Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Согласие супруга на куплю и продажу недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
В каких случаях требуется согласие супруга в 2023 году
В соответствии со статьей 34 СК РФ, имущество, которое супруги приобретают в период брачных отношений, считается совместно нажитым. Речь идет как о движимых, так и о недвижимых объектах, о ценных бумагах, денежных средствах и т.д.
Даже если один из супругов не работал в период брака, считается, что он делал свой вклад иным способом — ухаживал за детьми, вел домашнее хозяйство и т.д. Доказать, что кто-то сделал больший вклад, очень сложно.
Согласие супруга на сделку с недвижимостью может потребоваться в следующих случаях:
-
при продаже ― всегда, если обратное прямо не установлено в законе;
-
при покупке.
Согласие на продажу обязательно в следующих ситуациях:
-
недвижимость приобретается или приватизируется в браке. Приватизировать можно сразу на мужа и жену, но супруги могут решить, что лучше делать все на кого-то одного;
-
объект приобретался до брака, но в период брачных отношений в него вносились неотделимые улучшения. Разрешение может и не оформляться, но оно позволит избежать противоречий в будущем.
В каких случаях не требуется согласие
Согласие супругов на продажу недвижимости нужно почти всегда, но в некоторых случаях, при приобретении или отчуждении такой собственности, можно обойтись и без документа:
- при приобретении недвижимости по безвозмездной сделке. Например, по договору дарения или в наследство. В таком случае имущества станет не совместной, а единоличной собственностью наследника или одаряемого;
- при наличии брачного договора, определяющего особый порядок распоряжения имуществом. Например, если в соответствии с ним недвижимость является единоличной собственностью супруга, он может распоряжаться ей как хочет;
- недвижимость приобретается за счет материнского капитала, а также за счет иного сертификата (например, выдаваемого военным). В таких случаях имеются свои особенности, которые нужно учесть.
Физическим лицам
- Физическим лицам
- Согласие супруга
Фиксированный тариф на услугу Согласие супруга — 2 300 ₽
Согласно ст.35 Семейного кодекса РФ – владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Примеры таких сделок:
- Сделки, направленные на приобретение ли отчуждение недвижимого имущества
- Договор ренты
- Договор ипотеки
- Договор аренды
- Договор доверительного управления недвижимым имуществом
- Сделки, направленные на приобретение или отчуждение долей в Уставном капитале
- Алиментное соглашение
- Иные сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и/или регистрации
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов.
К собственности каждого из супругов относится
- имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (например, приватизация);
- если в отношении имущества, хоть и приобретенным совместно, супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым установлен режим раздельной собственности одного из супругов на это имущество;
- при отчуждении одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, однако такая сделка по возмездному отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли.
- Паспорт супруга, дающего согласие
- Свидетельство о заключении брака
- Перевод паспорта и действующая виза для иностранных граждан
- Если супруг не владеет русским языком – переводчик с паспортом и документом, подтверждающим владение иностранным языком
В предварительном согласии на совершение сделки (когда сделка еще не совершена) должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.
При последующем согласии (одобрении) (когда сделка уже заключена) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.
Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.
При отсутствии дохода банк не сможет принять его созаемщиком по ипотеке и не может быть уверен, что семья сможет погасить долг в случае потери заработка заемщиком. Обычно гарантией по ипотеке выступает залог – квартира, покупаемая с привлечением займа.
В этом случае банк должен получить от второго супруга нотариальное согласие о том, что он не возражает против передачи приобретаемого имущество в залог. Согласие нужно только для кредитного учреждения и не требуется для регистрирующего органа. Такая норма установлена п. 1 ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке».
Образец согласия на покупку доли в квартире
Ответ на уведомление о продаже доли оформляется по аналогии в свободной форме. Согласный собственник должен удостоверить письмо у нотариуса. Если этого не сделать, документ не будет иметь юридической силы.
