семейной ипотеки, вероятно, именно она окажется главным драйвером спроса. Роль субсидированной ипотеки от девелоперов с повышением ставок по таким программам снизится.
Что нужно для оформления?
Для оформления валютного кредитования необходимы те же документы. Кроме того, по-прежнему нужен поручитель и залоговое имущество. Так как ипотека валютная, то и стоимость будет оцениваться в валюте. Правила те же. Залоговое имущество не должно быть дешевле, чем сумму, которую человек берет в кредит. Все документы, срок и договор оформляются в соответствии с правилами обычной ипотеки.
Единственное, что может измениться – это анкета кредитования. Банк может потребовать написать, в чем причина оформления именно валютной ипотеки. И процесс одобрения заявки так же более суров. В справке о доходах должна быть указана информация в валюте. Если в долларах эта сумма на момент оформления заявки меньше, чем банку хотелось бы, то будет отказ. Хотя при оформлении обычной ипотеки, финансовая организация ободрила бы заявку.
Возвращать долг необходимо тоже в валюте. Но это, как раз, не проблема, так как большинство банков могут разменять рубли на валюту.
Как проходит реструктуризация ипотеки
Если гражданин, взявший когда-то ипотечный кредит, хотел бы провести реструктуризацию долга, несмотря на то, что общая сумма задолженности увеличится за счёт продления срока выплат, он должен подать заявление в обслуживающее отделение банка. Если руководство финансового учреждения примет решение в пользу заявителя, вопросом реструктуризации начнёт заниматься АИЖК.
Если гражданину будет позволено выплачивать кредит по программе реструктуризации, банк не будет взимать никаких комиссий за перерасчёт задолженности и определение размера ежемесячных платежей.
Существует 2 варианта государственной поддержки в данном случае:
- Разовое списание части задолженности.
- Конвертация валютного кредита в рублёвый по сниженному курсу в сравнении с тем, что действовал на дату подписания договора о реструктуризации.
Условия программы гарантируют, что после того, как реструктуризация кредита будет проведена, ставка по рублёвому займу будет не больше ставки на день проведения реструктуризации, а ставка по валютному кредиту — не более 11,5%.
Что же такое «дефолт» глазами экономистов?
В прямом смысле слова дефолтом принято считать полный отказ любого объекта платить по своим обязательствам. Другими словами, и на государственном уровне страна официально заявляет, что у нее нет средств, чтобы выплатить долги. Существует техническая модификация явления. По факту объект не в состоянии платить по счетам, но официального заявления он об этом не делает. Существует корпоративный и даже личный формат ситуации. Последствия дефолта принято считать негативным явлением. Однако, как и у каждой медали, в ситуации существуют положительные стороны. С одной стороны, можно увидеть крах и полное разрушение всех внешних отношений финансового типа, а с другой стороны — уникальный шанс начать историю развития государства с чистого листа, без ошибок и промахов.
На что имеют и на что не имеют права банки?
Рассматривая вопрос относительно того, что будет с кредитами в случае дефолта, не стоит надеяться, что банки простят всех своих должников. Скорее, наоборот, меры, направленные на возврат долгов, будут только ужесточаться. Заемщики должны отдавать себе отчет в том, что ни один финансовый институт не имеет права нарушать условия договора. Кредиты во время дефолта, в частности ипотека или автокредиты, не могут подвергаться изменениям. Банк не имеет полномочий на изменение условий партнерства и на увеличение процентов по платежам. Исключение могут составлять ситуации, когда данные пункты предусмотрены документами о партнерстве. Если по отношению к заемщику предпринимаются незаконные меры или с него требуют выплаты по завышенной процентной ставке, он имеет право обратиться в жалобой в потребительские службы. Данные моменты при дефолте контролируются государством особенно жестко.
Пошаговая инструкция оформления валютной ипотеки
Если вы хотите взять валютную ипотеку, необходимо действовать по следующей схеме:
- Выберите финансовую организацию, предоставляющую деньги в долг. Внимательно ознакомьтесь с условиями кредитования, оценив процентную ставку, срок возврата, стартовый платеж и доступную сумму. Информация обычно размещена на официальных сайтах финансовых организаций.
- Подайте заявку на ипотеку в иностранной валюте. Финансовая организация оценит потенциального заемщика и вынесет решение. Если вердикт положительный, гражданину сообщат сумму, на которую он сможет рассчитывать.
