Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Надо ли выписываться из квартиры: что говорит закон». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заявление на выписку из квартиры можно подать по месту фактического проживания/нахождения. Например, гражданин проживает в Москве, а прописан в Уфе. Чтобы выписаться из уфимского жилья, он может обратиться в районное МВД Москвы. В данном случае его могут выписать «в никуда». Если же в Москве он прописывается по новому адресу, то со старого адреса его выпишут автоматически в течение трех дней.
Чeм пoмeшaют вpeмeнныe жильцы пoкyпaтeлю квapтиpы
Bpeмeнныe жильцы — этo люди, зapeгиcтpиpoвaнныe в квapтиpe нa oпpeдeлeнный cpoк.
Жильцы, мoгyт пoльзoвaтьcя квapтиpoй, кaк и coбcтвeнник: жить, пpивoдить гocтeй, вpeмeннo зapeгиcтpиpoвaть cвoиx дeтeй.
Бывaeт, чтo вpeмeнныx жильцoв нe ycпeвaют выпиcaть дo cдeлки. B этoм cлyчae нoвoмy влaдeльцy квapтиpы пpиxoдитcя жить c чyжими людьми, пoкa нe зaкoнчитcя cpoк иx peгиcтpaции.
Инoгдa, peгиcтpaция — этo фopмaльнocть. Нaпpимep, бывший coбcтвeнник зapeгиcтpиpoвaл poдcтвeнникoв, чтoбы oни мoгли ycтpoитьcя нa paбoтy или пoлyчить вид нa житeльcтвo.
Бывaeт, чтo нa мoмeнт cдeлки в квapтиpe никтo, кpoмe влaдeльцa, нe пpoживaeт. Нo дaжe в этoм cлyчae вpeмeннo пpoпиcaнныe жильцы имeют пpaвo в любoй мoмeнт пpийти и ocтaтьcя жить в квapтиpe, пoкa нe кoнчитcя cpoк вpeмeннoй peгиcтpaции.
B дoгoвope кyпли-пpoдaжи нeльзя пpoпиcaть ycлoвия o тoм, чтo вpeмeнныe жильцы oбязaны cъexaть пocлe пpoдaжи квapтиpы. Этo нeзaкoннo.
Что надо делать, если продавец недвижимости не выписывается?
К сожалению, в этом случае ничего сделать нельзя. До тех пор, пока сделка купли-продажи не состоялась, право собственности сохраняется за владельцем.
В случае, если бывший собственник квартиры отказывается сниматься с регистрационного учета, покупатель имеет право выписать всех зарегистрированных членов семьи в судебном порядке, даже если в их число входят несовершеннолетние дети.
Купля-продажа квартир – рискованное занятие, поскольку в этой сфере процветает мошеннический бизнес, а доказывать факт подлога приходится покупателям. Чтобы минимизировать риски при покупке или продаже жилья, лучше всего обратиться к квалифицированным специалистам, которые отследят возможные юридические проблемы и, если возникнет необходимость, помогут решить вопрос в суде.
Если есть несовершеннолетний ребенок
Самые сложные ситуации с впиской из квартиры при продаже возникают тогда, когда есть необходимость снять с регистрационного учета несовершеннолетнего.
Единственный возможный способ выписать ребенка – одновременно прописать его в новой квартире. При этом если у ребенка хотя бы небольшая доля в старом жилье была в собственности, то и продажу разрешат только если в новой квартире доля будет не меньше, а условия не хуже.
Бывают, конечно, и частные случаи. Например, в качестве исключения законным представителям могут разрешить продать квартиру и выписать несовершеннолетнего «в никуда», если деньги от продажи квартиры будут зачислены на банковский счет и в течении определенного времени будет приобретено новое жилье. В противном случае сделка купли продажи может быть признана незаконной.
Процедуры выписки при продаже
При добровольной процедуре жильцы отправляются в ГУВМ МВД. Здесь выдадут бланк для снятия с учета. Заполненное заявление подается вместе с гражданским паспортом. Если выписывают ребенка до 14 лет, дополнительно предоставляется свидетельство о рождении. При снятии с учета несовершеннолетнего с 14 лет заявление подается с паспортом. При этом ребенок подписывает заявление и присутствует на выписке лично.
Снятие с регистрации осуществляется в 3-дневный срок с момента поступления документов. Если заявление подается через управляющую компанию средний срок на снятие с учета доходит до 7-10 дней. Это связано с тем, что сотрудник паспортного стола часто передает документы в ГУВМ МВД 1-2 раза в неделю.
После завершения выписки предоставляется паспорт со штампом о снятии с учета, листок убытия. Последний документ важно сохранить, так как он понадобится при будущей регистрации.
Нужно ли выписываться из квартиры перед продажей
Во время перехода права собственности на жилье (ее реализации), часто между сторонами совершаемой сделки могут появляться спорные вопросы, касающиеся снятия с регистрационного учета продавца либо лиц, отнесенных к членам его семьи.
Чтобы предотвратить подобные инциденты, необходимо подойти к вопросу составления договора предельно грамотно, учитывая необходимость решения вопроса с выпиской при реализации жилья.
В соответствии с действующим законодательством, а именно, со статьей 292 ГК РФ, обозначается, что реализация жилья относится к правовым основаниям не только прекращения использования объекта недвижимости прошлым владельцем, но и снятия его с регистрационного учета по данному адресу. Однако конкретные временные рамки для этого не обозначены.
В случае если договором купли/продажи точная дата, по наступлению которой бывший собственник должен полностью освободить занимаемое им ранее жилье, не обозначена, она должна быть определена с учетом требований, очерченных статьей 314 ГК РФ (для этой цели предусматривается отведение так называемого «разумного» срока). Этот «разумный» срок не должен быть больше месяца, после чего покупатель может смело обращаться в суд для получения санкции на выселение в принудительном порядке.
Первый вопрос, который возникает у продавца жилья, касается сроков выписки из квартиры при продаже. Под выпиской понимается снятие лица с регистрационного учета по месту его проживания.
Выписка прежних жильцов из квартиры не имеет точных сроков.
На деле обычно выписка происходит еще до продажи квартиры, так как если недвижимость никем не обременена, то покупатель на нее находится намного быстрее. Мало кому захочется купить жилье, где прописан сам собственник, его семья, племянники, тетки и прочие родственники.
Если выписаться до продажи невозможно, то необходимо обсудить этот момент с покупателем. В этом случае срок, указанный в договоре, будет считаться крайним для снятия с регистрационного учета.
Что делать, если предыдущие жильцы не выписались после продажи и данный срок не был обговорен между сторонами сделки? В такой ситуации применяются нормы ст.314 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Речь идет о «разумном» сроке, то есть предыдущие жильцы должны выписаться из квартиры в течение 7 дней с момента предъявления соответствующего требования новым владельцем.
Если они этого не сделают, новый собственник имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о принудительном выселении.
Вариант №1 – все легко и просто
Имеется в виду тот случай, когда зарегистрированные в квартире граждане добровольно снимаются с учета. То есть, прежде чем будет проходить сделка по купле-продаже, все прописанные в жилом помещении граждане самостоятельно выпишутся. Это – лучший вариант для будущего продавца.
Не будем вдаваться во все тонкости процесса выписки, скажем лишь, что сделать это можно двумя путями.
Во-первых, непосредственно при регистрации по новому месту жительства. В этом случае органы регистрационного учета снимут гражданина с учета по прежнему месту жительства самостоятельно (в трехдневный срок). Проще говоря, в паспорте гражданина сразу же ставят штамп о том, что он снят с учета, и штамп о том, что он зарегистрирован по новому месту жительства.
Во-вторых, сняться с учета или выписаться из квартиры можно, вначале посетив самостоятельно паспортный стол по прежнему месту жительства. Гражданин подает заявление о снятии его с регистрационного учета, а затем, прибыв на новое место жительства, он посещает паспортный стол и прописывается по новому адресу.
Какие нужны документы, чтобы выписаться из квартиры
Порядок выписки урегулирован Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, а также Административным регламентом, утвержденным Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984.
Сама процедура выписки прежних собственников жилья должна начинаться с их обращения в органы ФМС с предоставлением туда данных о смене места проживания. Такая процедура носит уведомительный характер, и все условия в этом случае должны быть продиктованы жилищным кодексом России.
