Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены недвижимого имущества в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Особенности мены долей
Нельзя меняться долями в следующих случаях:
- какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
- одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
- на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок.
Перечень документации, требуемой для заключения договора мены, аналогичен списку бумаг, запрашиваемых для процесса купли-продажи квартиры. Отличие состоит в том, что документы следует подготовить обеим сторонам сделки.
Пакет включает бумаги:
- документ, подтверждающий наличие прав на объект недвижимости;
- паспорт из кадастра;
- выписка из домовой книжки;
- копия лицевого счета;
- паспорт;
- свидетельство о браке либо расторжении такового;
- если недвижимость приобретена в браке, следует подготовить согласие от супруга, либо супруги на проведение сделки и заверить документ нотариально.
Ценность товаров Товары по умолчанию считаются равноценными, если договором не предусмотрено иное. Неравноценные товары Сторона, передающая менее ценный товар, доплачивает разницу в стоимости. Переход права собственности Право переходит к сторонам после передачи товаров, если иное не предусмотрено договором. Как правильно составить договор мены?
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Если сроки владение меньше минимальных, что с налогами тогда
Налоговая база будет определяться как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении указанной налоговой базы, уменьшенных на сумму предусмотренных налоговых вычетов (п. 3 ст. 210 НК РФ). То есть если стоимость квартиры 5 млн. рублей и стоимость дома 5 млн. рублей, то считается, что каждый налогоплательщик получил доход по 5 млн. руб. Как можно уменьшить эту сумму? Можно воспользоваться фиксированным налоговым вычетом в 1 млн. рублей, а можно заявить вычет в размере подтвержденных расходов.
К ним можно отнести расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества (квартиры, дома, земельного участка). При этом необходимо иметь документы, подтверждающие эти расходы. Воспользоваться вычетом в 1 млн. рублей выгоднее тогда, когда у вас нет подтвержденных расходов при приобретении проданной (обменянной) квартиры/дома или если эти расходы менее 1 млн. рублей.
Например, если квартиру ранее покупали за 5 млн. рублей и теперь меняют на дом, то налога не возникает, если в декларации заявить вычет в размере расходов на покупку квартиры. А вот если квартиру покупали, за 4 млн. а в договоре мены ее стоимость указана 5 млн. руб. и меняют ее на дом, который стоит 5 млн., то с разницы возникает налог 13%. Понятно, что заявлять вычет в 1 млн. рублей не выгодно ни в одном, ни в другом случае, так как это значительно меньше реальных расходов.
Налоговую декларацию необходимо подать в обоих случаях.
Если договор мены с доплатой, то налогоплательщики, как правило, считают, что налогообложению подлежит только сумма доплаты, но это далеко не так. Например, квартира стоимостью 4 млн., меняется на дом стоимостью 5 млн. доплата за дом составляет 1 млн. рублей. Если срок владения домом менее минимального, то сделка по его обмену на квартиру с доплатой рассматривается как продажа дома за 5 млн. рублей.
Если есть документы подтверждающие расходы на приобретение, то есть дом ранее покупали за 5 млн. рублей, то и налога не возникнет, а если дом покупали за 3,5 млн, то налог необходимо будет уплатить с разницы то есть с 1,5 млн. рублей Применить одновременно и вычет в размере подтвержденных расходов, и фиксированный вычет в сумме 1 млн. рублей по одному объекту нельзя, но не надо забывать, что продавая дом, мы, как правило, продаем два объекта: земельный участок и дом и если в договоре отдельно указать стоимость этих объектов, то по одному объекту можно применить расходы, а по другому вычет в 1 млн. руб.
Сумма дохода по договору мены квартир
Итак, вам нужно определить сумму полученного дохода, если квартира на момент ее передачи новому владельцу находилась в вашей собственности менее 3 или 5 лет. Это необходимо для расчета дохода, облагаемого налогом, и заполнения декларации 3-НДФЛ.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартир, равна стоимости квартиры, ПОЛУЧЕННОЙ в обмен. Здесь есть несколько вариантов:
- Квартиры признаны равноценными и их стоимость установлена договором.
- Квартиры признаны равноценными и их стоимости в договоре нет.
- Ваша квартира дороже квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы получаете доплату.
- Ваша квартира дешевле квартиры, полученной в обмен. Поэтому вы вносите доплату.
Внимание!
Если ваша квартира получена в собственность после 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают одну, но НАИБОЛЬШУЮ величину:- или сумму дохода, которую вы рассчитали самостоятельно (например, исходя из стоимости квартиры, указанной в договоре мены);
- или 70% от кадастровой стоимости вашей квартиры.