- Выберите подходящую недвижимость с учётом суммы, одобренной банком. Учитывайте, что помещение должно соответствовать установленным требованиям – находиться в регионе присутствия финансовой организации, быть оборудовано всеми коммуникациями и иметь высокую ликвидность.
- Переговорите с владельцем недвижимости и предложите ему заключить сделку. Если лицо согласно на продажу имущества в ипотеку, проведите оценку помещения. Учитывайте, что потребность в оплате процедуры ложится на плечи заемщика.
- Передайте документы на помещение в банк, заплатите первоначальный взнос и заключите ипотечный договор.
- Дождитесь, пока бумаги будут проверены. Если неточности не выявлены, происходит заключение договора купли-продажи.
- Зарегистрируйте договор в росреестре. Дополнительно происходит оформление закладной на имущество.
- Дождитесь, пока компания перечислит денежные средства продавцу. Сумма наличными не выдается.
Как ипотека изменилась в 2022 году
Несмотря на резкий скачок ключевой ставки в конце февраля, в целом по итогам года средняя ставка по выданным кредитам на покупку новостроек снизилась, а на вторичное жилье выросла незначительно. Доля ипотеки в сделках с новостройками Московского региона (Москва, включая ТинАО, а также Московская область) выросла до рекордных 73%, подсчитали аналитики ЦИАН. В начале года она составляла 65%, в марте, после скачка ключевой ставки, снизилась до 62%, затем показатель планомерно рос, к декабрю достигнув 84% (абсолютный месячный максимум). Для сравнения: в декабре 2021 года доля ипотечных сделок с новостройками составляла порядка 65–66%, в декабре 2020-го — около 63%, в январе 2020-го — 58%.
В основном рост доли ипотечных сделок связан с весенним увеличением лимита по госпрограмме, а также с распространением околонулевых программ от застройщиков, поясняют в ЦИАН.
В целом за год в столичном регионе выдали, по данным ЦИАН, 98 тыс. ипотечных кредитов — на 8% меньше, чем в 2021-м. Снижение спроса на новостройки (с учетом всех схем приобретения) было куда более выраженным — на 21%, подчеркивают в ЦИАН.
На вторичном рынке доля ипотеки в сделках была куда скромнее: в отсутствие госпрограмм и льгот от застройщиков ставки в этом сегменте были выше, чем на первичке. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», на ипотечные сделки приходилось от 12% (апрель-май) до 40% (октябрь — декабрь) всех вторичных продаж в Москве.
В декабре ипотека в России выдавалась очень активно — и «Сбер», и ВТБ, на которые совокупно приходится почти три четверти всех выдач в стране, сообщили о рекордах.
Вместе с тем оба банка отмечают снижение ипотечного спроса год к году — в пресс-службе ВТБ (доля рынка — 20,7%) говорят о снижении на 3,6% в денежном выражении. В «Сбере» (49,9% рынка) в конце 2022-го прогнозировали снижение в деньгах на 15%.
От внезапно изменившихся обстоятельств при кредитовании никто не застрахован. Если человек лишился работы, утратить здоровье или бизнес, то с выплатой ипотеки возникнут серьезные проблемы.
При росте задолженности на нее начисляются пени и штрафы. Реструктуризация не меняет положения в положительную сторону.
В результате может сложиться ситуация, что семья лишается жилья, причиной этому является валютная ипотека. Суды не могут решить вопрос в пользу должников.
При аннуитетном типе платежей первоначально банком удерживаются проценты по кредиту, но вот основной долг практически не уменьшается.
При такой ситуации для клиентов банка единственным разумным способом не влезать в еще большие долги является продажа заложенного жилья.
Однако рынок жилья практически не меняется, а приобрести заложенную квартиру желающих немного.
Чересчур сложной будет эта процедура, плюс вероятность лишиться денежных средств крайне высока.
Еще в 2015 году Центральный Банк РФ рекомендовал банкам рассмотреть вопрос о реструктуризации.
Эта рекомендация не носит для банков обязательный характер, они по своему усмотрению могут применять его.
Перевод задолженности из валюты в рубли по стоимости 40 рублей за 1 доллар и 50 рублей за 1 евро, мог привести существенным убыткам банков.
В частности, Банк ДельтаКредит во исполнение этого Постановления правительства под номером №373 ввел несколько кредитных программ для содействия валютным должникам.
Заемщики могут так уменьшить размер задолженности на 10 процентов, однако не больше чем 600 тыс. руб., со снижением процентов до 10% на оставшийся срок.
При реструктуризации валютной ипотеки размер ежемесячных платежей может быть снижен на 1 год либо до завершения действия договора при повышении его срока.
ВТБ также с помощью реструктуризации унизило число должников, к началу 2019 г. которых стало на 30% меньше.
Государство способно полностью решить эту проблему, но пока не все еще вопросы решены. Главная помощь заключается сейчас в разработке особой программы, предусматривающей субсидию лицам с валютными ипотеками, которые находятся в сложных обстоятельствах.
Существующая программа действует почти два года и уже помогла многим заемщикам. Ее реализацией занимается созданное специально Агентство. Суть такой государственной поддержки — семья, попавшая в сложную ситуацию, получает от государства субсидию в 1500000 рублей либо погашение трети суммы задолженности, оставшейся по ипотеке.
Такую реструктуризацию провели в отношении 22000 граждан, общая сумма помощи составила почти 4500000000 рублей. Претендовать на субсидию смогли не только валютные заемщики, но и те, кто заключил договор в национальной валюте. Но если судить по высказываниям граждан, то подать требуемый пакет документов достаточно проблематично. Необходимо собрать множество справок определенной формы за ограниченное время.
Кому назначали государственную субсидию:
- Лицам, имеющим несовершеннолетних детей;
- Тем, у кого на попечении дети-сироты;
- Физическим лицам, у которых находиться на иждивении ребенок-инвалид;
- Всем лицам, которые участвовали в боевых действиях.
Предыдущую программу закрыли досрочно, поскольку запланированный на нее бюджет был целиком израсходован. Иных средств государство не выделяло, поэтому заявления перестали принимать.
Особые требования предъявляются как к самим гражданам вместе с их заработной платой, так и в отношении самой ипотеки, оформленной на них. Недвижимость, приобретенная в кредит, обязана быть единственной. Совершенно не влияет наличие совокупной части залогодателя, остальных членов семьи на право собственности. У них может иметься максимум половина иной квартиры с 2015 и до момента подачи заявки, предполагающей участие в государственной программе.
Для возможности оформить реструктуризацию требуется платить задолженность минимум год перед подачей заявки. Общая площадь заложенной квартиры не может превышать таких параметров:
- Однокомнатная — 45 кв. м;
- Двухкомнатная — 65 кв. м;
- Остальные — 85 кв. м.
Что может быть дальше?
- Большинство банков введут комиссии на обслуживание счетов в валюте недружественных стран. Возможно, исключением станут банки, получающие средства от внешнеторговой деятельности экспортёров. Главный из них — Газпромбанк. При этом возможно, что будет введён мораторий на взимание комиссии на срок обязательной продажи валютной выручки. Физлиц это может и не коснуться.
- Сначала все начнут избавляться от валюты, поэтому курс доллара должен пойти вниз, но этому будет какой-то предел, потому что кто-то эти доллары будет покупать. Кто — интересный вопрос. Это может быть сам ЦБ или Минфин через банков-посредников для обслуживания внешнего долга, если вдруг опять разрешат. Либо эта ликвидность будет нужна для внешнеторговой деятельности с новыми странами. Условная Бразилия, думаю, пока не готова к торговле в местных валютах.
- Со временем Россия может объявить об обязательном ведении всех экспортных контрактов в рублях. Не только газ, но и нефть, уголь, металлы, удобрения, зерно и пр.
- Будет переход на другую ключевую валюту, например, на китайский юань. Он отлично для этого подходит: регулируется ЦБ Китая и жестко привязан к корзине других валют (практически не меняется в цене относительно доллара, потому США и Китай — ключевые торговые партнёры), у нас с Китаем ощутимый торговый оборот, поэтому юаня нам нужно много.
- Со странами ЮВА можно будет торговать в юанях в обход SWIFT по китайскому аналогу SWIFT за счёт того, что вся Азия уже торгует с Китаем, увеличивая проникновение своего CIPS (China International Payments System).
- Российские банки со временем начнут выпускать карты UnionPay с валютными счетами в юанях для путешествий за границу. Если раньше всё конвертировали в доллары, то начнём считать цены в юанях.