Если бывшие жильцы выписываются из приватизированной жилой площади, то им предоставляется право, выписываясь, не оставлять новый адрес. Исключение в такой ситуации составляют только лица, не достигшие совершеннолетия.
Снятие с учета при продаже не приватизированной квартиры имеет ряд определенных нюансов. Если один из прежних жильцов, имеющий прописку в данной квартире, отказывается от выписки, обращаться с этой проблемой придется только в органы суда. Покупая недвижимость, данный аспект стоит иметь в виду.
Как только оформление всех документов, касающихся приобретения/ продажи, будет закончено, а сделка завершена, прежний собственник жилья и все прочие жильцы подлежат снятию с учета, а после прописке по новому адресу. Процедура выписки из продаваемой жилой площади абсолютно ничего не стоит, то есть не требует уплаты всяческих государственных сборов.
Как сделать правильно
Если правильно подготовиться, то аннулирование регистрации не займет много времени. В зависимости от вида выписки пакет документов может отличаться. Оформлением занимается учреждение, под обслуживание которого попадает территория, где располагается жилье.
Процедура снятия с учета в приватизированной квартире:
- Обращение в МФЦ.
- Предоставление пакета документов.
- Срок рассмотрения бумаг составляет 3 дня.
- В паспорте ставится штамп о снятии с регистрационного учета.
Порядок снятия с учета в частном доме:
- Обращение в МФЦ.
- Предоставление перечня документа, а также домовой книги и выписки из нее.
- Рассмотрение документов. На проверку отводится 3 дня.
- В паспорте проставляется отметка о снятии с регистрации.
Порядок выписки гражданина, который проживает в другом регионе:
- Гражданином составляется нотариально заверенная доверенность на его представителя. Он занимается сбором и предоставлением документов в МФЦ.
- На протяжении 3 дней документы проверяются.
- В паспорте ставится отметка о выписке с квартиры.
Можно обратиться в миграционную службу по новому адреса нахождения с заявлением о прописке на новое место проживания и выписке с прежнего места жительства. Такой вариант допускается во многих случаях.
Во время совершения продажи квартиры могут возникнуть проблемы в виде несогласия одного или нескольких лиц сниматься по разным причинам с регистрационного учета.
Выписка и прописка по новому адресу при продаже
Законодательство РФ в качестве основания для прекращения права пользования помещением, а вместе с этим и регистрации в немпроизводит отчуждение недвижимости посредством гражданско-правовой сделки. Продавец и члены его семьи должны выписаться из квартиры добровольно до или после заключения договора купли-продажи. В противном случае новый собственник вправе подать исковое заявление в суд с требованием об аннуляции регистрации бывших владельцев.
В большинстве случаев потенциальные покупатели неохотно идут на сделку, если в квартире кто-то прописан. Процедура принудительного прекращения регистрации требует временных затрат. Пока идет судебное разбирательство, на лишних жильцов начисляются платежи по коммунальным услугам. Также проблемы у нового собственника могут возникнуть с выпиской несовершеннолетних или лиц, которые имеют пожизненное право проживания в квартире. Поэтому большинство покупателей предпочитают приобретать недвижимость, собственники и жильцы которой аннулировали регистрацию до заключения сделки.
Продать квартиру, в которой прописан человек, можно, но крайне тяжело. Как правило, цена на подобную недвижимость ниже рыночной. Снятие с регистрационного учета – это простая юридическая процедура, которая не требует денежных затрат. Реализовать ее можно в кратчайшие сроки. Однако выписавшемуся гражданину не следует забывать о санкциях за проживание на территории страны без регистрации дольше установленного периода.
Можно ли выписаться после продажи?
Если с покупателем квартиры достигнута договоренность, то выписаться можно и после фактической продажи недвижимости. Зачастую это условие прописывается в договоре продажи квартиры и должно устраивать обе стороны. Например, продавец сможет позже выехать из квартиры, спокойно подобрать себе новое жилье, а покупатель получит скидку или какие-то услуги.
Негативные последствия могут быть в этом случае для покупателя – если жильцы после обговоренного срока не покинут квартиру, то придется обращаться в суд, ведь только этот орган имеет право признать человека утратившим право собственности.
Если же покупатель попытается решить вопрос о выселении без участия органа правосудия, то его действия могут быть квалифицированы, как самоуправство и его могут привлечь к уголовной ответственности.
Основной закон, на который необходимо ориентироваться при выписке бывшего собственника, это п.2, ст.292 ГК РФ. В нем сказано, что факт перехода права собственности на жилье является основанием для выписки и выселения членов семьи предыдущего собственника.
Может показаться, что формулировка не включает сюда самого бывшего владельца, но это не так. Сказано «члены семьи собственника». Так как он тоже является членом семьи, он также подпадает под действие данного положения. Но это не единственный закон, на который можно опираться:
- Ст.209 ГК РФ. В ней сказано, что владелец по собственному усмотрению распоряжается своим имуществом (в данном случае – квартирой). Как следствие, только он решает, кто может или не может жить в его квартире.
- Ст.304 ГК РФ. Тут уточняется, что собственник может требовать устранять нарушения его прав. В данном случае это относится к тому, что человек имеет право обратиться в суд и потребовать принудительной выписки/выселения предыдущего владельца.
- Ст.35 ЖК РФ. В этой статье рассказано о том, что после прекращения права проживания, человек обязан покинуть недвижимость. В рассматриваемом случае право проживания предыдущего владельца было прекращено после перехода права собственности к новому владельцу. Как следствие, никаких прав на проживание у старого собственника нет. Он обязан выписаться и съехать с квартиры.
Иногда продавцу действительно некуда выписаться. Он просит оставить его прописку в этой квартире на некоторый срок, пока не будет найдено новое жилье. Иногда он при этом переезжает в съемную квартиру, а иногда остается жить в своем старом жилье. Такие моменты обязательно нужно фиксировать документально.
Прилагаемые документы
К исковому заявлению нужно прилагать следующий пакет документов:
- Претензия к ответчику.
- Паспорт заявителя.
- Документы на недвижимость.
- Доказательства правоты истца. В данном случае это могут быть те же документы на недвижимость, так как выписка будет производиться на основании перехода права собственности к новому владельцу.
- Выписка из ЕГРН. Относится как доказательствам, так и к документам на недвижимость. На момент написания этой статьи используется вместо свидетельства о праве собственности.
- Доверенность на представителя и его паспорт (если требуется).
- Квитанция об оплате госпошлины.
Что такое юридическое освобождение квартиры
Покупка квартиры, в которой уже прописан собственник и члены его семьи, не редкость. Вторичный рынок обширен, такая недвижимость намного дешевле и всегда пользуется спросом у покупателей.
Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Продавцы, в свою очередь, не торопятся с выпиской, потому что не знают, как долго будет продаваться квартира. Сделки купли-продажи тоже оформляются не за пару дней.
И если у продавца еще нет другой квартиры или дома, он не будет выписываться до момента реализации недвижимости.
По правилам, продавец должен освободить жилье не только физически, но и юридически. Юридическое освобождение квартиры — это снятие жильцов с регистрационного учета по месту жительства.
Как только права собственности переходят от продавца к покупателю, все предыдущие жильцы должны прекратить пользоваться чужим имуществом и съехать. Но есть и исключения.
Закон защищает определенные категории граждан, их нельзя выселять или выписывать из квартиры до решения суда. Это:
- Несовершеннолетние дети или инвалиды. Эта категория находится под опекой государства, и прежде чем выписать их, необходимо получить подтверждение от территориальных органов социальной защиты/опеки.
- Люди, которых касается завещательный отказ. Если квартира досталась продавцу по наследству, и в завещании есть завещательный отказ на право проживания не наследника, то выселить такого человека будет затруднительно. Здесь поможет только суд.
- Члены семьи продавца, которые отказались от приватизации жилья. Если в приватизированной квартире есть жилец, который имеет право на долю и в свое время отказался от приватизации, он может проживать здесь бессрочно. Попробуйте мирно договориться с таким собственником и добровольно выкупить его часть.
Если продавец реализовал жилую недвижимость на правах пожизненной ренты, то выписать или выселить его не получится в принципе. Это противоречит закону, так как договор пожизненной ренты предусматривает проживание продавца в переданной квартире до конца его жизни.