Основные пункты согласия:
- название документа;
- город и дата составления;
- ФИО собственника, который изъявляет желание приобрести доли в квартире – место и год рождения, сведения паспорта, адрес проживания;
- подтвердить, что уведомление было получено;
- размер предложенной доли (например, ¼ часть квартиры);
- адрес нахождения объекта;
- цена, за которую хотят продать долю (например, 350 000 рублей);
- готовность вступить в сделку на условиях продавца;
- встречные условия, детали – если требуются;
- сведения об ознакомлении с разъяснением нотариуса;
- подпись собственника;
- подпись и печать нотариуса.
Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.
Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.
Как инвалиду продать долю в квартире?
Загвоздка часто в дееспособности. Если человек дееспособен и сам может принимать решение о продаже, то идти нужно по стандартному пути. Если недееспособен, то обращайтесь в орган опеки и попечительства, как и в случае с несовершеннолетним.
Проблемы возникают в самых бытовых ситуациях. Например, дочь хочет перевести больную маму к себе, продав ее долю в квартире, а мама против продажи и переезда. Договориться не могут. Дочь запускает процесс о признании мамы недееспособной.
Признать человека недееспособным может только суд (как правило, районный), справки, выписки, медицинские заключения служат основой для положительного решения. Органы опеки при этом чаще всего встают на сторону инвалида и затягивают процесс. Для них важно, чтобы условия жизни мамы не стали хуже. Махинации с квартирами, в которых живут инвалиды, частое дело, поэтому суды соблюдают осторожность и долго принимают решение.
Если у вас сложная ситуация, то ищите судебную практику, конкретные решения судов или консультируйтесь с юристом до начала каких-либо действий. Что точно не стоит делать, так это развивать конфликт.
Могут ли долевые собственники запретить продавать долю?
Бывает так, что один совладелец против продажи доли третьему лицу, но и сам не может дать предложение. Он может подать в суд, но только с одной целью — перевести на него права и обязанности покупателя по договору. Важно понимать, что суд — это время. За это время долевой собственник может найти деньги на выкуп доли. Если не найдет, то просто потратит ваше и свое время, так что лучше договориться без суда.
Оспорить сделку можно, но тогда, когда продавец не известил других собственников, нарушил их права и действовал не по закону. В остальных случаях законодательство устроено так, что собственники могут выкупить вашу долю у третьего лица, но не могут запретить продажу.
- Долю можно продать частично или полностью в любой момент.
- Собственники не могут запретить продать долю и имущество в квартире, если продавец действует по закону, соблюдая порядок. Они могут лишь воспользоваться правом выкупить ее первыми.
- При продаже долей важны два документа: извещение о намерении продать долю и отказ от права выкупить долю (согласие на выкуп доли в квартире). Форма документов может быть любая, главное отразить ключевую информацию.
- Когда в сделке участвует недееспособный человек или несовершеннолетний ребенок, то не обойтись без органа опеки и попечительства.
- Если в семье назревает скандал, где за одну из стороны выступают органы опеки и отношения портить не хочется, то лучше проконсультироваться с юристом.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
Для оформления разрешения на осуществление продажи с общей квартирой или домом супруг обязан обратиться к нотариусу. Ему следует предоставить следующие документы:
- гражданский паспорт;
- свидетельство о браке;
- ИНН;
- бумаги, подтверждающие право собственности на имущество.
Нотариус в свою очередь подготовит необходимый документ.
Чаще всего он оформляется на гербовой бумаге юриста и содержит следующие сведения:
- название объекта недвижимости, в отношении которого будет совершена сделка;
- сведения о хозяевах имущества;
- реквизиты документа, подтверждающего заключение брака между сторонами;
- данные третьей стороны (покупателя, одариваемого и т. д.);
- период действия документа.
Согласие может содержать дополнительные сведения.
Что касается срока действия документа, то законодательством этот период не установлен. Поэтому в документы сроки могут быть не определены.
Но если в согласии указан определенный срок, то по его окончании документ теряет юридическую силу.
Что такое согласие на покупку доли в квартире?
Жилье в общей долевой собственности принадлежит нескольким владельцам. Их доли могут отличаться, но это не влияет на преимущественное право выкупа долей. Условно, если Иванову принадлежит 5/20 часть, а Петрову всего 1/20 доля в квартире – оба совладельца могут приобрести квадратные метры Сидорова – третьего собственника этой же квартиры.
Согласие на покупку доли в квартире – это официальный ответ совладельца о желании купить долю на предложенных условиях о цене и расчетах (ст. 250 ГК РФ). Оно высылается в ответ на уведомление продавца. Срок на принятие решения – 30 дней с момента получения уведомления.
Вообще, согласие – это право, а не обязанность дольщика. Если вас не устроит цена или условия сделки, вы можете отказаться от покупки доли в квартире. Об этом также желательно известить продавца (необязательно).
Обратите внимание, что согласие считается лишь желанием выкупить долю. Если помимо вашего одобрения поступят согласия от других совладельцев – выбирать покупателя будет продавец. Он может заключить договор купли-продажи с одним из кандидатов или разделить свою долю между всеми желающими. Оспорить действия собственника доли, увы, никак не удастся.
Нужно ли согласие супруга?
Женатые/замужние собственники должны помнить о согласовании сделки со своим супругом. Об этом, в частности, говорится в пункте 2 статьи 34 СК РФ – если один супруг использует общие доходы на покупку недвижимости, он должен получить разрешение от мужа или жены.
Таким образом, в случае официального брака, покупатель должен предоставить согласие второго супруга.
Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.
Исключением являются три ситуации:
- сожительство, т.е. совместное ведение хозяйства без регистрации брачных отношений;
- развод супругов;
- наличие брачного договора – с условием, что имущество супругов является не совместным, а личным (например, муж покупает долю в квартире и становится ее собственником, а жена – нет).
Согласие супруга составляется в простой письменной форме. Обязательное требование – нотариальная подпись и печать.
Если недвижимость покупается в ипотеку
Здесь нужно выделить лишь 2 ситуации, про которые я бы хотели объяснить:
- Если недвижимость приобретается в ипотеку, оба супруга будут заемщиками, но собственник будет один из них. В данной ситуации в банке потребуют согласие от супруга, который не будет собственником. Согласие потребуют на передачу покупаемой квартиры в Залог, а не на саму покупку. Про это написано в п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Недвижимость при этом все равно будет считаться совместно нажитым имуществом обоих супругов.
- Если недвижимость Ипотека и недвижимость будет оформлена на одного из супругов, т.е. один супруг будет и заемщиком и покупателем. В этой ситуации в банке потребуют согласие на это в виде подписанного брачного договора, по которому приобретаемая недвижимость будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Отдельного письменного разрешения при этом не нужно. К приобретаемой недвижимости другой супруг не будет иметь никакого отношения. Он не должен будет платить ипотечный Кредит, но и при разводе недвижимость ему не достанется (не подлежит разделу).
Последствия, если супруг согласие не давал
Внимательно прочтите второй абзац в п. 2 ст. 35 СК РФ — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Получается, что если человек за семейные деньги приобрел недвижимость втайне от своего супруга, сделку купли-продажи можно оспорить. Как и писала выше, заработанные и потраченные в браке деньги являются общим имуществом.
Чтобы оспорить сделку, супругу нужно будет доказать в суде, что он не был согласен на сделку и что продавцы знали о об этом. В случае победы придется возвращать приобретенную недвижимость, а продавцам — возвращать деньги обратно.
Согласие супруга на покупку недвижимости
Согласие супруга на покупку недвижимости необходимый документ в сделке? Ведь супруг добавляет материальных благ другому, зачем же спрашивать разрешение.
Имущество приобретенное в законном браке является совместно нажитым.
Недвижимое имущество и права на него подлежат обязательной государственной регистрации.
Совместно нажитое недвижимое имущество может быть зарегистрировано на:
- одного из супругов (единоличная собственность, но совместно нажитое имущество, если не определен раздельный режим собственности нотариальным брачным договором);
- обоих супругов в общую совместную собственность;
- обоих супругов в общую долевую собственность — раздельный режим собственности на основании нотариального брачного договора;
- ОБЯЗАТЕЛЬНО ПРОЧТИТЕ СТАТЬЮ: Покупка недвижимости в долевую собственность