Если ваша квартира получена в собственность до 1 января 2016 года, то доходом, облагаемым налогом, считают сумму, которую вы рассчитали самостоятельно. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.
Как проходит государственная регистрация?
Составить договор мены квартиры – только половина дела. Не менее важная часть мероприятия – это успешная государственная регистрация сделки. Чтобы она была осуществлена, требуется выполнение следующих шагов:
- отправка обеими сторонами необходимых документов нотариусу (можно в электронном виде);
- официальная регистрация поданных пакетов документации в учреждении юстиции, выдача расписки;
- осуществление экспертизы в отношении предоставленных сторонами документов;
- внесение соответствующей записи в ЕГРП на объекты недвижимого имущества, регистрация сделки.
Министерство финансов Российской Федерации: Письмо № 03-04-05/49876 от 05.07.2019
Вопрос: Об НДФЛ при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения.
Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Консультационные услуги по вопросам налогообложения Департамент также не оказывает.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
В этой связи если квартира находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, то образуется доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Вместе с тем в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества.
На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
В то же время подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса предусмотрено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 567 Гражданского кодекса по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
Согласно пункту 2 статьи 567 Гражданского кодекса к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30 Гражданского кодекса), если это не противоречит правилам главы 31 Гражданского кодекса и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от продажи указанной квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее приобретением.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым агентам и налоговым органам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Соглашение о разделе наследственного имущества между наследниками
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К оформлению договора мены применимы те же правила, как и к другим сделкам с имуществом. Стороны здесь являются равнозначными и именуются, как Сторона 1 и Сторона 2. В этом пункте указываются ФИО участников сделки, их паспортные данные в соответствии с документами.
Существенным отличием договора мены является тот факт, что предметом договора выступают два объекта. Поэтому в этом пункте прописываются характеристики обоих предметов сделки, и делается отсылка на правоустанавливающий документ по каждому из них.
Поскольку договор является результатом согласования всех существенных условий, то следует учитывать, равноценен ли обмен. При равноценном обмене условия содержат:
- обязанность первой стороны передать имущество второй стороне и одновременно принять другое, которое передается в обмен от второй стороны;
- обязанность второй стороны передать и принять соответственно имущество свое в обмен на имущество первой стороны.
Право собственности на имущество, которое было получено в результате обмена, возникает у сторон сделки только после ее государственной регистрации. Поэтому после подписания договора обоим участникам обмена необходимо собрать необходимые для этого документы и передать их в территориальный орган Росреестра.
К таким документам относятся:
- госпошлина за регистрацию договора — 1000 руб. и регистрацию права собственности — 2000 руб.;
- заявление установленной формы о переходе права на переданное имущество и регистрации прав на новое;
- удостоверение личности заявителя;
- документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое помещение (выписка из ЕГРН или свидетельство о гос. регистрации);
- договор мены — 3 шт.
Дополнительно могут потребоваться:
- согласие супруга или супруги, если обмену подлежит совместное имущество (заверенное нотариально);
- разрешение от органа опеки и попечительства, когда собственником является несовершеннолетний гражданин.
Документы представляются на регистрацию в Росреестр одним из удобных способов:
- лично в отделение органа регистрации либо через МФЦ;
- через заполнение электронной формы на официальном сайте ведомства с прикреплением отсканированных документов;
- почтовой пересылкой с уведомлением и описью вложений.
Срок регистрации составляет 7 рабочих дней от даты получения полного пакета документов. При подаче заявления через МФЦ срок увеличивается на два рабочих дня.
Итогом регистрации договора мены в Росреестре — получение гражданином на руки выписки из ЕГРН на вновь полученное имущество.
Доход, полученный от продажи или мены имущества, которое находилось в вашей собственности длительное время, налогом не облагают. Длительным считают:
- если квартира получена в собственность до 2020 года — 3 года и больше. 3 года — это 36 месяцев, следующих подряд;
- если квартира получена в собственность в 2020 году и позже (например, в 2020 или 2020 году) — 5 лет и больше. 5 лет — это 60 месяцев, следующих подряд.
Из этого правила есть исключения. 3-х летний срок применяют и в отношении квартир, которые получены:
- по наследству;
- в дар от ближайшего родственника (о том кого именно считают ближайшим родственником смотрите статью 14 Семейного кодекса);
- по приватизации или договору ренты.
Таким образом, вам важны 2 даты:
- первая — получения квартиры в собственность;
- вторая — регистрации права собственности по вашей квартире на нового собственника.
Чтобы не платить налог разница между этими датами должна составлять 36 или 60 месяцев и больше.
Срок владения обмениваемой квартиройКак и когда получена квартира Срок владения, который позволяет не платить налог Получена до 2020 года 3 года (36 месяцев) Получена в наследство (в любом году) 3 года (36 месяцев) Получена в дар от ближайшего родственника (в любом году) 3 года (36 месяцев) Получена по приватизации (в любом году) 3 года (36 месяцев) Получена по договору ренты (в любом году) 3 года (36 месяцев) Куплена в 2020 году и позже 5 лет (60 месяцев) Получена по ДДУ в 2020 году и позже 5 лет (60 месяцев) Получена по договору мены в 2020 году и позже 5 лет (60 месяцев) Получена в дар от не родственника в 2020 году и позже 5 лет (60 месяцев) Кому может быть выгоден договор мены?
Договор мены — это такое специфическое соглашение, которое может быть выгодно для тех, кто хочет обменять свой имущественный объект на другой. Однако, такие сделки требуют взаимного согласия обеих сторон в отношении предметов обмена и их стоимости. В таком случае, договор мены может быть выгоден для обеих сторон.
Один из преимуществ договора мены заключается в том, что главное условие для совершения такой сделки это взаимность в обмене предметами. Это означает, что обменивающиеся стороны получают необходимые им вещи без наличия дополнительных финансовых затрат.
Договор мены может быть выгоден для тех, кто имеет немного лишнего имущества, которое можно обменять на что-то более ценное или необходимое. О такой возможности надо помнить, особенно если находишься в финансовых трудностях и не можешь приобрести необходимое имущество денежными средствами.
Еще одним из преимуществ договора мены является возможность проведения обменных операций, например, на бартерной основе. Такое соглашение позволяет получить необходимые объекты без использования финансов.
В целом, договор мены представляет собой отдельное соглашение, которое может быть выгодно для двух сторон. Важно помнить, что в таком случае важно правильно оформить договор и обратить внимание на все условия обмена.
Согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ, договор мены – соглашение, согласно которому каждая из сторон берет на себя обязанность по передаче второй стороне в собственность определенный предмет. Сделка не сопровождается финансовыми расчетами, кроме случаев, когда вследствие неравноценной стоимости недвижимости приходится доплачивать.
В отличие от договора мены, обмен представляет собой переход прав пользования между нанимателями жилья – права юридической собственности на недвижимость не возникает. А от сделки покупки-продажи договор мены отличается тем, что в этом случае стороны расплачиваются друг с другом не деньгами, а по бартеру.
Договор мены имеет 3 признака:
- Направленность на передачу имущества – наподобие договора покупки-продажи, взятия в аренду и т. д.;
- Встречная передача имущества в личную собственность второй стороне;
- Одновременная передача права собственности после выполнения обязательства по передаче объектов.
Если обмениваемые квартиры неравноценны по стоимости, то сделка производится с доплатой: продавец, чья квартира стоит дешевле, выплачивает покупателю компенсацию. При этом компенсация может представлять собой не только денежные средства, но и ценные бумаги, пристройки.
Дополнительные требования к акту мены доли жилплощади
Акт мены доли жилплощади представляет собой форму договора, в котором оговариваются условия обмена долями жилья. При составлении акта мены нужно учесть особенности обмена долей жилплощади, так как это может быть предметом существенных требований и дополнительных условий.
Одним из таких требований является наличие нотариально заверенного договора обмена доли жилплощади между участниками. Такое условие введено для обеспечения правовой гарантии и защиты интересов сторон. Кроме того, акт мены должен быть составлен в письменной форме и подписан всеми сторонами.
Важно отметить, что несовершеннолетние личности также могут принять участие в акте мены доли жилплощади. Однако для их согласия требуется письменное разрешение их законных представителей. Такое условие обеспечивает защиту прав детей и предотвращает возможные споры в будущем.
Другим важным аспектом является уплата налогов при мене долей жилплощади. Каждый участник обмена должен самостоятельно платить налоги и сборы, связанные с передачей имущества по договору мены. Однако, стоит учесть, что в некоторых случаях налоги могут быть освобождены или уменьшены в соответствии с действующими законодательными актами.
В акте мены доли жилплощади необходимо также указать все существенные условия обмена, такие как размер доли, идентификаторы жилого помещения, сведения о сторонах, а также о предоставлении и получении жилой площади. Эти условия позволяют установить все необходимые данные и предотвратить возможные споры в будущем.
Таким образом, дополнительные требования к акту мены доли жилплощади включают наличие нотариально заверенного договора, участие несовершеннолетних с разрешением их законных представителей, уплату налогов по договору обмена и описание существенных условий обмена в акте мены.
Похожие записи: